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【税理士監修】不動産に強い税理士を探そう!「いつ」「何を」してくれる?

最終更新日: 2019年12月25日

不動産投資には実に多くの税金が絡んでおり、法改正によって税率や条件などが変化するため節税する方法もやや難解です。不動産投資の経理業務や確定申告を税理士に任せることでどのようなメリットがあるでしょうか。今回は不動産に関係した税の種類から税理士の仕事内容、選び方のポイントを紹介していきます。

この記事の監修税理士

菅野歩税理士事務所 - 宮城県仙台市宮城野区

仙台市宮城野区岩切に事務所を構える税理士の菅野歩と申します。日々の経理業務、会計・税務業務など経営者の皆様のニーズに合わせた適切なサポートを全力で行い、わかりやすくご説明させていただきます。
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不動産投資で発生する主な税金

不動産投資で発生する主な税金
不動産投資で発生する主な税金

不動産投資で発生する税金は様々ありますが、ここではわかりやすいように「不動産を取得するとき」「不動産の保有中」「不動産を売却するとき」の3つのシーンに分けて見ていきます。不動産に関わる税金は税率が変化したり、特別に控除できる項目などが多数あり、非常に複雑ですが、できるだけ簡潔に確認していきましょう。

不動産を取得するときに発生する税金

不動産を取得するときに発生する税金は、主に3つあります。それは、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」です。それぞれに詳しく解説してみたいと思います。

 ①印紙税

不動産の売買契約書に記載された金額に応じて課される印紙税は、不動産金額によって異なります。表にまとめてみましょう。

記載された金額印紙税額

1万円未満非課税
10万円以下200円
50万円以下500円
100万円以下1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円
5億円以下60,000円
10億円以下160,000円
50億円以下320,000円
50億円を超える480,000円
記載金額のないもの200円

印紙税の納付は印紙を契約書に貼り、それを消印することで納税となります。ちなみに同じ契約書を複数作る際は、書類1通ごとに印紙が必要となります。

 ②登録免許税

不動産を取得する際には、土地や建物に自分の所有権を登記します。その際にかかる税金が登録免許税です。登記は、法務局にある登記簿にその所有権を記録して公示するための手続きです。登録免許税は下記の計算によって求められます。

登録免許税=固定資産税評価額×税率

固定資産税評価額がついていない新築などの場合には、法務局で認定した課税標準価格に税率をかけて計算します。また、登録免許税は住宅ローンを借りるときにも課税されます。下記にまとめてみました。

登記の理由 本則の税率 軽減税率
所有権保存登記(新築など) 不動産価格の0.4 0.15
所有権移転登記(購入など) 不動産価格の2 0.3
住宅ローンなどの抵当権設定登記 不動産価格の0.4 0.1%

※軽減税率処置にはいくつかの要件を満たす必要があります。2020331日まで。


③不動産取得税
※軽減税率処置にはいくつかの要件を満たす必要があります。2020331日まで。

不動産を取得した場合には、不動産取得税が課されます。不動産取得税は以下の計算によって求められます。

不動産取得税=固定資産税評価額×4%(2021331日までは3%

2021331日までの税率は3であり、宅地の課税標準も軽減されます。宅地の軽減は固定資産税評価額の2分の1により計算して求めます。また、住宅を取得した場合には住宅の課税標準から1,200万円を控除することができます。

不動産の保有中に発生する税金

次に、不動産の保有中に発生する税金を考えてみましょう。これも主に3つあります。「固定資産税と都市計画税」「所得税」「住民税」です。それぞれに詳しく解説していきます。

①固定資産税と都市計画税

住宅を保有しているときには、固定資産税と都市計画税がかかります。固定資産額は基本的に「税率=固定資産評価額の1.4%」で計算されていますが、その不動産がどのような規模のものでどのような用途で使われているのかによって変動します。基本的に住宅用地の場合、固定資産税と都市計画税は軽減されます。都市計画税は「税率=固定資産評価額の0.3%(最高)」で計算されていますが、これは地方自治体が定めている条例により軽減される地域もあります。

これらの税金は、毎年納めなくてはならない税金で、年4回に分けて納めます。ちなみに3年ごとに評価替えされている固定資産評価額を市町村の税務課や市税事務所などで調べることも可能です。

 ②所得税と住民税

不動産により、賃貸住宅経営を行っている場合はその賃貸事業から生じる所得は不動産所得として所得税と住民税の課税対象となります。所得税と住民税の課税の計算方法は不動産以外の所得も影響してきます。

所得税における不動産所得は総合課税の対象とされ、他の総合所得と合算され超過累進税率が適用(所得に応じて5%から45%)されます。住民税は不動産所得の10%が課税されます。

納付は確定申告で行うことになりますが、青色申告特別控除が使えることから青色確定申告で申告すべきでしょう。もし、不動産所得が赤字の場合には他の所得との「損益通算」が活用できます。損益通算とは、利益と損失を相殺することです。これにより、節税することができるのです。

不動産を売却するときに発生する税金

不動産を売却するときに発生する税金は3種類あります。「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」です。同じようにそれぞれに詳しく解説してみたいと思います。

①印紙税

前述したように不動産を取得した時と同様に、不動産を売却する際にも契約書の取り交わしが必要になりますので印紙税が必要になります。金額も前述したものと同じです。

②譲渡所得税と住民税

前述したように、不動産の所得がある場合には所得税と住民税の課税対象となりますが、当然ながら不動産を売却したことで売却益がある場合に対しても同様に課税されます。ただし、売却して損をしてしまった場合は払う必要がありません。

譲渡所得税は譲渡所得に課せられるものです。「譲渡所得」というのが聞きなれない言葉ですが、不動産を売却した価額から不動産の購入売却までにかかった費用を差し引いた利益を示す言葉です。利益がないケースも当然あり得ます。この金額から特別排除される金額を差し引いた金額が「課税譲渡所得」です。これに税率をかけることで税額を算出することができます。

注意しなければならないのは、この税率は一定ではないということです。この税率は不動産の所有期間によって変わります。それを「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」という区分で分けることができます。

不動産を売却した年の11日現在で、その不動産の所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」という扱いになり、5年以下であれば「短期譲渡所得」という区分をします。税率は大きく変わります。

長期譲渡所得 20%(所得税15%+住民税5%
短期譲渡所得 39%(所得税30%+住民税9%)

不動産投資に適した税理士を選ぶ3つのポイント

不動産投資に適した税理士を選ぶ3つのポイント
不動産投資に適した税理士を選ぶ3つのポイント

税理士のサービスは、家電製品のように同一の規格で同一のサービスを提供するようなものではありません。ここからは良い税理士を探し出すためには、どんなことを意識したらいいのかを考えてみることにしましょう。

不動産専門の税理士を選ぶ

基本的な考え方としては、「不動産専門の税理士」を選ぶということでしょう。税理士と言っても得意分野は人によって様々です。不動産に関することを任せるなら不動産が得意な税理士に任せた方が安心です。

資産税に詳しい税理士を選ぶ

資産税というジャンルの税金は、他のものと比べやや特殊なものです。資産税とは相続税、贈与税、固定資産税、都市計画税などを示す言葉ですが、これらについて理解が深い税理士を選ぶべきだと言えます。

不動産投資に強い税理士は、自身で不動産投資をしている人もいます。この投資が上手くいっている税理士に依頼をするメリットは非常に大きいでしょう。

「報酬の安さ」でなく「人」で選ぶ

インターネットで一括見積をすると報酬の安い税理士に目が行ってしまいますが、安いから良いとは限りません。実際に依頼をしたら追加で料金を取られたりする可能性もあるのです。まずは実績をしっかりと見極めて、実際に合って相談してみることが大事です。

不動産投資で税理士に依頼するときの費用相場

不動産投資で税理士に依頼するときの費用相場
不動産投資で税理士に依頼するときの費用相場

不動産投資で税理士に依頼する場合には大きく2つのパターンがあります。1つは確定申告をする際に単発(スポット)で契約する場合と、顧問契約をする場合です。節税を本気で考えるのであれば当然顧問契約を行うべきですが、まずは単発契約をしてその税理士との相性を試してみるというのも良いかもしれません。

確定申告を単発(スポット)依頼する場合

確定申告を単発依頼する場合には、その規模にもよりますが3万円~10円が相場です。もちろんその税理士により、どの範囲を受け持つかが異なります。基本的な契約パターンとしては、「書類を揃えて税理士に渡せば確定申告に必要な申告書を作成してくれる」という内容になります。

顧問契約をする場合

顧問契約する場合には、毎月決まった額を税理士に支払うことになります。その顧問契約料の相場は1万円~5万円ほどです。事業を法人化しているのであれば、顧問契約することを検討してみるのが良いでしょう。

不動産投資で税理士に依頼するメリット

不動産投資で税理士に依頼するメリット
不動産投資で税理士に依頼するメリット

最後に、不動産投資で税理士に依頼するメリットについて考えてみたいと思います。ここでは4つのポイントに分けて考えてみたいと思います。不動産投資をやるのは大きな金額の資金が動くために誰でも不安がありますが、専門家である税理士に相談できるというのは、それだけでもメリットと言えるでしょう。

本業に専念できる

最近では社外に経理業務をアウトソーシングするということも、珍しくなくなりました。経理業務を税理士のような専門家に任せることで自身は経営に専念することができます。もちろん経営上、数値を見ることは重要ですがその数値を見るまでの時間を短縮できるというのは大きなメリットです。

課税のシミュレーションができる

不動産投資では、実際にかかる税金が一体どれくらいになるのかをイメージすることがなかなかできません。その具体的な金額を把握できるという安心感は大きいメリットです。

節税対策ができる

前述してきたように、不動産投資には様々な税金が絡んできます。そんな中で効果的に税理士を活用できれば費用対効果も大きくなります。節税については経験や知識が非常に重要です。

例えば、個人で不動産投資をやっていたけど法人化した方が節税になることもあります。また、不動産投資は投資金額も大きいために銀行への印象も考慮して節税をすべきです。そのあたりのバランスを相談できるのは経営者にとって心強いでしょう。

不動産投資のコンサルティング

経験や実績のある税理士であれば、税務関連だけでなく数字から見た経営のアドバイスももらえるでしょう。税理に関する業務を依頼することで経営的なコンサルティング効果もあるというのは非常に大きいメリットです。

監修税理士のコメント

菅野歩税理士事務所 - 宮城県仙台市宮城野区

最近では会社に勤めながら不動産投資をする、いわゆるサラリーマン大家が増えています。 不動産に関する税金は、「購入時」、「保有期間」、「売却時」の3つの時期にかかり、それぞれ税金の種類が異なります。 不動産を売却しても納める税金を頭に入れていなかったためにその後の計画が狂ってしまったり、不動産の購入時に税金分を考慮していなかったために資金がショートしてしまったりという事がない様にしっかり調べた上で進めましょう。
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