マンション売却の流れと注意点！かかる費用・税金やよくある失敗例も解説

マンションの売却が初めての場合、リサーチ不足のために手続きに戸惑ってしまったり、悔いの残る売却になってしまったりするケースが少なくありません。失敗しないよう、マンション売却の流れと、各段階でのポイントを押さえておきましょう。

マンション売却のおおまかな流れ

金額の大きな取引になりがちな不動産の売却は、数多くの段階を踏んで進めます。売却が完了するまでに何をすればよいのか、全体の流れをざっと把握しておきましょう。

事前準備

マンションの売却を思い立ったら、まずは希望の売却価格と引渡し時期など、売却に当たっての条件をまとめます。売却計画に大きく関わるため、できるだけ詳細な希望を不動産会社に伝えておくことが肝心です。

査定依頼

所有するマンションがどのくらいの価格で売れそうか、査定してもらいます。査定額は売却後の資金計画を考える上でも必要なものです。相場に合った査定額を見極めるため、一括査定サービスなどを活用して、複数社に依頼するのがよいでしょう。

不動産会社を選んで媒介契約

売却活動をサポートしてくれる不動産会社を選びます。納得のいく売却ができるかどうかは、不動産会社の営業力が大きく影響します。査定時の対応やこれまでの実績を見て、信頼できる不動産会社と媒介契約を結びましょう。

売却活動

物件の宣伝広告は不動産会社が行います。居住中の物件の売却活動において、売主が対応しなければいけないのは購入希望者の内覧です。整理整頓・清掃・修繕を行い、「購入したい」と思わせる部屋にしておきましょう。

売買契約

売却する相手が決まったら、必要書類をそろえた上で売買契約書を取り交わします。契約時点で受け取るのは『手付金』のみです。手付金の相場は売却価格の10～20％とされています。

売買契約の締結から約1カ月後が引渡し日となるのが一般的なので、入居中の場合はその間に引越しを済ませましょう。

物件の引渡し

マンションの鍵や管理規約を買主に渡し、売却価格の残金を受け取って、物件の引渡しを行います。売却で得たお金でローンの残債を返済する場合は、所有権の移転と同時に抵当権を抹消するのが一般的です。

確定申告

売却により『譲渡所得』が生じる場合や、節税につながる特例や特別控除を適用する場合は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行います。

特例の要件に当てはまらず、譲渡により損失が出た場合、確定申告は必ずしも必要ありません。

マンション売却にかかる費用・税金

マンションを売却しても、売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。マンションの売却にかかる費用と、支払わなければいけない税金について確認しておきましょう。

仲介手数料

売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料の内訳は、インターネット広告やチラシなど買い手を探すために使用したサービスに対する報酬です。

なお仲介手数料は不動産会社によって異なる場合がありますが、国土交通省により上限が定められています。

印紙税

経済取引で交わされる文書のうち、課税文書にあたるものには印紙の貼付が必要です。マンションの売却においては、売買契約書や領収書が課税文書にあたります。税額は書面に記載された金額によって異なります。

登記費用

ローンの残債があるマンションを売却する場合は、抵当権の抹消登記が必要です。抹消登記は1件につき1,000円の登録免許税と登記事項証明書の発行手数料がかかります。登記を司法書士に依頼した場合は、さらに司法書士への報酬が上乗せされます。

譲渡所得税

譲渡所得税とはマンションの売却により利益が出た場合に、納めなければいけない税金です。譲渡所得税は所有期間が5年を超える場合は譲渡所得×税率20.315％、所有期間が5年以下なら譲渡所得×税率39.63％で算出されます。

マンション売却に必要な書類

マンションを売却する際には、以下のような書類が必要です。

これらの情報がそろっていないと、正しい査定額を算出できません。精度の高い査定額を出してもらうためにも、不備のないように気を付けましょう。中には取得に時間がかかるものもあるため、できるだけ早めに準備しておくと安心です。

不動産会社によっては、追加で書類の提出を求められる場合もあります。本格的な査定を依頼するときに、何が必要なのか確認しておくとよいでしょう。

マンションを高く・早く売却するコツ

同じ物件であっても、少し条件が異なるだけで売却価格が変わります。もともとの金額が大きいため、100万円以上の差が出るケースも珍しくありません。少しでも高く有利な条件で売却するため、次の5点に注意しておきましょう。

複数社に査定を依頼する

マンションの査定は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

不動産会社はそれぞれ異なる査定基準を持っているため、査定額は不動産会社によって上下します。高額査定をうたって集客する不動産会社もありますが、査定額で売れると約束されているわけではありません。

不動産会社との相性の問題もあります。査定額だけでなく、担当者の対応が信頼できるものであるかという点も重要です。

1社だけではこれらについて判断する材料が足りません。比較検討してベストな不動産会社を選べるように、少なくとも3社以上の不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

不動産の査定を依頼する

マンション売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

同じマンションを売り出したとしても、不動産会社が異なれば、売却価格も売れるまでの時間も異なります。スムーズに売却を進めるには、マンションの売却が得意な不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社はそれぞれ得意分野が異なり、売買仲介よりも賃貸仲介が得意というケースもあります。また売買仲介の中でも、マンションよりも戸建てが得意な不動産会社もあるのです。

マンションを売るのであれば、中古マンションを売却するノウハウを持った不動産会社に依頼した方が安心です。豊富な実績のある不動産会社は経験値が高いため、未然にトラブルを回避することも期待できるでしょう。

売れやすいタイミングを狙う

不動産の価格は需要と供給のバランスによって決まります。例えば不動産市場の景気が好調で相場が上昇している時期は、中古マンションを高値で売りやすくなるのが一般的です。

マンションの相場価格の動向については、国土交通省が発表する『不動産価格指数』をチェックしておくとよいでしょう。

もっと小さなスパンでの変動を見ると、新生活が始まる1～3月や人事異動が行われる10月は、転居のために中古マンションを探す人が増える傾向にあります。この時期も需要が増えるため、マンションを高く売却しやすいタイミングです。

適正な売り出し価格を設定する

マンションを早く売るには、相場から大きく外れない適正な売り出し価格を設定することが重要です。高すぎれば売れ残る原因となり、後から値下げしても『値下げ物件』というイメージが付いてしまいます。

不動産は一度売り出してしまえば、後から値上げするのはほぼ不可能です。安すぎる価格を設定すると、相場よりはるかに安い価格で売却する結果になりかねません。

こうした事態を防ぐため、不動産会社の査定額だけではなく、自分でも相場を把握しておきましょう。相場の調査には、『土地総合情報システム』『レインズマーケットインフォメーション』などが便利です。

掃除やホームステージングで内覧時の印象をよくする

内覧に来た購入希望者が買いたいと考えるのは、散らかった家よりも手入れの行き届いた家です。「適切にメンテナンスされていないのではないか」と不安を抱かせるような状態では、申込みがあってもなかなか買い手が決まらないでしょう。

そのため壁紙の破れや落書き・劣化が目立つ畳・割れた窓など、目立つ部分は修繕が必要です。特に水回りはチェックされやすいポイントなので、クリーニングサービスを依頼してもよいかもしれません。

またホームステージングで見栄えを整えておくのも有効です。ホームステージングとは売却したいマンションの室内を、家具や照明、小物などを配置してモデルルームのように演出してくれるサービスを指します。

それにより査定額がアップするわけではありませんが、内覧に来た購入希望者に与える印象がよくなるため、早く売却する上で有効な対策です。

プロのクリーニングサービスを利用する

不動産会社の選び方

安心して売買の仲介を任せられる不動産会社かどうか判断するには、『売買実績』『口コミ』『査定の根拠』『売買戦略』に注目しましょう。それぞれについて詳しく解説します。

売買実績が豊富か

依頼するか検討している不動産会社に、同じエリア内で類似物件の売買実績があるか確認しましょう。実績があってもデータが古いと参考にしにくいため、売買取引のあった時期の確認も必須です。

エリア内の中古マンション売買実績が豊富な不動産会社であれば、地域の情報にも精通しているため、精度の高い査定が期待できます。また直近に実績があれば、すでに顧客を抱えている可能性もあるでしょう。

売買実績は不動産会社の担当者に直接尋ねるほか、不動産会社のWebサイトや不動産ポータルサイトに掲載されている売り出し中の物件数からも推測できます。店舗の店頭にマンションの広告が出されているかという点も、参考になるでしょう。

口コミの評判がよいか

インターネットで『不動産会社名 口コミ』や『不動産会社 評判』といったキーワードで検索すると、多くの情報がヒットします。

不動産売買の口コミサイトは、ネガティブチェックに便利です。匿名で投稿された口コミをうのみにするわけにはいきませんが、複数のサイトを広くリサーチすることで、リスクの有無を探れます。

ネガティブチェックのポイントは、星の数や点数だけではなく、具体的な内容が書いてあるかどうかチェックする点です。明確な理由を示した上で低評価を下した口コミが多い場合は、不動産会社の選び直しを検討した方がよいかもしれません。

査定の説明に納得感があり分かりやすいか

査定結果は金額だけではなく、なぜその査定額になったのか明確であるかという点が肝心です。最も高く査定した不動産会社に飛びつかず、必ずその査定額になった根拠を確認しましょう。

希望に近い価格で売却するには、適正価格で売り出すことが大切です。相場より下回る売り出し価格で損をするのはもちろん、高すぎる価格を設定した物件は売れ残り、値下げせざるを得なくなるケースもあります。

直近に周辺エリアで行われた取引事例に基づき、一般人にも分かりやすいように根拠を説明してくれる不動産会社なら、信頼度が高いといえるでしょう。

売却戦略を明確に示してくれたか

不動産の売却は地域に密着した不動産会社の方が有利な場合もあるため、知名度が高ければ安心というわけではありません。会社の規模よりも、どのような売却戦略を持っているかに注目しましょう。

近年では多くの買主がインターネットで物件を探しています。そのためインターネット広告が得意であることは、必要不可欠な条件です。

写真が効果的に使われているか、説明は分かりやすいかなど、その不動産会社が売り出している物件の広告を確認してみましょう。

実際に読んでみて「買いたい」と引き込まれる広告を出せる不動産会社なら、自分の物件も魅力的に宣伝してくれるはずです。

マンション売却でトラブルを避けるための注意点

不動産の取引に慣れていないせいで、思わぬトラブルに巻き込まれてしまうケースも見受けられます。マンションを売却する際、特に注意しておくべき3つのトラブルと対策について見ていきましょう。

瑕疵を正直に伝える

不動産の瑕疵（かし）とは、使用するに当たって無視できない不具合のことです。しばらく住んでいないと気づきにくい欠陥についても、売主には正直に伝えておく責任があります。

売りたいからといって瑕疵がある事実を黙っていると、かえって不利益を被る結果になりかねません。物件売却後に買主が知らなかった欠陥が見つかった場合、契約解除や損害賠償を求められる可能性があります。

マンションでいえば、シロアリ被害や雨漏りが挙げられます。給湯器や換気扇など設備の不具合も、売主の義務として修復しておきましょう。

悪質な不動産会社を見極める

不動産会社には悪徳とまではいかないまでも、売主にとっては悪質としかいいようのない手法で、媒介契約を結ぼうとするところもあります。

例えば媒介契約を結びたいがために、明らかに相場よりも高い査定額を最初に提示する手口です。査定額はあくまでも『売却できそうな価格』であり、実際の売却価格ではありません。

国土交通省の『ネガティブ情報等検索サイト』でのリサーチや、複数社に査定を依頼することで、相場に近い査定額を提示する不動産会社を見極められます。

住宅ローンを完済できるか確認する

マンションの売却時には、抵当権を抹消するためにローンの残債を一括返済するのが一般的です。その場合には売却した代金で完済できるのか、前もって査定額とローン残債を比較しておかなければいけません。

売却代金で支払えないケースは『オーバーローン』と呼ばれ、自己資金で返済するか、住み替えローンを利用することになります。これらの方法で対応できない場合は、任意売却を検討しなければいけません。

任意売却前にローン返済を滞納すれば、返済が終わってから最大5年間は、ローン審査などに用いられる信用情報機関に個人情報が登録されます。査定額は概算となるため、ローン返済に充当する場合は、資金計画に余裕を見ておきましょう。

マンション売却のよくある失敗事例

マンション売却にまつわる失敗の中には、事前に知っておけば回避できるものがあります。よくある失敗事例と考えられる対策について学び、不安要素を解消しておきましょう。

売却にかかる費用の見積もりが甘かった

売却にかかる費用は、ある程度正確に見積もっておかなければいけません。マンションを売却できても、売却価格からはさまざまな費用が引かれます。

主な費用として挙げられるのは、不動産会社への仲介手数料・譲渡所得に課される税金・登記費用です。そのほかにも細かな費用が発生します。

想定よりも譲渡所得が少ない場合には自己資金を削ることになるため、売却を検討する段階で総費用について確認しておきましょう。

売却にかかる期間の見積もりが甘かった

売り出したらすぐに売却できると思い込んでいたものの、想定外に時間がかかって失敗したという例もあります。マンションの売却にかかる期間は、3～6カ月が目安と考えましょう。

時間が足りないと売却を焦り、値下げに対応せざるを得ないこともあります。特に転勤などで売却期日が決まっている場合は、できる限り早く動き出さなければいけません。

販売活動にかかる時間だけではなく、必要書類をそろえる時間も確保しておきましょう。

売り出し価格を高く設定しすぎた

売り出し価格を相場より高く設定してしまうと、状態のよいマンションでも買い手がなかなか現れないリスクがあります。

後から値下げすると、売れない物件というイメージから、さらに値下げ交渉に持ち込まれる可能性も考えられます。最終的には希望価格を大きく下回る価格で売却せざるを得ません。

不要な値下げに応じる隙を作らないためには、最初から適正価格で売り出すことが重要です。多少の値下げ交渉は想定の上で、査定額より1割増し程度の価格設定がおすすめです。

売却相場よりも低く売ってしまった

相場を知らないと値下げ交渉で強く出られず、不要な値下げをしてしまう可能性があります。売り出し価格がそもそも高額な商材なので、数百万円の損失になるケースも珍しくありません。

このような失敗を避けるため、売却価格の相場を把握し、どこまでの値下げであれば対応できるのか、あらかじめ決めておきましょう。

価格設定や値下げ価格に自信が持てなければ、自分で判断せず不動産会社に相談するのが鉄則です。

確定申告を忘れていた

売却によって利益が出て譲渡所得が生じた場合は、確定申告を行う必要があります。申告期間は翌年の2月16日～3月15日の1カ月間です。

申告を忘れると無申告加算税や延滞税が課せられ、本来払わなくてもよかったはずの出費がかさんでしまいます。

会社勤めをしていると、自分で確定申告をする機会があまりないため、つい忘れてしまいがちです。マンションを売却したら、確定申告が必要かどうかという点も確認しておきましょう。

マンションの売却理由別の注意点

売主によってマンションを売却する理由はさまざまです。売却の流れ自体は変わらないものの、売却に付随する手続きや費用のポイントが異なります。売却理由ごとに注意点をまとめたので、当てはまる項目を確認しておきましょう。

住み替え

現在のマンションを売って新しい家に引っ越す『住み替え』では、売却のタイミングとして以下の3つがあります。

売却してから新居を購入する売り先行の場合、売れない期間を気にしなくて済むのがメリットです。しかし売却してから新居に入居するまでの、仮住まいに関する支払いが発生します。

新居を購入してから現在のマンションを売却する買い先行の場合、仮住まいを用意する必要はありません。しかしローン残債があれば、売却するまではダブルローンの状態になります。

マンションの売却と新居購入の決済日を同日にする場合は、仮住まいもダブルローンもありません。ただしきっちりスケジュール調整を任せられる、不動産会社の仲介が必須といえるでしょう。

転勤

転勤による引越しは期限が決まっているため、時間との勝負になります。希望の期限までに売却するためには、のんびりせずに辞令が出たらすぐに査定依頼を出した方がよいでしょう。

査定依頼と同時に自分でも売却価格の相場を調査し、査定に必要な書類をそろえておきます。しかしどれだけ手早く準備をしても、希望の期限までに必ず売れるとは限りません。

どうしても短期間で処分したい場合は、売買仲介ではなく不動産会社による買取という方法も検討しましょう。ただし買取は仲介の場合よりも、価格が安くなるのが一般的という点がデメリットです。

相続

相続に伴う売却では、売却前に名義変更をしなければいけません。相続人が複数いる場合は、売却に関して全員の合意を取り、相続登記の手続きを行いましょう。

相続に関して考慮しておくべき点は、以下のようなリスクと手間の問題です。

また相続税の納税を目的として売却する場合は、期限にも注意しましょう。相続税は相続の権利があると知った日の翌日から、10カ月以内に支払わなければいけません。

離婚

離婚により分譲マンションを処分して財産分与を行う場合、手元に残る金額だけを見れば離婚後に売却を行うのがおすすめです。離婚前に売却して財産を分与すると、受け取った側に贈与税がかかってしまう可能性があるためです。

しかし離婚当事者の関係性によっては、離婚前に売却した方がよいケースもあります。離婚後2年が過ぎると、財産分与の請求権がなくなるためです。

期限を過ぎて財産分与が行われないよりは、権利が確実なうちに売却して贈与税を支払う方が利益となる可能性があります。相手が信頼できない場合は、離婚前に売却することを検討しましょう。

売却前の下調べが売却の成否を分ける

マンションを売却するまでにはさまざまな段階があり、多くの必要書類をそろえなければいけません。手続きをスムーズに進めるためには、全体の流れを把握しておくことが大切です。

何より重要視すべきは、マンションをなるべく早く納得できる価格で売却するポイントを知っておくことです。

トラブルの多くは知見のある不動産会社をパートナーにすることで、回避できます。マンションの売却を成功させるためにも、信頼できる不動産会社を選びましょう。

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