マンションの売却査定ガイド！査定前の準備や見られるポイントを解説

マンションの売却は査定から始まります。なるべく高値でマンションを売却するには、査定の段階からしっかりと準備しておきたいものです。これからマンションを売却したいと考えている人向けに、査定から契約までの流れと査定のポイントを解説します。

マンションの査定方法2種類

マンションの売却を考えるのであれば、まずはいくらで売れるのか不動産会社に査定を依頼しましょう。査定には『机上査定』と『訪問査定』の2種類があります。査定方法の違いや、メリット・デメリットについて確認します。

机上査定

机上査定とは現地を訪問せずに、基本的な情報のみで査定額を算出する方法です。簡易査定とも呼ばれます。登記簿謄本や図面から分かる築年数・立地・間取りなどの条件と、類似物件の取引事例から査定額を算出します。

インターネットで手軽に査定額を知ることができるので、本格的な売却手続きに入る前に、おおまかな計画を立てたい場合に活用するとよいでしょう。

ただし机上査定による査定額は、あくまで概算のものに過ぎません。住環境や内装の状態など個別の要件については考慮されないため、査定額と実際の売却価格に、大きな差が出ることがあります。

訪問査定

訪問査定とは不動産会社の担当者が現地を訪れ、実際に目で見て査定する方法です。書類上の条件や取引事例に加えて、日当たりや周辺施設、内装や設備の状態なども評価されます。

机上査定よりも精度が高いため、相場に近い査定額を把握できます。担当者と直接対面できるので、適切なアドバイスをもらえるか、対応は誠実かなど、不動産会社を選ぶ上での判断材料も得られるでしょう。

ただし机上査定とは異なり、他人が自室に入って隅々まで見て回ることになります。なるべく相場に近い査定額を出してもらうには、整理整頓と清掃を事前に済ませておくことが必要です。

マンションの査定を受ける流れ

物件の査定後に不動産会社と契約し、マンションを売り出すというのが大きな流れですが、初めての売却だと不安な項目も多いでしょう。マンションの査定から媒介契約を結ぶまでの段階を、詳しく解説します。

簡易査定

マンションの売却を検討する人がまず行うのが、簡易査定です。簡易査定は原則として無料で依頼できます。

インターネット上で立地や床面積などの物件情報を入力するだけでよいので、査定はスピーディーです。早ければ数分で査定結果が出るサイトもあります。

また簡易査定を依頼した不動産会社から、営業電話がかかってくることがあるかもしれません。営業を避けたい場合は、匿名で依頼できる簡易査定サービスを利用するとよいでしょう。

不動産会社に訪問査定を依頼

簡易査定の結果を見て、訪問査定に来てもらう不動産会社を選びます。査定額を比較し、複数社に依頼するのが一般的です。

訪問査定には立ち会いが必要ですが、来てもらう時間をずらせば、1日で複数社の査定を済ませられます。担当者同士が現場でかち合うのはよくあることなので、それほど気を使う必要はありません。

仕事の都合をつけるのが難しければ、土日祝日や不動産会社の定休日に査定してもらうことも可能です。日程調整は不動産会社の担当者に任せられるため、遠慮なく希望の日時を伝えましょう。

現地調査

現地調査当日は、以下のような書類が必要です。

より正確な査定額を出してもらうには、不動産の情報を不足なく不動産会社に伝えなければいけません。不動産会社によってはほかの書類を求められるケースもあるため、どのような書類が必要なのか事前に確認しておくと安心です。

訪問査定の所要時間は1～2時間程度ですが、机上査定と現況が大きく異なる場合などは、まる1日かかるケースもあります。査定当日は希望売却価格や売却期日のほか、売却活動についても相談しておきましょう。

査定結果を受領

査定が終了してから1週間から10日後に査定結果が出ます。これだけの時間がかかるのは、不動産会社は訪問後に、法規制やインフラ状況なども確認しなければいけないためです。

マンション査定ではさらに、管理規約・使用権・管理費・修繕積立金・長期修繕計画・駐車場の空き状況など、戸建てにはない部分まで調査しなければいけません。

これらについて徹底的に調査することで、机上査定よりも信頼できる査定額が算出されます。

不動産会社を選んで契約

査定額が出そろったら、不動産会社を絞り込んで媒介契約を結びます。媒介契約を締結したら、マンションの売り出しが始まります。

納得のいく売却ができるかどうかは、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。査定内容はもちろんのこと、担当者の対応の丁寧さや誠実さも重要な判断材料です。

不動産会社はマンションの売却をサポートしてくれるパートナーとなるため、慎重に検討しましょう。

マンション査定で見られるポイント

マンションの査定額には、どのような部分が影響するのでしょうか。自分でもある程度は査定内容を判断できるよう、査定時にチェックされるポイントを把握しておきましょう。

立地

人気エリアや開発が進む地域は、査定額が高くなる傾向にあります。そのほかにも最寄り駅や周辺施設なども重要な条件です。

最寄り駅までの距離や、どの路線が走っているかといった点がチェックされます。快速列車の停止駅であったり、大きな駅ビルがあったりといった、利便性の良しあしも評価の対象です。

また周辺にスーパーやショッピングモールなどの商業施設があるか、ファミリー向けマンションであれば幼稚園や小・中学校があるかといった点も重要視されるでしょう。

築年数

分譲マンションの建物部分は、築年数が経過するのに伴い資産価値が減っていきます。新築マンションの価値は築20年まで大きく下落し、21年目以降はゆるやかに下落するのが一般的です。

しかし近年では中古マンションの価格は上昇傾向が続いており、築25年までのマンションであれば売りやすいともいわれています。築浅の方が需要は高いため、新しいマンションほど高値で売却できる可能性が高いでしょう。

築年数がたったマンションをなるべく高く売るコツは、大規模修繕後に売ることです。外装やエレベーター・玄関扉の交換は見た目も新しくなり、大きなアピールポイントになります。

共用部の設備

マンションの査定額には、共用部分の設備も影響します。チェックされるのは、主に以下のような部分です。

オートロック・モニター付きインターフォン・防犯カメラなど、防犯システムが完備されたマンションは、価値が高いと判断されます。また駐車場の有無や収容台数も重要です。

ゴミ置き場や宅配ボックスなどあらゆる世帯が便利に使える設備のほか、単身世帯向けならトレーニングジム、ファミリー世帯向けならキッズルームなどの充実度も注目されます。

管理体制

分譲マンションの管理は、管理会社に委任されるケースがほとんどです。24時間常駐する管理人がいれば評価は高く、巡回管理や管理人がいない場合は評価が低くなります。

共用部分の清掃が行き届いていないと、印象がよくありません。しかし共用部分を自ら手入れするわけにはいかないため、目に付く場合は管理組合に掛け合って改善しましょう。

分譲マンションでは共用部分のための管理費・修繕積立金を、月々支払っているはずです。これらの資金が共用部分の保守や修繕などに、適切に使用されているかという点も、確認しておくとよいでしょう。

方角・階数

同じマンション内の1室でも、方角や階数によって査定額は大きく異なります。一般的に以下の点が加味されて、階数の高い部屋ほど査定額は高くなるでしょう。

階数が高いほど日当たりや風通しがよく、南向きや角部屋は人気が出やすい物件です。何より高層の上階になるほど眺めがよくなるため、さらに価値が高まるでしょう。

タワーマンションでは高階層に済んでいることがステータスとなる風潮もあり、査定額も高くなります。

専有部の設備

専有部分とは居室の玄関から内側の、その部屋の居住者だけが使う部分のことです。内装をきれいに維持していて使用感が少ないほど、査定額は高くなるでしょう。

水回りの設備は経年劣化による傷みが出やすく、査定に大きく影響する部分です。しかし築年数が古くてもリフォーム済みであれば、かえってアピールポイントとなる場合もあります。

なおマンションそれぞれの規約によって異なりますが、一般的にベランダやバルコニーは専有部分には含まれません。傷みが気になる場合は、管理組合に相談しましょう。

広さ・間取り

専有部分が広々としていれば、査定額も高くなります。しかし間取りの評価は、そのエリアのニーズによっても変化します。

例えばファミリー層に人気のエリアなら、部屋数が多めの広々とした部屋が人気を集めるでしょう。家族が多いと荷物も増えるため、収納スペースも重視されます。

一方で単身者や夫婦のみの世帯が多いエリアでは、広すぎる部屋よりもコンパクトで管理しやすい部屋の方が、売りやすくなる場合もあります。

マンション査定の事前準備

マンションを売却しようと思ったら、すぐに不動産会社に査定を依頼しようと考えるかもしれません。しかし査定額を上げるために、個人でできることもあります。訪問査定を依頼する前に、できる準備を紹介します。

売却相場の把握

売却価格を高く設定しすぎて売れ残るのも困りますが、安く売って損をするのは避けたいところです。マンションをなるべく早く有利な条件で売却するためには、適正な売り出し価格を設定することが大切です。

そのためには全てを不動産会社任せにするのではなく、自分でも適正な売り出し価格を知っておく必要があります。

適正価格の情報収集に便利なのは、『土地情報システム』『レインズマーケットインフォメーション』『不動産情報サイト』の3つです。

同じような条件の物件の取引価格や売り出し価格を調査すれば、売却したいマンションの相場がどのくらいなのか把握する手助けとなるでしょう。

最低限の掃除

部屋がきれいに掃除されていても汚れていても、査定額が変わるわけではありません。しかし人間が見る以上、散らかった部屋よりも整理整頓された部屋の方が印象はよくなります。

置かれているものが少ないほど部屋は広く見えるため、不要な家具を処分したり、使わないものは整頓して収納しておきましょう。

よくチェックされるのは、玄関・水回り・バルコニーの3点です。玄関やバルコニーは簡単な清掃できれいにできますが、汚れの蓄積した水回りは一筋縄ではいきません。

目立つ汚れが落としきれない場合は、プロのハウスクリーニングに依頼するのもおすすめです。

ハウスクリーニングを依頼する

不具合・故障部分の確認

大規模なリフォームまで行う必要はないものの、使い勝手に関わる場所や、見栄えに関わる場所に不備がある場合は、修繕しておいた方がよいでしょう。

例えば壁紙に子どもの落書きがあったり、タバコのヤニによる壁紙の変色があった場合、壁紙を貼り替えた方が、結果として有益な可能性もあります。

特に排水管の水漏れや割れた窓など生活に支障をきたす問題は、査定前に解消しておくことをおすすめします。

査定後に不動産会社を選ぶポイント

査定が終わったら、次は不動産会社を選ぶ段階です。媒介契約を結ぶ不動産会社選びは、不動産売却において最も重要なポイントといえるでしょう。どのような点に注目して不動産会社を選ぶべきなのか、4つの観点とその詳細について解説します。

査定の根拠を聞く

査定結果が出そろったからと、査定額のみで不動産会社を決めるのは早計です。査定内容に疑問が残る場合は、なぜその査定額になったのか質問してみましょう。

信頼できる不動産会社は、査定額の根拠を示してくれます。類似物件を例に説明してくれるのであれば、査定額に信頼が置けるといえるでしょう。

反対に具体的な説明ができない不動産会社は、選ぶべきではありません。相場よりも高い売り出し価格を設定すると、結果的に値下げされた物件として売れ残ってしまうリスクがあるためです。

最終的な売却価格は、買い手との交渉で決定します。査定額イコール売却価格ではないため、相場にのっとった査定額であるかどうか確認が必要です。

売却戦略を聞く

不動産会社によって売却戦略が異なります。売却戦略とは例えば、すでに囲っている顧客に売り込む、Webサイトに掲載する、差し込みチラシに掲載するなどの方法が考えられます。

中でも重視すべきはインターネット広告といえるでしょう。近年では買い手の多くはスマホやパソコンで中古物件を探します。そのため主にどのような方法で広告するのか、確認しておくことが大切です。

またインターネット広告が主だとしても、そのレベルは不動産会社によって異なります。不動産物件の売却はビジュアルによって左右されるため、動画や写真がうまく使われているか、不動産会社のWebサイトで確認してみましょう。

売却実績を確認する

不動産会社選びには、売却実績の確認も欠かせません。同じ不動産を扱う会社であっても、売却が得意なところもあれば、賃貸が得意なところもあります。また売却が得意な不動産会社にも、戸建てが得意・マンションが得意といった違いがあります。

中古マンションの売却が得意かどうか判断するには、同じエリアで直近に中古マンションの販売実績があるか確認するのが手っ取り早いでしょう。

同じエリアで販売実績がある場合、すでに購入希望者を抱えている可能性があり、早期に売却できるかもしれません。

複数社の査定を比較する

査定は複数の不動産会社への依頼をおすすめします。中古マンションを有利に売却するには、適正価格での売り出しが重要な条件です。査定額が適正価格であるか判断するには、複数社の査定額と査定内容の比較が欠かせません。

査定には明確な決まりがないため、不動産会社によって査定額は大きく変わる場合もあります。1社だけではその査定額が適正価格なのか判断しにくいでしょう。

しかし媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶまで1社ずつ査定していては、時間も手間もかかります。そこで利用したいのが一括査定サービスです。

不動産情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるため、本格的な査定までの時間短縮に役立ちます。

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マンション売却前に査定の流れと相場を知ろう

マンションを売却する場合、いくらくらいで売れるのか、不動産会社に査定してもらうところから始めます。査定には書類上の情報のみで査定額を出す机上査定と、書類に加えて現地調査も行う訪問査定があります。

机上査定後に訪問調査を依頼し、調査結果から媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶまでが、査定全体の流れです。不動産会社は土日祝日にも訪問査定に対応してくれるので、都合をつけやすい日程で依頼して構いません。

査定されるポイントには、立地や築年数といった変えようもない部分もありますが、清掃や修繕により価値を上げられる部分もあります。専有部分だけではなく共用部分にも気を配り、査定に備えておきましょう。

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