【初心者向け】不動産収入には確定申告が必要？必要書類から書き方まで完全解説

確定申告が必要になる不動産収入の種類とは

まずはじめに、確定申告が必要になる条件を確認しましょう。下記のような収入がある場合は、確定申告が必要になります。

• 家賃収入：アパートやマンション、戸建て住宅などを貸し付けて得られる収入

• 駐車場収入：月極駐車場やコインパーキング経営による収入

• 地代収入：土地を貸し付けて得られる収入

• 店舗収入：テナントや貸店舗によって得られる収入

こうした不動産によって得られた収入は「不動産所得」と呼ばれ、不動産所得が20万を超えると確定申告が必要になります。

ここで注意しておきたいのが、20万円のラインは「不動産所得」の金額であり、不動産から得られる収入の金額とは異なるということ。不動産所得は家賃収入などの「収入」から保険料などの「経費」を差し引いた金額です。

不動産の確定申告ステップ①：総収入金額を求める

一般的には「賃貸料収入」の合計金額として捉えられがちですが、他のものを見落とさないようにしましょう。

敷金は、本来借主に返還するお金ですが、退去時の修繕費用や未払い家賃などに充当した場合は、その部分が収入として計上されます。全額返還した場合は、収入にはなりません。

また、更新料は、賃貸借契約の更新時に受け取るお金で、収入として計上します。更新料を受け取らない契約の場合は、収入は発生しません。

礼金は、契約開始時に受け取るお礼のようなもので、返還義務がないため、受け取った時に収入として計上します。

これらの収入は、実際に受け取った日ではなく、権利確定日（家賃であれば、その月の家賃が発生した日）に計上するのが原則ですが、確定申告では、現金主義が認められているため、実際に受け取った日で計上しても問題ありません。

不動産の確定申告ステップ②：経費として認められる領収書を集める

不動産収入を得るうえで発生する支出のうち、経費として認められるものを一覧にしました。

経費は、課税対象となる所得を減らすためには欠かせない概念です。ここからは、各項目を掘り下げて解説します。

租税公課

不動産所得の必要経費として計上できる租税公課には、固定資産税、都市計画税などがあります。これらの税金は、不動産の所有者が毎年支払う義務があるものです。必要経費として認められるためには、不動産収入を得るために直接かかった費用であることが条件です。

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の固定資産の所有状況に基づいて課税されます。これらの税金は、不動産所得の必要経費として計上できます。

登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記などの際に納める税金です。不動産を購入したり、売却したりする際にかかる費用で、必要経費に算入できます。

不動産取得税は、不動産を取得した際にかかる税金です。こちらも不動産所得を得るために行った行為に直接関連するため、必要経費として計上できます。

個人事業税は、事業所得または不動産所得がある場合に納める地方税です。不動産所得が一定額を超えると課税対象となります。

これらの租税公課は、領収書などを保管しておき、確定申告時に必要経費として計上することで、税金の負担を軽減することに繋がります。

保険料

不動産所得にかかる必要経費として計上できる保険料には、次のようなものがあります。

これらの保険料は、不動産経営に直接必要なものとして認められれば、必要経費に算入できます。

注意点として、保険の対象が事業用とプライベートの両方で使用されている場合には、按分して経費計上する必要があります。例えば、自宅の一部を賃貸に出している場合、建物の延床面積に応じて按分します。

また、保険料の支払方法によっては、経費計上できる年度が変わります。例えば、年払いの保険料を前払いした場合、その保険料は支払った年度ではなく、保険期間に対応する年度に経費計上する必要があります。領収書は大切に保管し、確定申告の際に必要となるため、しっかりと整理しておきましょう。

保険料を経費として計上することで、不動産所得を減らし、節税効果が期待できます。ただし、計上できる保険料の種類や金額には条件がありますので、不明な点は税務署や税理士に相談することをお勧めします。

建物の維持に必要な費用

建物を維持するためにかかった費用も必要経費に計上できます。具体的には、次のような費用が該当します。

修繕費と維持管理費の区別は、費用によって建物の価値が上がるかどうかによります。建物の価値が上がる場合は修繕費ではなく資本的支出となり、経費計上できません。一方で、建物の価値が上がらない場合は修繕費として経費計上できます。

例えば、老朽化した外壁を塗装する費用は修繕費として計上できます。しかし、駐車場の増設工事のように建物の価値が上がる費用は、資本的支出となるため経費計上できませんので注意が必要です。

また、建物の維持管理を委託している場合は、管理会社に支払う手数料も必要経費に計上できます。領収書などを保管しておき、確定申告の際に漏れなく計上するようにしましょう。

減価償却費

未収の家賃

未収の家賃が発生した場合、確定申告時にどのように経費計上すべきか解説します。原則として、発生ベースではなく現金主義を採用しているため、実際に家賃を受け取ったときに収入として計上します。同様に、経費も実際に支払った際に計上します。

家賃の未収分は、実際には収入を得ていないため、確定申告時には収入として計上しません。 しかし、一定の条件を満たせば、未収家賃を損金として計上できる場合があります。

具体的には、以下のケースが該当します。

• 滞納家賃を回収するために裁判を起こし、最終的に回収不能となった場合

• 賃借人が自己破産し、家賃の回収が見込めなくなった場合

• 賃借人が夜逃げし、所在不明で家賃の回収が不可能な場合

これらの場合、未収家賃は損金として処理できます。ただし、単に家賃の支払いが遅れているだけの場合は、損金として計上できません。 確実に回収不能となった場合に限り、損金算入が認められますので、注意が必要です。

未収家賃の損金算入は、確定申告時に「雑損控除」として申告します。 必要書類として、裁判の判決文や破産宣告書の写しなど、回収不能であることを証明する書類が必要です。 状況に応じて適切な対応を行い、確定申告時には正しく処理するようにしましょう。

その他固定資産税

不動産を所有していると、固定資産税の納税通知書が届きます。固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される地方税です。土地や家屋の評価額に応じて税額が決まり、毎年4月頃に納税通知書が届き、1年間で4期に分けて納付します。

固定資産税は、不動産所得の計算上、必要経費として計上できます。ただし、注意点があります。それは、固定資産税の納税義務者と不動産所得の収入を得ている人が同一である場合のみ経費計上できるという点です。例えば、自宅を賃貸に出している場合は、自宅の固定資産税を経費に計上できます。しかし、親の所有する物件を管理して家賃収入を得ている場合、固定資産税の納税義務者は親であるため、経費として計上することはできません。

固定資産税の領収書は確定申告時に必要となるため、大切に保管しておきましょう。また、固定資産税の軽減措置などもあるため、詳しくは各自治体のホームページなどで確認することをお勧めします。

不動産所得の金額を明確にするためには、経費を計上するということが必要です。不動産投資という事業に必要な費用、利益拡大に必要な費用というものがどこまでの範囲であるのかという判断はなかなか難しいものです。

私用でも使えるものを経費として計上してしまうと税務署から思わぬ指摘を受けてしまうかもしれません。逆の視点で考えてみると、税務調査が入った場合に「売上との結び付きを明確に説明できるか」という視点で考えると経費になるかどうかがわかりやすくなるかもしれません。

ここで重要なのは「その費用が、客観的に利益のために必要なものである」という説明がつくかどうかが重要です。しかしながら、この「経費に計上できるかどうか」というのは判断が非常に難しいものです。もし、迷うことがあれば専門家である税理士に聞くのがいいでしょう。

よくある間違い：計上できない経費の例（不動産収入に関連するもの）

不動産所得の計算では、必要経費を正しく計上することが重要です。しかし、中には経費と認められないものもあります。うっかり計上してしまうと追徴課税を受ける可能性があるため、注意が必要です。

よくある間違いとして、以下のようなものが挙げられます。

これらの費用は、不動産所得の必要経費には該当しないため、注意が必要です。必要経費と認められるかどうか判断に迷う場合は、税務署や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

不動産の確定申告ステップ③：青色申告/白色申告を選択する

確定申告には2種類ありますのでそれぞれの違いをわかりやすく箇条書きで説明したいと思います。

白色申告

青色申告

このように青色確定申告を行うメリットが多くあります。ただし、申告準備には手間がかかるため、注意が必要です。

不動産の確定申告ステップ④：必要書類を揃える