土地の売却の流れ！必要書類やかかる費用・税金、注意点を解説

「家を住み替えたい」「親から相続した土地を処分したい」さまざまな理由によって、土地の売却を検討している人は多いでしょう。売却するまでの流れについて解説します。必要な書類やかかる費用、税金などについてもまとめているので参考にしてください。

土地を売却する流れ

土地をスムーズに売却するには、基本的な流れを把握しておくのがおすすめです。売却の準備から、引き渡し後の手続きまでの一般的な流れを紹介します。

土地の現況と売却相場の把握

まず、売り出したい時期や価格などの希望条件を整理することから始めましょう。ローンの返済が完了していない場合は、残債がいくらあるのか確認しておく必要があります。

売り出し価格を決めるためには、周辺地域で自分の土地と同じような条件の土地の相場を把握しておくことがポイントです。また、隣地との境界線も調べます。

境界線があいまいなまま売却してしまうと、隣の土地の所有者とトラブルにつながる恐れがあるためです。境界が明確でない場合は、早めに土地家屋測量士へ依頼して、隣地との境界線を確定しておきましょう。

不動産会社に査定を依頼

準備が整ったら、不動産会社へ土地の査定を依頼しましょう。査定には、土地の情報を入力するだけの『簡易査定(机上査定)』と、実際に不動産会社の担当者が現地に出向いて調査する『訪問査定』の2種類があります。

査定額は売り出し価格を決める上で目安となるものなので、土地売却が決まっている場合は、より精度の高い訪問査定を依頼するのがおすすめです。

査定額は不動産会社によっても異なります。複数の不動産会社に依頼し、提示された査定額の根拠を確認することが重要です。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定額が提示されたら、条件のよい不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産を売却する際に仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約のことです。

媒介契約には大きく分けて『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』『一般媒介契約』の3種類があります。

それぞれの契約方法にはメリット・デメリットがありますが、通常、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶケースが多いようです。

売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、売り出し価格を決定して売却活動を行います。不動産会社によるチラシの配布や、ネットや店頭への物件情報の掲載などが、代表的な売却活動の内容です。

売り主は、購入希望者が見学に来たときの準備をしておきましょう。土地の場合、建物の売却と異なり準備すべきことは少ないですが、敷地内のごみや雑草などを処分して見栄えをよくしておくのがおすすめです。

通常、現地見学者への対応は不動産会社の担当が行いますが、売り主の立ち会いが必要な場合もあります。

買い主と売買契約を結ぶ

購入希望者が現れたら、売買契約に進みます。購入申し込みを受けた際に、売却価格の交渉が入ることも珍しくありません。取引条件に関して話し合いをし、お互いに合意できたら売買契約を結びます。

売買契約当日は、不動産会社から契約書の内容についての説明があるので、しっかり確認しておきましょう。売り主・買い主それぞれが、契約書に署名押印すれば売買契約の締結が完了です。

また、売買契約の当日に、買い主から売り主へ手付金の支払いも行われます。なお、手付金は売り主・買い主どちらかの債務不履行によって契約を途中解除する際に、違約金として扱われます。

土地の引き渡し

通常、売買契約で決めた日付に引き渡すのが基本です。引き渡し当日には、売却価格から手付金を差し引いた分の残金を受け取ります。

また、固定資産税の精算も必要です。固定資産税の精算は、引き渡し日を基準に日割りした額を、買い主から売り主に支払う形で行われます。精算が完了したら、所有権移転登記によって土地の名義を買い主へと変更します。

確定申告

土地の売却によって得た利益は、税法上の譲渡所得となるため、給与などと分けて確定申告しなければなりません。譲渡所得に課される税金は譲渡所得税といい、所得税・住民税・復興特別所得税を納税します。

譲渡所得税は、土地を所有していた期間によって、税率が異なります。確定申告することで控除なども受けられるので、売却で利益が出ない場合も忘れずに申告しましょう。確定申告を終えた時点で、土地売却に関する全ての手続きが完了します。

土地の売却に必要な書類

土地を売却する際は、さまざまな書類が必要です。スムーズに手続きを進めるために、必要な書類についても確認しておきましょう。

権利証または登記識別情報通知書

土地の売買で最も重要な書類が、権利証または登記識別情報通知書です。登記済証(権利証)とは、不動産の所有者であることを証明する書面で、登記完了時に、登記所から不動産の買い主などの登記名義人に交付されます。

登記識別情報通知書は、不動産の名義を変更した際に、新しく名義人となった人へ通知される書面です。

権利証は、2005年3月7日に改正不動産登記法の施行で廃止されました。そのため、2005年3月7日より前に所有者となっている場合は権利証、2005年3月7日以降に所有者となった場合は、登記識別情報通知書を持っていることになります。

実印・印鑑証明書

印鑑証明書(印鑑登録証明書)とは実印を証明する書面です。土地の所有権移転登記に必要となるため、売買契約を結ぶ際に実印とセットで提出が求められます。

登記申請には、発行から3カ月以内の印鑑証明書が必要になるため、取得するタイミングに注意しましょう。

印鑑証明書の発行は、市役所・町村役場や行政サービスコーナーなどの窓口のほか、マイナンバーカードがあればコンビニでも可能です。なお、印鑑登録証(印鑑登録カード)を持参すれば、委任状がなくても代理人が取得できます。

固定資産税・都市計画税の納税通知書

固定資産税の確認や、清算金の算出には、固定資産税や都市計画税の納税通知書が必要です。買い主側が負担する固定資産税や都市計画税は、納税通知書の金額を基に日割り計算します。

固定資産税や都市計画税の納税通知書は、その年の1月1日に不動産を所有している人に対して毎年4～6月下旬頃に発送される書面です。

納税通知書をなくした場合は、不動産が所在する市区町村の資産税課などに問い合わせて、固定資産評価証明書や納税証明書を発行してもらいましょう。

確定測量図・境界確認書・越境の覚書

確定測量図や境界確認書は、売却する土地の正確な面積や、隣地との境界を明確にするための境界確認書です。土地の境界によるトラブルを避けるため、引き渡しの際に確定測量図の提出を条件とされる場合があります。

購入時期が古い、相続によって取得したなどの理由でこれらの書類がない場合は、土地家屋調査士に測量を依頼して引き渡しまでに用意しておきましょう。

越境の覚書とは、境界上に越境物がある場合に、隣地の所有者との間で越境物に関する取り決めを交わした書面です。越境物がなければ、越境の覚書を用意する必要はありません。

本人確認書類

本人確認書類は、媒介契約・売買契約時・土地の引き渡し時など、さまざまな場面で必要となるものです。

土地の売買契約を結ぶ本人かを確認するほか、不正な取り引きなどが発覚した場合に備えて提示することが求められます。運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどが本人確認書類に当たります。

土地の売却にかかる費用・税金

土地の売却に当たっては、さまざまな費用や税金が発生します。予定外の出費とならないよう、必要となる費用や税金についても知っておきましょう。

測量費用

測量図や境界標がない場合は、測量費用が必要です。土地家屋調査士に依頼すれば、確定測量図のほかに境界確認書や越境の覚書も一緒に作成してもらえます。

測量費用は、1つの土地につき40万円程度を目安に考えておけばよいでしょう。確定測量図は、隣地との境界を明確にするものなので、隣り合う土地が多いほど金額が高くなります。

土地の面積を明確にするだけでなく、売却後のトラブルを避けるためにも、測量によって境界を確定しておくのがおすすめです。

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約が締結されたときに不動産会社へ支払う費用です。仲介手数料は宅地建物取引業法によって限度額が決められています。

例えば、土地の売却価格が3,000万円だった場合、仲介手数料の上限額は以下の計算式で算出できます。

3,000万円×3%+6万円=96万円

なお、仲介手数料には消費税がかかります。

印紙税

印紙税は、経済取引に伴って作成した契約書などの文書に課税される税金です。印紙税は土地の売却価格によって税率が異なります。

なお、2014年4月1日から2024年3月31日までに作成される不動産譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものは軽減措置の対象となります。印紙税の金額は以下の通りです(かっこ内は軽減措置適用の金額)。

登録免許税(抵当権抹消)

土地の登記手続きをする際は、登録免許税が必要です。土地のローンが残っている場合、抵当権抹消の手続きをしなければなりません。ローンの残債を完済しても、抵当権は自動的に外れないためです。

抵当権抹消の手続きにかかる登録免許税は、売り主側が負担します。抵当権抹消手続きに必要な登録免許税の税額は、土地1筆につき1,000円です。

なお、登記申請の手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬も必要になります。通常、抵当権抹消登記を依頼した場合の報酬は、1万5,000円程度が相場です。

譲渡所得税

土地を売却した場合、譲渡所得(売却益)に対して税金を納めなければなりません。譲渡所得は、土地の売却価格から、その土地の購入にかかった費用(取得費)と売却にかかった費用(譲渡費用)を差し引いて計算します。

また、土地を所有していた期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれ、税率が異なります。

建物の解体費用

家などが建っている土地を更地にしてから売却する場合は、建物の解体費用も考えておかなければなりません。費用は、相場にもよりますが解体する建造物の構造と広さによって異なります。

解体費用は、立地・築年数・隣家との距離などによっても変わります。一般的に築年数が古い家の場合、倒壊のリスクなどを回避しながら作業することもあるため、費用が高くなりやすいようです。

また、解体で出た廃棄物の処理費用や解体後の土地の整地費用なども、廃材の種類や土地の状況などによって変動します。

土地を高く・早く売るコツ

土地の売却に当たっては、なるべく高く・早く売りたいと思うのが売り主の心情です。希望に合った価格で、スムーズに売却するにはどうすればよいのでしょうか。高く・早く売るためのコツを5つ紹介します。

複数社に査定を依頼する

通常、土地の売り出し価格は、査定額を基準に考えます。査定額は不動産会社によって異なるため、複数社に査定を依頼し、比較検討するのがおすすめです。

不動産会社にはさまざまなタイプがあります。全国展開している会社より、地元に根付いて見込み客を多く抱えている店舗の方が、査定額が高くなるケースもあるようです。市場の適正価格を知るためにも、3～5社程度に依頼するとよいでしょう。

自分でも売却相場を調べる

自分でも、土地の売却相場を調べておくのがおすすめです。高く売りたいからといって、相場より大きくかけ離れた価格を設定してしまうと、なかなか売れないという事態になる可能性があります。

相場を把握しておけば、価格設定を誤らず適正価格での売却が可能です。土地の価格を調べるなら「全国地価マップ」や「土地総合情報システム」を利用してみるとよいでしょう。

全国地価マップでは、公的土地評価情報を閲覧できます。土地総合情報システムは、実際に不動産の取引価格を調べられる国土交通省のサイトです。自分の土地の所在地周辺で実際に取り引きされた価格が分かるので、価格設定の目安にできます。

土地を整えて印象を上げる

土地をきれいに整えて、購入希望者への印象を上げるのも大切なポイントです。長く空いている土地は、雑草が生えたりごみが投げ入れられたりして、荒れた印象になってしまっていることがよくあります。

周辺環境などの立地がよくても、土地の印象が悪ければ、なかなか買い手が見つからないという事態につながる可能性もあるでしょう。土地の状態がよくないことを理由に、購入希望者から、値引き交渉を受ける場合もあります。

売却することを決めたら、雑草やごみなどを処分して土地を整え、現地見学に備えるのがおすすめです。

隣地所有者に打診してみる

土地の形がいびつな不整形地の場合は、隣地の所有者に購入を打診してみるのもよい方法です。隣地を購入して土地の形が整えば、現状より資産価値が高まる可能性もあります。

土地が道路に接していない場合、道路までの部分を買い増すことで、資産価格が大幅に上がるケースも少なくありません。

または、隣人に購入してもらうという方法もあります。隣人の土地が不整形地の場合も、土地を購入することで資産価値が高まる場合があるためです。

一般に売り出すより、高い価格で購入してくれるケースもあります。広く売却活動を始める前に、土地を売る予定があることを、隣人へそれとなく伝えておくとよいでしょう。

売れやすいタイミングを見極める

土地の価格は時期によって変動するため、高く売れやすいタイミングをしっかりと見極める必要があります。土地を高く売るには、相場が上がっているときを狙うのが基本です。

土地の価格は、景気や周辺エリアの状況などによって変動します。例えば、今後人口増加が見込まれる・都市開発によって大型商業施設の建設計画がある・交通の利便性に関する開発予定があるなどの場合は、売り時といえるでしょう。

また、新生活が始まる4月は、不動産市場が活発になる時期だとされています。土地の場合は、家を新築する期間を考慮して売却活動をスタートするのが理想です。

土地の種類・状況別の注意点

土地の種類や状況によって、売却の方法や手続きに違いがあります。通常の売却方法では売れないケースもあるので、注意点についてもしっかり確認しておきましょう。

家が建っている土地

家が建っている土地の場合、更地にするかそのまま売るかの二択になります。建物付きで売る場合のメリットは、解体費用を節約できる・固定資産税の節税が可能・買い主にとっては住宅ローンの融資を受けやすいなどです。

しかし、建物の築年数や状況によっては、購入希望者が現れにくくなったり、解体費用分の値引き交渉を受けたりなどのデメリットもあります。

更地にして売る場合は、解体費用がかかるものの、査定価格が上がったり流通性が高くなったりすることで買い手が見つかりやすくなる可能性もあるでしょう。どちらがよいかはケースバイケースなので、不動産会社に相談するのがおすすめです。

相続した土地

相続した土地を売る場合は、遺言書がない場合、遺産分割協議書を作成して土地の相続人を決めます。遺産分割協議書の作成は、相続人が2人以上いる場合のみ必須となるので、1人だけの場合は必要ありません。

相続人を決めたら、土地の名義を相続人に変更します。所有者の名義変更が完了すれば、売却の手順は通常の場合と同様です。土地が売れたら、遺産分割協議書の内容に従って、売却益を分割します。

なお、相続した土地の場合は相続税が発生するため、相続が開始した日から10カ月以内に納めることが必要です。また、相続税とは別に、譲渡所得税も納税します。

共有名義の土地

共有名義の土地全体を売る場合は、名義人となっている全員の同意を得る必要があります。1人でも反対者がいれば売却は不可能です。全ての名義人が同意した場合は、売買契約に全員が立ち会い、契約書へ署名押印します。

全員集まるのが難しいときは、委任状があれば代行可能です。自分の共有持ち分だけを売却する場合は、他の名義人の同意は必要ありません。例えば、親から相続した土地を兄弟2人で1/2ずつ分けた場合、兄は弟に断りなく自分の共有持ち分を売却できます。

賃貸中の土地

賃貸中の土地を売る場合は、3つの方法があります。

入居者に退去してもらう場合、強制的に立ち退きさせることはできません。入居者の同意を得た上で、立ち退き料の支払いが必要です。

また、そのままマイホームとして購入したいと考える入居者も少なからずいます。入居者に購入してもらう場合は、個人間での売買も可能です。

ローン残債がある土地

ローン残債がある土地も売却できます。ただし、ローンを完済していることが必須条件です。ローンを完済するには主に3つの方法があります。

土地の売却代金で支払う場合は、売却価格がローンの残債より高いことが必要です。自己資金で完済する際は、売却にかかる費用を確保しておくことを忘れないようにしましょう。

また、住み替えローンとは、完済できなかった残債を次に購入する不動産の住宅ローンに上乗せして借りることをいいます。

遠方にある土地

遠方にあって立ち会いが不可能な場合などは、現地に行かず売却できます。現地に行かず売却する主な方法は以下の3つです。

遠方にあるために土地の売買を先送りしてしまうと、固定資産税などの負担が累積したり、土地が荒れることによって周辺地域へ悪影響を及ぼしたりする場合もあります。売却を検討しているのであれば、なるべく早く手続きを始めるのがおすすめです。

農地・山林

農地を売る場合は、農地のまま売却するか転用して売却するかのどちらかになります。しかし、農地のまま売る場合、新しく農業を始めたい人には売却できません。

地域の農業委員会から許可されている農家か、既に農業に従事している人にのみ限られることが農地法によって定められています。転用して売却する場合は、どのような目的に使用するかを明確にし、農業委員会または都道府県知事に申請して許可を受けることが必要です。

山林を売る場合、法律上の制限はないものの、一般的な不動産会社に対応してもらえないケースが多く、山林売却に詳しいプロへ依頼する必要があります。どうしても売れない場合は、不要な不動産を引き取る、山林引き取りサービスを利用するのも1つの手です。

準備を整えてスムーズに土地を売却しよう

土地の売却には、さまざまな準備や手続きが必要です。土地の種類や状況によって、売却に必要な手続きや手順は異なります。

今回紹介した売却までの流れや必要な書類などを参考に、土地売却への準備を進めましょう。納得できる価格でスムーズに売却するには、信頼できる不動産会社を見極めることも大切です。

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