古い家を売る6つの方法！古家を損せず売るコツや古い家を放置するリスクを解説

築年数が経過した古い家であっても絶対に売れないわけではありません。コツを知っていれば古い家であっても赤字になることなく売却できます。

本記事では古い家を売る6つの方法と高く売るための工夫、古家を放置してしまうリスクについて解説します。

築年数が経過した古い家でも売れる理由

古い家を売りたいと考えたとき、その家がどのような「古い家」なのか確認しておく必要があります。ひとことで古い家と言っても判断基準は2つあります。

古い家の基準として使われることが多いのは法定耐用年数です。減価償却を考える際に使われるもので、法定耐用年数は住宅の寿命を示すものではないので安全性に問題はありません。

「古い家」のもう1つの基準は耐震基準です。日本は地震が多い国なので、安全な住宅を作るためにも細かい規定が定められています。

耐震基準で古い家を定義づける場合、1981年に施行された「新耐震基準」とそれ以前の「旧耐震基準」を根拠とします。

法定耐用年数が過ぎてる家や旧耐震基準の古い家は、そうでない住宅と比べると売りづらいのではと思うかもしれません。

しかし公益財団法人東日本不動産流通機構の発表によると、築後30年以上が経過している家も一定以上成約しています。

一見、これといった魅力がないように思われる「古い家」が売れるのには2つの理由があります。

土地としての需要がある

古い家が売れる理由のひとつに、建物ではなく土地に価値があることが挙げられます。

建物には耐用年数の概念があるので築後年数が経つほど、建物の価値は失われていきます。しかし土地には耐用年数という概念がなく、再開発がされたなど特別な理由がなければ価値の変化は比較的穏やかです。

周辺環境が良ければ古い家が建っているとしても売却できる可能性があります。

自分好みにリフォームする需要がある

木造住宅の場合は築後20年ほどで建物としての価値はほぼ0円になります。そのため築20年以上経過した木造住宅を購入する時はほぼ土地代のみで住宅を手に入れられることになります。

構造が頑丈であればリフォームやリノベーションで手を入れ、自分好みの家にできます。リフォーム代金等を合わせても新築住宅を建てるよりは安上がりになることが多いので、築古の住宅であっても需要があります。

古い家を売る6つの方法

古い家を売却する方法は6つあります。どのやり方が良いかは売却したい物件のコンディションなどによって異なります。

それぞれのやり方を確認して最適な方法で古い家を売却しましょう。

1.リフォームや解体をせずに売りに出す

家のリフォームや解体をせず、そのまま売り出すこともできます。

古くても比較的状態の良い家や修繕を終えたばかりの家、伝統的な工法で建てられた古民家などは手を加えない方がかえって売却しやすいことが多いです。

ただし素人判断でリフォームをしないで売り出すと決めることはおすすめできません。周辺で似たような条件の物件と見比べ、どのような戦略で売却活動をするか不動産会社に相談しましょう。

複数社から査定を受けることで、自分の売却方針にあった不動産会社が見つかりやすくなります。まずは簡易査定を受けてみましょう。

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2.古家付き土地として売りに出す

古い家の売買に関するコストを下げたいのであれば、特に手入れをしていない家でも「古家付き土地」として売り出しても良いでしょう。

土地の解体費用分値下げして売却することになることが多いですが、実際に家を建てた場合のイメージを掴みやすいなどの理由で一定の需要があります。

また更地にすると固定資産税が高くなってしまうので、固定資産税を節約しつつ売却したいのであれば古家付き土地として売りに出すことをおすすめします。

3.更地にしてから売りに出す

著しく劣化していて住宅としての価値がないのであれば、取り壊して更地にしてから売り出す方法があります。

解体費用がかかるうえ、売却代金に上乗せできるか分からない点がデメリットと言えますが、周辺環境次第ではそれなりの価格で売れる可能性があります。

解体費用の目安は以下の通りです。

解体費用は施工時の条件によっても変動します。家の解体の依頼を出す前に必ず見積もりを取るようにしましょう。

家の解体をするときはタイミングも考慮してください。住宅があると固定資産税の軽減措置が受けられますが、更地にしてしまうと最大で6倍の固定資産税が課税されます。固定資産税は1月1日時点での状態を基準に算出されるので、11月や12月など年末が近いのであれば年を越してから解体に着手した方が節税になります。

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4.リフォームを施してから売りに出す

家の中の一部だけ劣化が激しいのであれば、該当部分のみをリフォームしてから売り出しても良いでしょう。

間取りを変えたり、設備を入れ替えるような大掛かりなリフォームを行うのは、売却代金に上乗せできるか分からないのでリスキーな行為と言えますが、洗面所の床を張り替えるなどの状態を改善するリフォームであればむしろ喜ばれる傾向があります。

水回りは特に劣化しやすい部分なので、リフォームをすることをおすすめします。

5.不動産業者に買い取ってもらう

古い家をできるだけ早く手放して現金化したいのであれば、不動産会社に買い取ってもらいましょう。仲介での取引相場の7割ほどの価格で買い取られるケースが多いですが、買主を待つ必要がないので売却スケジュールに余裕がない人にもおすすめです。

少しでも高く売りたいのであれば「買取保証付き仲介」を利用しても良いでしょう。はじめは仲介として売り出し、一定期間経過しても売却できなかった場合は不動産会社に買い取ってもらえるシステムを指します。

6.空き家バンクに登録する

自治体が空き家バンク制度を運用しているのであれば、空き家バンクに登録して購入希望者を探せます。
空き家バンクを利用するときの注意点は2点です。

空き家バンクはどのような家でも登録できるわけではありません。自治体ごとに要件を公開しているので、要件を満たしているか確認してみましょう。

例として埼玉県入間市の空き家バンクに登録できる物件の条件を列記します。

空き家バンクに登録し、購入希望者が見つかったときは当事者同士で売買契約を進めます。しかし不動産取引に慣れている者同士が当事者になることは非常に稀なケースなので、通常の不動産取引のように不動産業者に仲介してもらいます。

不動産の個人売買の流れについて知りたい方は関連記事もご覧ください。

古い家でも損せず売るコツ

古い家は高額で売れることは稀なので、なるべく売却にかかる経費を抑えて、値引きの余地を少なくすることで売却時のマイナスを減らせます。

古い家を損することなく売るために行いたい工夫を4つご紹介します。

ホームインスペクション(住宅診断)を受ける

ホームインスペクションは中古住宅の売買において物件の安全性や劣化状態、隠れた瑕疵を確認することで、安心して取引を行うために実施されます。

アメリカでは約70～90%の住宅取引で行われるほど一般的です。

日本ではまだ新しい概念ですが、日本ホームインスペクターズ協会によってホームインスペクター(住宅診断士)の資格が管理されています。ホームインスペクションを受けた住宅であれば、買主は住宅の状態を第三者の目で確認できるので安心して購入を進められます。

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既存住宅売買瑕疵保険を付けてから売る

既存住宅売買瑕疵担保保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになっている保険です。ホームインスペクションを受けるのであれば、瑕疵担保保険に入れるようにすると金銭的手間を減らせます。

既存住宅売買瑕疵担保保険に入るには、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社の商品を選ぶ必要があります。5つの法人が指定されており、いずれも全国を対象に業務を行っています。

保険に入ることで売却後に瑕疵が見つかった場合も、補修費用を保険から賄えます。買主からすると自己負担が少ないかゼロで修理できるので、取引の際にアピールポイントとなるでしょう。

更地渡しの約束で売る

更地にしてから売却したいが、固定資産税や解体費用を考えると更地にできないというケースもあるでしょう。そのような場合は「更地渡し」の条件をつけて売り出しましょう。

更地渡しとは引き渡し時までに更地にするという約束で、売却代金が入ってから更地にできます。また買主からすれば解体費用が売主負担なので古い家が建っていても安心して購入できます。

家具家電をあらかじめ処分しておく

家を解体する場合もそうでない場合も、時間を見つけて家具・家電などの家財を処分することをおすすめします。

引き渡しまでにやればいいやと後回しにしてしまうと、不用品回収業者を見つけられなかったり、自治体の不用品回収の予約がとれなかったりといったトラブルが原因で期限内に処分ができなくなる可能性があります。

古い家に多くの家財が残されているなのなら、トラック積み放題プランを提供している不用品回収業者を利用して片付けるのがおすすめです。

不用品回収業者は事業者ごとに料金やサービス内容が異なるので、必ず複数社から見積もりを取り、比較しましょう。

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古家を放置するリスク

古い家は手を加えても売却しづらいのなら放置してしまおうと考えるかもしれません。固定資産税の額が低いのであれば所有し続けることも手段のひとつですが、古い家を放置することには4つのリスクがあります。

古家を放置するリスクを知ったうえで、所有し続けるか売却するかなど処遇を決めましょう。

定期的なメンテナンスの手間がかかる

人が住んでいない家は劣化のスピードが速まるうえ、劣化や不備に気づくのが遅くなります。そのため劣化等に気づいたときには手が付けられない状態になっていることも少なくありません。

空き家を保有し続けるのであれば、定期的なメンテナンスが必要です。劣化しやすい部分は以下の通りです。

木造住宅を劣化させる要因はいくつかありますが、特に気をつけたいのは湿気と動物です。

配管は金属製なので使っていないとサビが発生し、最終的には腐食して破損・水漏れが起こります。

天井裏や床下は害獣が住み着くことがあり、糞などによる悪臭や構造体の腐食などが予想されます。またシロアリが住み着いた場合は倒壊のリスクも考えなくてはなりません。

人の出入りがない空き家は換気が不十分になるので、家の内部に湿気が溜まりやすくなります。木造住宅は建材そのものが湿気を含んでおり、これらの湿気はカビや腐食の原因です。

空き家の劣化を防ぐには定期的に訪れて排水管に水を通したり、換気をしたりといったメンテナンスの手間がかかります。

罰則を受ける可能性がある

日本全国に放置されている空き家が増えたことが原因で、2014(平成26)年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。通称は「空家等対策特別措置法」で、一般的には「空き家法」とさらに省略して呼ばれることもあります。

「空家等対策特別措置法」に基づき特定空き家に指定されると、空き家を適正管理するように行政指導が行われます。行政指導を無視すると改善命令が出されます。これは行政処分といわれる行為で、命令に背くと最大で50万円の罰金が科されます。

もし命令を受けても空き家の状態が改善されない場合は行政が所有者の代わりに対処し、空き家の解体などを行います。これは行政代執行といい、解体などにかかった費用は所有者に請求されます。行政負担で解体してくれるわけではないので誤解しないようにしましょう。

固定資産税が最大6倍になる可能性がある

倒壊などの危険がある特定空き家に指定されたあとに改善勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が解除されてしまいます。住宅用地の固定資産税優遇措置が受けられなくなると、納める固定資産税が最大で6倍になります。

空き家の管理改善勧告を受けるような状況は、周辺住民に大きな迷惑がかかっている状態といえます。そのまま放置しても何もメリットはありません。

勧告を受けたら空き家の状態を改善して、周囲に迷惑をかけない健全な状態に戻しましょう。

倒壊などの危険性がある

古い家を放置することで発生する可能性がある損害のうち代表的なものを下記にまとめます。

古い家を放置し続けると倒壊してしまい、周囲の家や道路に悪影響を与えてしまう可能性があります。また倒壊はせずとも、シロアリやハクビシンなど害虫・害獣が住み着くリスクもあります。

他にも放火のターゲットになる、不法に侵入され居住されるなど古家を放置することで犯罪を誘発してしまい、周辺地域の治安悪化の原因になるかもしれません。

周辺住民に被害を与えてしまうと損害賠償請求を受ける可能性もあるので、古い家は放置するとしても適切な管理が必要です。

古い家を売る時は控除や特例を確認しよう

要件を満たせれば古い家を売った時に控除や特例を適用できます。節税対策になるので、利用できそうなものがないか確認しておきましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

売却した古い家がマイホームとして利用していた住宅であれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。「3,000万円控除」等と短縮して呼ばれることもあり、マイホームを購入したときに適用されることの多い控除です。

特例の適用要件のうち代表的なものを紹介します。いずれも厳しい規定ではないので、多くの人が利用できます。

住まなくなった家を売却したときは、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

たとえば2022年3月31日から住んでいない住宅を売却してこの特例を受けるには、2025年12月31日までに売る必要があります。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続などによって手に入れた古い家を売った時は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けられます。

この特例が適用されると、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。ただし2024(令和6)年1月1日以降に行われる譲渡で、相続人が3人以上いる場合は控除の上限額が2,000万円になります。

特例の対象となるのは以下の条件を満たす家屋および敷地等です。

適用条件や範囲の判断が難しいので、詳細については税理士などに相談することをおすすめします。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却し新たにマイホームを購入した際に損失が発生した場合はその損失を給与所得や事業所得から控除できます。控除しきれなかった損失は譲渡した年の翌年から3年後までに繰り越して控除可能です。この特例を「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

特例を適用させる条件は以下の通りです。

2023(令和5)年12月31日までに売却する必要があるので、新規適用は終了しています。

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

2020(令和2)年7月1日から2025(令和7)年12月31日までの間に、都市計画区域内にある低未利用土地等を低価格で売却したときは土地の譲渡所得から100万円を控除できます。

低未利用土地等とは、居住や事業、その他の用途に使われていないか、使われていても非常に低廉な利用状態である土地や建物を指します。

特例の適用条件は以下の通りです。

譲渡所得が100万円未満だった場合はその譲渡所得の価格が控除額になります。

古い家は事前にしっかり調べてから売りに出そう

古い家は高額で売るのが難しいので、赤字にならなければいいやという気持ちで売却活動をするかもしれません。確かに高額売却は難しいものの、少しでも高く売るコツや特例控除について調べておくことで手元に残る金額を増やせます。

特に税金の控除に関しては、他人任せにするのではなく自分で主体的に適用できそうな特例を調べておくことが大切です。

売却活動を始める前にしっかりと調べて、古い家をスムーズに売れるようにしましょう。

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