引越しを検討しているものの、今住んでいる住宅にローンが残っていると、「このままの状態で引越しできるのかな」と不安になるものです。しかし住宅ローンが残っていても住み替えは可能です。ローンが残っている住宅から引っ越す方法を解説します。
最終更新日: 2024年04月10日
住宅ローンが残っている家の賃貸・売却には制限あり
今住んでいる家からの引越しを検討している場合、多くの人が考えるのが賃貸に出すか売るかという2つの選択肢です。しかし住宅ローンの残債がある物件は、自由に人に貸したり売買したりできません。
住宅ローンが残ったままの物件を賃貸に出すと、ローンを組む際に交わした『金銭消費貸借契約』への違反となります。住宅を購入するために組んだローンは、あくまで居住物件用のローンであり、投資物件の購入が目的ではないので、勝手に賃貸に出すと契約違反です。
また住宅ローンが残ったままの住宅には抵当権が設定されています。もし売主の返済が滞れば、買主が購入した物件が競売にかけられてしまいます。これを防ぐには住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する手続きが必要です。
自宅を売却した金額よりも残債が少ないアンダーローンの場合、自宅を売却したお金でローンを完済し、抵当権の抹消が可能です。
住宅ローンが残ったまま引っ越す方法
住宅ローンが残っている物件から引っ越すには、主に3つの方法があります。条件によっておすすめの方法は異なるので、最もメリットを感じられる方法を選びましょう。ローン残債がある物件から引っ越す方法を解説します。
売却代金で住宅ローンを返済して引っ越す
ローン残債がある住居から引っ越す場合、自宅を売ったお金をローンの返済に充て、新たにローンを組んで新居を購入するのが最もベーシックな方法です。
売却価格よりもローンの残債が少ないアンダーローンの状態であれば、売却代金でローンを一括返済し、新居を購入できます。
売却価格をローンの残債が上回るオーバーローンの場合には、売却代金だけでは完済できないので、自己資金を投入したり親族から借りたりして、完済を目指すことになります。
自宅を売却して引っ越す方法を実行する際に重要なのが、いかに自宅を高く売るかという点です。売却価格が高くなればアンダーローンになる見込みが増し、ローンの返済後に残ったお金を新居購入の頭金に充当することもできます。
賃貸に出して引っ越す（やむを得ない場合のみ）
転勤や親の介護などやむを得ない事情がある場合のみ、ローン残債がある物件でも賃貸に出すことが可能です。
住宅ローンが残っている物件を賃貸に出すには、契約期間満了時に確実に借主を退去させられる『定期借家契約』を結ぶ必要があります。このような物件の貸し方が『リロケーション』です。
いずれの理由であっても、住宅ローンが残っている住宅を賃貸に出す場合、事前に銀行に相談するステップが欠かせません。賃貸に出す理由を記載した申請書を提出し、許可を得られれば賃貸が可能になります。
今の家をそのまま残して引っ越す
単身赴任のように短期間で今住んでいる家に戻ってくる予定があるなら、家をそのままにして引っ越すのも手です。売却や賃貸を実施するために、求められる手続きが不要なので、てっとり早く引越しを実現できます。
ただ住宅はたとえ住人がいなくても、維持費がかかります。一戸建ての場合には、固定資産税に毎年10万～15万円、都市計画税に毎年3万～5万円を支払わなくてはなりません。
また住宅を住める状態に維持し続けるには、定期的に修繕費用もかかります。短いスパンで戻ってくる予定がないのであれば、思い切って売却を決断した方が、無駄な出費を抑える効果は高いといえるでしょう。
住宅ローン返済中の家を売りたいときにやること3つ
住宅ローンが残っている物件を売りに出すまでに、やっておくべき項目を解説します。ステップを踏んで地道にやるべきことをこなしていけば、理想的な売却を実現するための土台が整うでしょう。
住宅ローンを借りた金融機関に相談する
住宅ローンの残債がある物件を売りに出したい場合は、借入を行っている金融機関にまず相談するのが大切です。きっちり相談を行えば、債務者の状況に合わせた提案を受けられます。
住宅ローンの利用条件はとても複雑です。実際にローンを組んでいる債務者でも、理解できていない部分が多々あるでしょう。
そのため債権者である金融機関に相談しないまま自宅の売却を進めてしまうと、ローン完済を目的とした『最善の選択』を選べなくなる危険性があります。
選択肢の提示や返済方法の提案を受けるとともに、ローンの完済に必要な書類を受け取る際にも金融機関への相談は不可欠です。大きな決断をする前に相談を済ませておきましょう。
売却見込み金額とローンの残債を確認する
今住んでいる家を売却して引越しを実現したい場合には、自宅の売却見込額とローン残債を正確に把握することが大切です。アンダーローンになるかオーバーローンになるかで、その後の対応が大きく異なります。
自宅の売却見込額を知る方法には、以下のようなものがあります。
- 複数の不動産会社の査定を受けて売却相場を知る
- 過去の取引履歴から売却見込額を予想する
また住宅ローンの残債を知る方法は以下の通りです。
- 債権者である金融機関のWebサイトで調べる
- 残債証明書や返済予定表で確認する
売却見込額とローン残債をしっかり把握し、最もスムーズに引越しを実施できる方法を模索しましょう。
「売り先行」「買い先行」のどちらで進めるか決める
ローンが残っている住宅を売る場合、売り方として『売り先行』と『買い先行』どちらを選ぶかで対応が異なります。
売り先行とは旧居を売却してから、新居を購入する売却方法です。売却を決めてから購入に移れるため、引越しに伴う資金計画を組みやすいといえます。旧居を売却したお金をローンの返済に充てたい場合には、売り先行を選ぶ必要があるでしょう。
買い先行とは新居を購入してから、旧居の売却を進める売却方法です。空き家の状態で旧居を売り出せるため、買主が見つかりやすいとされます。
旧居に住宅ローンが残った状態で買い先行を選択する場合には、『住み替えローン』や『ダブルローン』を組むこととなるでしょう。
住宅ローンを完済する方法
ローン残債がある住宅から引っ越すには、物件に設定された抵当権を抹消するステップが不可欠で、そのためにはローンの完済が必要です。自宅に残されたローンを完済する方法を、3つ紹介します。
売却代金で一括返済する
住宅ローンの完済を目指す際にまず検討したいのが、自宅を売却したお金でローンを一括返済する方法です。
この方法を実践する際に重要なのが、アンダーローンの状態を作り出せるかという点でしょう。オーバーローンだと自己資金や親族からの借入などを活用して、ローンを返済しなくてはなりません。
アンダーローンを実現する上でポイントとなるのが、不動産会社選びです。販売力に優れた不動産会社に仲介を依頼すれば、高い価格で自宅を売却できる確率が高まります。
不動産会社を選ぶ際には、不動産会社の得意分野を理解した上で、依頼先を選択しましょう。複数の不動産会社の査定を受け、不動産会社同士を比較するのもおすすめです。
住み替えローンを借りる
旧居を売却した結果オーバーローン状態になってしまった場合には、旧居の住宅ローンを完済するために『住み替えローン』の利用が可能です。
住み替えローンは旧居のローン残債と新居を購入するための資金を、合算して借り入れる住宅ローンを指します。『ダブルローン』よりも家計に負担をかけずに、新居へ引っ越せます。
ただ住み替えローンは通常の住宅ローンよりも、金利が高い傾向がある融資商品です。一般的な住宅ローンより返済額が大きくなるケースが多いため注意しましょう。また通常の住宅ローンに比べ、審査が厳しいことでも知られています。
ダブルローンを組む
買い先行で住み替えを実行する場合、旧居のローンを完済するには『ダブルローン』の利用が求められます。ダブルローンとは旧居のローンと並行して、新居のローンを組む方法です。
ダブルローンを活用すれば、買い先行で住み替えを実行できます。売却が進んでいなくても新居を買えるので、引越しを急ぐ場合にはうってつけの選択肢といえるでしょう。
ただダブルローンは厳しい審査をクリアする必要がある融資商品です。希望すれば誰でも利用できるわけではありません。
またダブルローンは債務者にとってもリスクが高い商品です。旧居の売却が理想通りに進まないと、多大な負債を抱える事態になる可能性があります。
住宅ローン返済中の引越しは状況により可能
住宅ローンが残っている物件をそのまま売却したり賃貸に出したりすることは、基本的にはできません。売却するには何らかの方法で残された住宅ローンを完済し、物件に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
また住宅ローンが残っている物件を賃貸に出すには、賃貸に出さざるを得ない特別な理由が必要です。そのため新居への引越しを検討するなら、旧居を売却してから新居を購入する方法が基本といえるでしょう。
理想的な売却を実現し、アンダーローン状態を作り出せれば、自宅を売却したお金を使って住宅ローンの完済が可能です。売却を成功させて、負担の少ない引越しを実現しましょう。
