マンション売却で手数料はいくらかかる？総額の目安や計算方法を紹介

マンションを売却すると高額な手数料がかかるのではないかと不安に思う人は多いです。せっかくマンションを売却できても、手数料を支払ったら手元にほとんど残らないのは困りますよね。

確かにマンションの売却活動に伴っていくらか手数料や経費がかかることがありますが、それらには大体の目安があります。

マンション売却で必要な手数料や経費の内訳や総額、求め方を紹介します。

マンション売却時にかかる仲介手数料

マンション売却をしたら不動産会社に仲介手数料を支払います。成功報酬なのでもし仲介契約期間内に売買契約が成立しなかったら支払う必要はありません。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で決まっており、売却した不動産の価格によって計算式が異なります。

マンションの売却額が400万円以下になることはあまり多くないので、基本的に仲介手数料の上限は「売却価格×3%+6万円+消費税」の式を覚えておくと良いでしょう。

マンション売却時に仲介手数料のほかに必要な税金・手数料

マンションを売却すると不動産業者に支払う仲介手数料のほかにも様々な税金や手数料などの経費がかかります。

マンション売却時にかかる経費は以下の通りです。

印紙税

不動産売買契約書は印紙税法により、収入印紙を貼りつける必要があります。このとき納めるのが印紙税です。

収入印紙を購入することで納付できるので、税務署などで支払ったり別途申告をしたりする必要はありません。

不動産の価格によって納めるべき印紙税額が異なります。なお2014(平成26)年4月1日から2027(令和9)年3月31日の間に作成される契約書には軽減税率が適用されます。

不動産売買の取引額で多い金額での税額をまとめました。以下の表は軽減税率を反映したものです。

登録免許税

登録免許税とは登記手続きを行うときに課税される税金です。

マンションの売却をするときであれば、住所変更登記と抵当権抹消登記手続きの2つが、登録免許税が発生する手続きです。

不動産の個数に対し1,000円が課税されます。マンションの場合は土地と建物がそれぞれ別のカウントになるので合計2,000円が課税されます。

証明書の発行費用

不動産売買取引をするときは住民票や固定資産評価証明書、印鑑証明書などの書類が必要です。

これらの書類を発行するときには手数料がかかります。自治体によって発行手数料は若干異なりますが、どの書類も200～400円程度の手数料で発行してもらえることが多いです。

役所で発行するときの手数料は現金のみ取り扱っていることが多く、数百円程度ではあるものの小銭の用意を忘れないようにしましょう。

譲渡所得税

不動産を売ったことで利益を得たのであれば譲渡所得税が課せられます。ただし売却額がそのまま課税の基準額となるわけではなく、譲渡所得が発生してはじめて課税対象になります。

譲渡所得の求め方は以下の通りです。

譲渡所得が発生したのであれば、所有期間に応じた税率をかけます。かけて出た金額が譲渡所得税の額になります。

たとえば、譲渡所得が1000万円のときの税率は以下のように求められます。

住宅ローンの繰上返済手数料

金融機関によっては、住宅ローンの繰上返済に手数料が必要になることがあります。

手数料不要としている金融機関であっても振込手数料は申込者負担であることが多いので、事前に追加費用が発生しないかをよく確認しましょう。

たとえば「フラット35」では、繰上一括返済の手続きは手数料不要としています。

ハウスクリーニング費用

内覧の前には掃除をして少しでもマンションが魅力的に映るようにします。掃除だけで落としきれない汚れがあるのならハウスクリーニングを依頼することになるでしょう。

ハウスクリーニングの費用は掃除する箇所や部屋の間取りによって異なります。

ハウスクリーニングの間取り別相場は以下の通りです。

表に乗っていない間取りの費用相場については関連記事をご確認ください。

ハウスクリーニングの見積もりを取る

引越し料金

現在自分が住んでいるマンションを売却するのであれば、引越し代が必要です。仮住まいが必要な場合は旧居から仮住まいへ引っ越すときの代金だけでなく、仮住まいから新居へ引っ越す際の代金も発生します。

引越し料金は荷物の量や引越し先までの距離、時期によって大きく変動します。

3～4月は引越し業者が特に忙しくなる繁忙期で、引越し料金も高騰します。可能であればこの時期を避けて引っ越すことをおすすめします。

時期や人数別の大まかな引越し料金を知りたい方は関連記事のシミュレーションをご活用ください。

マンション売却の手数料総額シミュレーション

マンション売却に関わる手数料や経費の総額をシミュレーションしてみましょう。

マンションの売却額が取得額を下回っているので、課税譲渡所得は発生しません。

次に、不動産業者へ支払う仲介手数料は以下の通りです。

印紙税は10,000円、登録免許税は2,000円、証明書発行費用は総額で1,000円ほどです。

これらを合計すると、843,800円です。

マンション売却の手数料を安くするには？

マンション売却時の手数料や経費は高額になりやすいので、なるべく経費を抑えて手元に入るお金を多くしたいと考えるかもしれません。

経費のうちもっとも高額になるのが不動産業者に支払う仲介手数料なので、もしも経費を抑えたいのであれば仲介手数料の減額交渉をしましょう。

仲介手数料の値引き交渉をする

仲介手数料の上限は法律で定められているものの、下限について法的な規制はありません。そのため仲介手数料を減額してもらうことで、手数料の節約につながります。

しかし仲介手数料は不動産業者に対して払う謝礼なので、むやみに値切ると担当者からの心象を悪くしてしまいかねません。値引き交渉をするタイミングも難しいので、手数料を安くするためだけに行うのはあまりおすすめしません。

仲介手数料の値引きをするよりも、より高額で売却できるように売却活動に力を入れる方が良いでしょう。複数の業者からマンションを査定してもらい、マンション売却に長けた業者と仲介契約を結びましょう。

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マンション売却時に利用できる控除

マンション売却時にかかる費用を減らしたいのであれば、仲介手数料の値引き交渉をするよりも控除を活用しましょう。

控除を適用するには条件があるものの、多くの人が控除の対象になります。

マンション売却時に適用できる控除のうち、代表的なものを3つご紹介します。

マイホーム(居住用財産)を売ったときの特例

マイホームとして利用していたマンションを売却したときは所有期間の長さを問わず、譲渡所得から最大3000万円まで控除を受けられます。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という名称ですが、一般的には「3000万円控除」と言われることが多いです。

控除を受けるための要件のうち、重要なものを抜粋して紹介します。

売手と買手の特別な関係には内縁関係にある人や同一生計の親族なども含まれます。

そのほか3000万円控除を受けることだけを目的として入居した物件や仮住まいの物件、投資用不動産に関しては特例控除を受けられません。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続などで取得した財産を一定期間の間に売却した場合は、相続税のうち一定額を取得額に加算できます。これにより譲渡所得が発生しにくくなります。

取得費に加算する相続税の額は以下の画像の計算式で求められます。しかし計算式が複雑なので、税理士などのプロフェッショナルに相談することをおすすめします。

この特例を受けるには必要書類を揃えて確定申告をしなければなりません。確定申告を忘れないように注意しましょう。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2023(令和5)年12月31日までにマイホームを売却し、新たにマイホームを購入したときに損失(譲渡損失)が発生した場合はその損失を所得税などから控除(損益通算)できます。

損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、譲渡した年の翌年以後3年以内に繰り越して控除ができます。

以下の要件を満たすと譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用できます。

マンション売却にかかる手数料を知って資金計画を立てよう

マンション売却でかかる仲介手数料の上限は法律で定められているので、誰でも簡単に求めることができます。それ以外に発生する経費についてもたいていは相場があるので、マンション売却後、手元に残る金額のおおよその額は計算可能です。

手数料のおおよその額を計算して、売却活動や売却後の生活をプランを立てておくことをおすすめします。

マンションをなるべく高い価格で売却して、手元に残るお金を少しでも多くしましょう。

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