マンションを売却するときにかかる税金は、必ずかかる税金と条件を満たしたときにかかる税金の2種類があります。
最終更新日: 2024年07月29日
条件を満たしたときにかかる税金は譲渡所得税です。ただしマイホームの売却であれば譲渡所得税はかからないことがほとんどです。
マンション売却時における譲渡所得税の考え方や控除の適用について解説します。
監修者
髙杉義征（セカイエ株式会社元執行役員／宅地建物取引士）
株式会社日京ホールディングスの元取締役、セカイエ株式会社の元執行役員を経て、現在は株式会社ミツモアの事業部長として全体を統括。一貫して不動産業界に携わり、不動産仲介会社、不動産管理会社、不動産テック企業での経験を有する。不動産売却希望者と不動産会社をマッチングするサービスでは、執行役員として事業立ち上げからグロースまでを担当。また、不動産関連のセミナーやライブ配信にも登壇している。
マンション売却で譲渡所得税がかからないケース
マンション売却でかかる税のうち、条件に当てはまった場合に課税されるのが譲渡所得税です。
譲渡所得税がかからないケースを確認してみましょう。
どちらのケースもマンション売却をする多くの人に当てはまることですが、当てはまっているだろうと思い込んでしまうのは危険です。
内容をきちんと確認して、自分が売却するときの条件に当てはまっているかを見極めましょう。
売却益が発生しない場合
マンションを売却したときには手元にまとまったお金が入ります。売却価格そのものに税金がかかるのではないかと心配になるかもしれませんが、購入時の価格と売却時にかかった経費を差し引くと利益が発生しないことがあります。
売却益が出ないと譲渡所得が発生しないので譲渡所得税がかかりません。
どのような物件も、完成から徐々に価値が下がっていきます。駅前など好立地のタワーマンションを築浅の状態で売却するなど、不動産投資として売買をするのであれば売却益が発生することがほとんどです。しかし今まで住んでいたマイホームを売却するのであれば売却益が発生しないことが多いです。
控除の対象内の場合
マンション、一戸建ての売却問わずマイホームを売却したときには様々な控除があるので、活用することで譲渡所得税をかからなくすることも可能です。
控除の中でも最も有名なものが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。3000万円控除と呼ばれることもあります。
マイホームを売却したときに3000万円までは控除を受けられるという特例で、これによってマンション売却時の譲渡所得税がかからなくなります。
マンションを売却したときに必ずかかる税金
マンションを売却したときに必ずかかる税金は、印紙税・登録免許税・仲介手数料にかかる消費税の3つです。
それぞれの税金について詳細を確認しましょう。
印紙税
印紙税は契約書などの文書を作成したときに課せられる税金のことです。どのような文書に課せられるかは印紙税法によって決まっています。
マンションを売却するときに交わす売買契約書に印紙税がかかるので、収入印紙の貼りつけが必要です。納めるべき印紙税の額は契約金額によって変わります。
不動産の譲渡に関しては、2014(平成26)年4月1日から2027(令和9)年3月31日の間に作成される契約書の印紙税は以下の表のように印紙税が軽減されています。
| 記載された契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 50万円以下または金額の記載がない | 200円 |
| 50万を超え100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円を超え5000万円以下 | 10,000円 |
| 5000万円を超え1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 60,000円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 160,000円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 320,000円 |
| 50億円を超えるもの | 480,000円 |
登録免許税
登録免許税は法務局にある登記簿に、土地や建物の所有権を記録する手続き(登記手続き)を行うときに発生する税金です。
売却時に発生する登録免許税が必要になる手続きは、住所変更登記と抵当権抹消登記手続きの2つです。
抵当権抹消登記手続きは不動産の個数に対し1,000円が必要です。マンションの場合は土地と建物で各1,000円ずつ、合計2,000円かかります。住所変更登記に必要な登録免許税も同様の計算法で算出されます。
仲介手数料にかかる消費税
不動産会社と仲介契約を結んでマンションを売却したときは不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料には消費税がかかります。
仲介手数料の上限は法律で定められているので、上限を超えた金額が請求されることはありません。
仲介手数料は売却価格に応じて変化します。計算式を表にまとめました。
| 売却価格 | 計算式 |
| 200万円以下 | 売却価格×5%+消費税 |
| 200万円を超え400万円以下 | 売却価格×4%+2万円+消費税 |
| 400万円を超える | 売却価格×3%+6万円+消費税 |
マンションの売却時に利用できる控除や特例
マンション売却時に利用できる控除や特例はいくつかあります。代表的なものを3つご紹介します。
マイホーム(居住用財産)を売ったときの特例
マイホームを売ったときは所有期間の長さを問わず譲渡所得から最高で3000万円までの控除がうけられます。
特例を受けるための要件のうち、特に重要なものを紹介します。
- 自分が住んでいる家屋、家屋とともにその敷地や借地権を売る
- 売買する不動産について他に特例や控除を受けていない
- 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でない
売手と買手の特別な関係には内縁関係にある人や同一生計の親族なども含まれます。
他にも3000万円控除を受けることのみを目的として入居した物件や建て替え中の仮住まい用の物件、セカンドハウスの購入時には特例を受けられないのでご注意ください。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続したマンションを売却するときは「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を受けられる可能性があります。
相続してから一定期間内に譲渡(売却)することで、相続税額の一定金額を譲渡資産の取得額に加算できます。
特例を受けるための要件は以下の3つです。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課せられていること
- その財産を相続した日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過するまでに譲渡していること
譲渡資産の取得額に加算できる額を求める計算式は複雑です。詳細な計算は会計士などプロフェッショナルに依頼することをおすすめします。
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2023(令和5)年12月31日までに自分が住んでいた住宅を売却し、新しく家を購入したときに赤字が発生した場合、一定の要件を満たせば譲渡損失をその年の給与所得などから控除できます。これを「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
特例を受けるための要件は以下の通りです。
- 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること
- マイホームを譲渡する年の1月1日における所有期間が5年を超えるもの
- 新居の床面積が50㎡以上
- 10年以上の住宅ローンを組んで新居を購入する
- 年収3000万円以下
加算される相続税額が特例を適用しないで計算した譲渡益の金額を超える場合は、その譲渡益相当額となる点に注意してください。
マンションを売却したら確定申告を忘れずに行おう
マンションを売却したときは忘れずに確定申告を行いましょう。
確定申告を行うと2つのメリットがあります。
確定申告をするメリット
マンションを売却したあとに確定申告を行うと、控除や特例を適用させられます。適用したい控除等によって必要書類が異なるので、確定申告の書類を作る前に書類を確認しましょう。
また給与所得者の場合は、給与から天引きされている所得税を還付してもらえる可能性があります。
確定申告は毎年2月16日～3月15日に行う
確定申告は毎年2月16日～3月15日に行います。しかし確定申告の書類を作るには時間がかかるので、早めの準備が大切です。
確定申告には青色申告と白色申告の2種類があります。不動産を売却をした後に行う確定申告は青色申告なので間違えないようにしましょう。
マンション売却時の不安は不動産会社に相談しよう
マンションを売却したときは、必ずかかる印紙税・登録免許税・仲介手数料にかかる消費税のほかに、譲渡所得税がかかることがあります。しかし控除や特例を活用すれば譲渡所得税はかからないことの方が多いです。
個別の事情を相談しながら売却計画を立てるには頼れる不動産会社を見つけることが大切です。まずは複数の業者に売却したいマンションの簡易査定をしてもらい、対応の良い業者に訪問査定をしてもらってどの業者に依頼するか決めましょう。
