土地買取のメリット・デメリットは？仲介との違いや買取業者の選び方を解説

土地を売却する際、不動産会社に仲介を依頼するだけでなく、買い取ってもらう方法もあります。メリットやデメリットを知ると、どちらの方法が向いているのかが分かります。仲介との違いや、買取業者の選び方のポイントをチェックしましょう。

土地売却の「買取」と「仲介」の違い

買取は不動産会社に土地を買い取ってもらう方法です。仲介は不動産会社に土地の買い主を探してもらうように依頼し、販売活動を行ってもらいます。

売却期間にも大きな違いがあり、仲介よりも買取の方が短期間で売却が可能です。仲介は広告を出して一から買い主を探しますが、買取の場合は不動産会社が気に入れば、買い取ってもらえます。

不動産会社が土地を買い取る理由は、買い手に再販するためです。買取は仲介より安い価格で売却する点も、大きな違いだといえます。

土地買取のメリット

土地買取には仲介にはない、たくさんのメリットがあります。急いで土地を現金化したい人や、なかなか購入者が見つからず困っている人は、特に多くの魅力を感じるでしょう。土地買取のメリットを紹介します。

売却までの期間が短い

買取は売却先が不動産会社なので、別個に買手を探す必要がなく、売却までの期間が短い点がメリットです。仲介とは違い、チラシやインターネット広告などを出して買手を探す必要がありません。

不動産会社との交渉が成立すれば、売買契約を結べます。不動産のプロが相手なので、個人と売買契約をする場合に比べ手続きもスムーズです。

個人に売却する場合はローンの審査が通らなかったなどの事情で、話が立ち消えになることもありますが、法人企業が相手ならば途中でキャンセルされる心配がなく、短期間で売却できます。

仲介手数料がかからない

仲介手数料が不要になる点も、土地買取のメリットです。不動産会社に買い手を探してもらうのではなく、自分で不動産会社を見つけて契約を結ぶので、仲介手数料が必要ありません。

仲介手数料は上限が設けられているものの、土地や物件の価格が高価なほど高い手数料を払う仕組みになっています。

土地の売買は額が大きくなりがちなので、仲介手数料がかからないことに魅力を感じる人は少なくありません。

ただし、売却価格自体が安くなるので、総合的に見て必ずしもお得になるわけではない点に注意しましょう。

契約不適合責任がない

売り主の契約不適合責任が免責される点も、買取のメリットです。契約不適合責任は売主側に課せられる責任のことで、売買した不動産が契約内容に適合していないときに発生します。

2020年4月1日の改正民法施行前の『瑕疵担保責任』に該当するもので、名称が改められました。

仲介では責任を求められますが、買取相手が不動産売買のプロである場合は、契約不適合責任を免責としているケースが少なくありません。

条件の悪い土地でも売却しやすい

売却している土地の条件が悪くても、買い取ってもらいやすい点も買取のメリットです。一般的に、下記のような問題がある土地は個人への売却が難しいとされます。

不動産会社は個人と異なり、さまざまな土地活用のノウハウを持っています。

『面積が広すぎる場合は分筆して売りに出す』『再建築不可の場合は住宅地以外の土地として活用する』など、不動産の知識を生かして再販し、利益を得られる仕組みです。

土地買取のデメリット

土地買取にはデメリットも存在します。急いで売却する理由がなく、条件の良い土地を持っているときに利用すると後悔する可能性があります。不動産会社と契約する前に、デメリットについても理解しておきましょう。

売却価格が安い

土地買取の大きなデメリットは、仲介に比べて売却価格が安くなってしまう点です。一般的に、市場価格の70～80%程度になるとされます。

不動産会社が買取後に、土地の整備や広告営業を行って売却する経費がかかる分、安く買い取ろうとするケースが一般的です。

不動産会社の目的は利益を出すことなので、近隣のライバルに比べて割高にならないように計算した上で買取を行います。

買取と仲介を比べると、数百万円の差が出てしまうケースもあり、高く売却したい人には向いていない方法です。売却期限の制限や売れにくい土地などの理由がないのであれば、仲介の方がよいでしょう。

詐欺業者にだまされる可能性がある

あってはならないことですが、買取業者の中には詐欺まがいの行為をする業者がいることも事実です。業者選びを慎重に行わないと、損をする可能性もあります。

詐欺の手口にはさまざまなものがあり、買取に当たって土地の整備が必要だとうそをついて、不当な料金を請求してくるといった例は有名です。

お金を振り込んだら連絡が取れなくなるパターンや、土地に問題があるなどの嘘の調査結果を報告し、安く買いたたこうとするケースもあるので注意しましょう。

詐欺業者はほかの不動産会社に比べ、高値で買い取るアピールを積極的にしてくる傾向です。相場に比べてあり得ないような高値の場合、詐欺の可能性が高いといえます。

仲介よりも買取を選んだ方がよいケース

土地をスムーズに売れない理由は複数あり、手放したい理由も人それぞれです。結局、仲介と買取のどちらがよいのか判断できない人もいるでしょう。買取を選んだ方がよいケースを紹介します。

早く売却したい

何らかの理由で期限が迫っていて、できるだけ早く売却したい場合は買取を選ぶとよいでしょう。

仲介では期限内に売れないリスクがあるので、土地を売却するまでの期限があるなら買取を選んだ方がよいといえます。多少売値が下がっても、それを上回るメリットを感じるときにはおすすめです。

例えば、転勤・転職などで期限までに引っ越さなければならないケースや、相続・離婚などで早く土地を現金化したい場合などが当てはまります。

『子どもの進学に間に合うように引っ越したい』『新しい仕事がスタートするまでに売りたい』などの事情がある場合は、早く売却するメリットが大きいでしょう。

条件の悪い土地を売りたい

一般市場で売れにくい条件の土地を持っている場合も、買取がおすすめです。例えば、土地が広すぎたり狭すぎたりする場合、個人が居住用に購入するには向いていないので、売れにくいといえます。

土地が広ければそれだけ土地の代金も高くなってしまうので、個人には手が出にくくなってしまいますし、狭すぎれば十分な居住空間を確保できません。

築年数が古く取り壊さなければならない建物があるなどの場合も、買手が手を出しづらくなります。解体資金がない状況では、売りたいのに売れない状態になりがちです。

仲介で売りに出しても買手が見つからなかったようなケースでは、買取を選択する方法があります。

瑕疵がある土地を売りたい

瑕疵とは欠陥や欠点を意味する言葉です。土地に何らかの不具合がある場合、一般市場で売るのは難しいといえます。

例えば、自殺・事故・事件などの現場になった土地は、心理的瑕疵があるとして売れにくい傾向です。墓地・葬儀場・ゴミ処理場などに隣接しているケースも、問題がある土地に該当します。

買手が住みたいと思えない条件にあり、仲介では売りづらい場合は買取が向いています。

不動産会社は買い取った土地をどのように活用すれば利益が出るのか、といったノウハウを持っているので、瑕疵がある土地であっても買い取ってくれる可能性があるでしょう。

売れにくい土地の特徴

仲介で売れにくい土地の特徴を知っておくと、買取に踏み切りやすくなります。複数の特徴が当てはまる場合、不動産会社に相談してみましょう。売れにくい土地の特徴を紹介します。

地盤が弱い

地盤が弱い土地は売れにくい傾向です。例えば、以前水田だった場所や埋立地などが該当します。

建物を建てる前に地盤の調査を行って、問題が起こらないことを確かめてから建築をする流れです。地盤が弱いと強化を行う必要があるので、コストが高くなります。

土盛りをして土地の位置を高くしたり、地盤改良工事を行ったりといった方法を取らなければ、安全を確保できません。

また、地震や洪水などの災害が起きたときに『地盤が崩れないか』『液状化が起きないか』など、将来的な不安から敬遠されることもあります。

立地が悪い

『近くに商業施設がない』『駅やバス停までの距離が遠い』など、日常生活が不便になりやすい土地も売れにくいといえます。

買い物や通勤・通学が不便な場所に住みたいと思う人は、あまりいません。また、古くから住んでいる人が多いエリアも避けられる傾向です。

過疎化が進んでいるエリアや、すでに土地や持ち家を持っている人ばかりの地域では、新たに土地を購入しようとする人が少なく、需要がないため売れにくくなります。

市街化調整区域にある

売りたい土地が市街化調整区域にある場合、売るのが難しいでしょう。市街化調整区域は、市街化を抑制している地域のことで、都市計画法により自治体ごとに決められています。

基本的に、住宅や商業施設などの建築が認められていないので、主に山林や農地などになっています。市街化調整区域内で新築や建て替えなどが必要になった場合、自治体の許可（開発許可や建築許可）を得なければなりません。

敷地面積に対する建築面積などにも制限が設けられており、購入しても好きなように建物を建てられないので、売れにくくなります。

建物再建築が難しい

現在の建築基準法を満たしておらず、再建築が難しい土地も売れにくいといえます。例えば、車が通れない幅の道に接していたり、道路に面していない袋地だったりすると、新しい建物を建てるのが困難です。

道路と敷地に関する規定を接道義務といい、敷地が道路に2m以上接していなければならないという決まりがあります。

災害時や火事などが起きた際に、避難路を確保するためや緊急車両の通行を妨げないために、こうした規定が設けられているのです。

敷地面積に対する建築面積が、現在の基準に適合していない場合は、古い建物よりも縮小しなければならないので、土地の広さによっては、かなり狭い家しか建てられないことになります。

嫌悪施設がある

近隣や隣地に嫌悪施設がある土地は、売れにくい傾向です。嫌悪施設は、周囲の人から嫌がられる施設を指します。

例えば、火葬場・葬儀場・墓地・風俗店・暴力団の事務所などの施設です。下水処理場やゴミ処理施設のような、臭いや音で不快になる施設がある場合も、近くに住みたいと思えない人が大半でしょう。

どのような施設が対象になるかは主観的な判断にも左右されるので、一概にこの施設があったら売れないと言い切れない部分もあります。

また、嫌悪施設から離れていたとしても、治安が悪いとされる場所や周辺環境がよくない場所に土地を持っている場合も、売れにくいことを覚悟しましょう。

土壌汚染がある

土壌汚染や地中埋設物などがある土地は、売れにくいといえます。土壌汚染は、有害物質や重金属などで土地が汚染されている状態です。

工場・研究施設・ガソリンスタンドなどの跡地や埋立地などは、汚染されているケースがあります。一般家庭であっても、焼却炉を設置していた場合などは調査した方がよいでしょう。

また、人為的に汚染されていなくても、自然界にある堆積物などが原因で土壌汚染が起こることもあります。土壌調査を行うことで確認できるので、汚染が疑われる場合は調査しましょう。

地中埋設物は、地中に埋まっているゴミや金属などです。地中障害物とも呼ばれ、建物を建てる際に邪魔になります。

目視で存在を確認できないので、土地の買い主と売り主の間で争いが起こる原因になることが珍しくありません。

境界が未確定

土地と土地の境界が曖昧でしっかりと判別できないのも、売れない土地の特徴です。どこからどこまでが自分の土地なのかがはっきりしない状態では、トラブルが起こりやすくなります。

隣地の所有者と話し合いや裁判を行って、境界を確定させなければならない場合が少なくありません。

後々トラブルになることを考えて敬遠されやすく、不動産会社が仲介をしたがらないケースがあります。

土地買取の流れ

土地買取はスピーディーに進んでいくので、売買成立までがあっという間です。事前に流れを押さえておき、心の準備をしましょう。査定の依頼から、確定申告までの流れを紹介します。

買取査定の依頼

まずは、土地の買取額がいくらになるか、そもそも買い取ってもらえるかどうかの確認から始めましょう。不動産会社に査定を依頼する方法は、簡易査定（机上査定）と訪問査定の2種類があります。

簡易査定は不動産会社のホームページなどから、送信フォームやメールを利用して土地の所在地や広さなどの情報を入力し、査定してもらう方法です。

担当者に来てもらう必要がなく手軽に依頼できますが、入力した情報に誤りがあると正確な金額は出ません。

訪問査定は実際に現地に訪問し査定額を出す方法で、簡易査定よりも正確な金額が出ますが、担当者に会って対応する手間があります。

簡易査定を受けた後、査定額が高かった会社に訪問査定を依頼し、より正確な価格を出してもらう流れにすると無駄がありません。

買取価格の提示

査定を受けたら買取価格を提示してもらい、確認します。仲介ではなく買取なので、この段階で提示される額が最終買取額になることが一般的です。

もし、提示された値段に納得できない場合は、交渉しても構いません。近隣にある土地の値段を調べて、交渉の材料にしてもよいでしょう。

人気のあるエリア内の土地であれば、交渉次第で価格が上がる可能性はあります。

買取契約の締結

査定額に納得できたら買取契約をしましょう。買取価格・入金日・引き渡し日などを、念入りに確認します。

確認することは多いですが、契約書は隅々までしっかりと目を通しましょう。自分にとって不利な内容となっていないか確認しないと、後になってトラブルが起こる心配があります。

いったん判を押した売買契約書を覆すのは難しいので、納得できない部分がある場合はその場で指摘しましょう。

また、契約時点で5～10%程度の手付金が支払われるケースが一般的とされます。事前に話し合って、全ての条件を明確にしておきましょう。

土地の引き渡し

買取契約時に決めておいた日時に、土地の引き渡しと残りの買取額の決済をします。決済と同時に、所有権移転登記などを行う流れです。土地買取の際は、以下の書類を用意しましょう。

足りない書類があると決済ができません。基本的に必要な書類やタイミングは、不動産業者が教えてくれるので、忘れ物がないように準備しておきましょう。

確定申告も忘れずに

土地を売却して利益が出た場合は、確定申告をする義務があります。土地を売却して得た利益にかかる税金を、譲渡所得税といいます。

譲渡所得は『譲渡収入金額-（取得費+譲渡費用）』で計算しましょう。土地の購入時にかかった費用や手数料などを、土地の売却価格から差し引いた額です。

仲介手数料や、測量にかかった費用なども差し引けます。差引額がマイナスになることを、譲渡損失といいます。

確定申告の期日は土地を売却した翌年の、3月15日までです。申告が遅れると、無申告加算税や延滞税が加算されるので早めの申告をしましょう。

税務署に書類を持参する以外に、郵送や電子申告（e-Tax）も受け付けています。自分でできない場合は、税理士に依頼しましょう。

土地買取で失敗しないための注意点

土地の売却価格は大きくなることが一般的なので、失敗したらどうしようと悩む人は多いでしょう。土地買取を初めて経験する場合、不安に思うことが多くなるのは当然です。

土地の売却で失敗しないための注意点を、押さえておきましょう。

売却相場を事前に調べる

土地の場所や状態によって、売却価格の相場は異なります。悪徳業者によって不当に安く買いたたかれないためにも、事前にある程度の相場を知っておくことが重要です。

国土交通省が提供する『土地総合情報システム』にアクセスすると、不動産取引価格情報を検索できます。

所有している土地の条件に近い過去の取引情報をチェックすることで、大体の相場が分かる仕組みです。また、『路線価』から土地の価格の目安を知る方法もあります。

路線価は国税庁が道路ごとに設定し、毎年発表しているものです。道路ごとに設定され、その土地がどの道路に面しているかによって価格が変わります。

相続税を算出する際の目安にも使用されていますが、実際の売り出し価格とは異なる点に注意しましょう。

『相続税路線価×面積÷0.8×1.1』の計算式で、実際に取引されている価格の目安を算出できます。

買取保証を利用する

土地買取には即時買取以外に、買取保証があります。買取保証は、一定期間仲介で販売活動を行い、期間内に売れなかった場合に不動産会社が買い取る方法のことです。

「仲介に出せば、意外に売れるのではないか？」「できるだけ、高く売るチャンスを逃したくない」と思っている人におすすめな方法です。

買取保証を利用すれば、仲介と買取の両方のメリットを享受できます。土地の売却期限までにある程度の余裕があるなら、検討してもよいでしょう。

信頼できる買取業者を選択する

残念なことですが、詐欺まがいの行為をして利益を出そうとする業者も存在するので、信頼できる買取業者を選ぶことが重要です。

信頼できる業者でなかった場合、不当に安く買いたたかれたり代金を払わなかったりといった、詐欺行為の被害に遭う可能性もあります。

『相場に比べて異常に安い価格を提示し、無理に契約させようとしてくる』『引き渡しの前に、所有権移転登記をしようとしてきた』などの場合は、注意が必要です。

信頼できる不動産会社を選んで、被害を未然に防ぎましょう。

土地買取業者の選び方

土地買取で満足のいく結果を出すには、不動産会社の選び方が重要です。買取業者の中には悪徳業者もいるので、高値で買うという部分だけを重要視すると、だまされる危険性があります。

信頼できる土地買取業者の選び方をチェックしましょう。

複数の不動産会社の査定結果を比較する

土地買取で失敗しないためには、買取業者を選ぶ際いきなり1つの業者に絞らないことが大事です。実績や評判などをチェックした上で、複数の業者に査定を依頼します。

少なくとも、2～3社の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社のみでは適切な価格なのか判断できず、失敗する恐れがあります。

業者を比較する過程で、怪しい業者を振り分けられるところもメリットです。他社に比べ異常に価格が安かったり、反対に高すぎたりする場合は注意しましょう。

買取実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社には得意とするジャンルがあります。失敗しないためには、仲介ではなく買取の実績が豊富な不動産会社がおすすめです。

買取の経験が豊富な業者の方が、買い取った後の販売ルートに自信を持っているケースが多く、適正価格での買取が期待できます。

不動産会社のホームページなどをチェックし、これまでの実績を確認しましょう。困難な条件がある土地でも買い取った実績があるなど、その会社ならではの強みや魅力が見えてきます。

担当者の対応のよさを確認する

査定を依頼した時点で担当者がどのような対応をしてくれるかも、しっかりとチェックしておきましょう。

土地買取に関する十分な知識を持っているだけでなく、分からないことに親身になって応えてくれるかなども確認します。

買取を選択する場合、急いで売りたいケースが多いので、対応が迅速であるかも重要なポイントです。『連絡が取りづらい』『返答が遅い』などの問題があると、ストレスを感じることになります。

売買成立までがスピーディーな点が買取のメリットですが、担当者の対応が悪いと、余計な時間がかかってしまうこともあります。

口コミの評判を確認する

口コミを確認して、不動産会社の評判を調べておきましょう。実際に取引した人が、どのような点をよいと思ったのか事前に知っておくことで、不動産会社選びに失敗しにくくなります。

また、不動産会社のホームページに掲載されているものだけでなく、インターネット上のさまざまな口コミも確認しましょう。良かった点と悪かった点を、総合的に調査することが大事です。

中には、利用していないのにしたことがある振りをして口コミをしているものもあります。口コミだけを信用しすぎず、実際の対応を見て判断することも重要です。

土地買取の成功は不動産会社の選定が重要

土地買取を考えているなら仲介との違いを理解し、所有している土地の情報を詳しく把握した上で、メリット・デメリットのどちらが大きいのかを検討する必要があります。

急いで土地を現金化したい理由があり、多少価格が安くなっても構わないと考えるなら、買取がおすすめです。

売却期限に余裕があって仲介で売れる可能性があるなら、買取保証を行っている業者を利用してもよいでしょう。

不動産会社選びを間違うと、悪徳業者にだまされてしまう可能性があります。複数の業者に査定を依頼し、相場や担当者の対応などを確認した上で、買取業者を選びましょう。

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