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不動産売却後に確定申告は不要?書類や書き方・無申告のリスクを解説

最終更新日: 2024年02月14日

マイホームや投資用物件など、不動産を売却した後に「確定申告が必要かどうかわからない」という方は多いのではないでしょうか。

サラリーマンの方にとって、普段馴染みのない確定申告は、不安でいっぱいになるものです。

そこで本記事では、不動産売却後の確定申告について、必要・不要なケースや必要書類、実際の確定申告の流れなどを網羅的に解説していきます。

不動産売却後の手続きは複雑ですが、本記事を参考にすれば、安心して確定申告を完了できるはずです。

この記事の監修税理士

安田亮公認会計士・税理士事務所 - 兵庫県神戸市中央区元町通

安田亮(公認会計士・税理士・1級FP技能士)1987年香川県生まれ、2008年公認会計士試験合格、2010年京都大学経済学部経営学科卒業。大学在学中に公認会計士試験に合格。大手監査法人に勤務し、その後、東証一部上場企業に転職。連結決算・連結納税・税務調査対応等を経験し、2018年に神戸市中央区で独立開業。

不動産売却後に確定申告が必要・不要なケース

不動産を売却した際、必ずしも確定申告が必要になる訳ではなく、必要なケースと不要なケースに分かれます。

  • 必要なケース:不動産売却で利益が出たとき
  • 不要なケース:不動産売却で利益が出なかったとき

以下では、さらに詳しい内容をそれぞれ紹介していきます。あなたがどちらに該当するか、まずは本章で判断してください。

確定申告が必要なケース

不動産売却で確定申告が必要なのは、課税所得が算出されるケース、つまり利益が出た場合は確定申告が必要です。

不動産売却による「譲渡所得」を導くための計算式は原則以下の通りです。

  • 不動産売却による譲渡所得 = 売却による収入金額 -(不動産取得費用※+ 譲渡費用)

※減価償却考慮後

※さらに特別控除額を差し引く場合あり

不動産売却の金額から、不動産を取得した際の費用(購入費用に加えて、改良費、設備費など ※減価償却考慮後)と、売却時にかかった費用(仲介手数料取り壊し費用など)や特別控除額を差し引いた上で、利益が出る場合は譲渡所得が発生したものとして、確定申告が必要になります。

なお、費用として経費計上できる具体的な項目については、後ほど「不動産売却の確定申告の経費」で詳しく解説します。

確定申告が不要なケース

不動産売却時に利益が発生しなかった場合は、原則確定申告が不要です。

先ほどの計算式をもう一度見てましょう

  • 不動産売却による譲渡所得 = 売却による収入金額 -(不動産取得費用※+ 譲渡費用)

※減価償却考慮後

※さらに特別控除額を差し引く場合あり

つまり、不動産取得費用(減価償却考慮後)と譲渡費用を合算した金額が不動産売却によって得た収入を、超えている場合は、原則確定申告が不要です。

たとえば、不動産を売却した際に得た収入が2,000万円、取得費用(減価償却考慮後)と譲渡費用が合計3,000万円であった場合、譲渡所得はマイナスとなるため、確定申告が不要なケースに該当します。

ただし、譲渡所得に関する各種特例や損益通算などを適用する場合は、課税所得が発生していない場合でも確定申告が必要です。

不動産売却後に確定申告をしないリスク

不動産売却後、確定申告が必要なケースに該当するにもかかわらず、確定申告を行わなかった場合、主に以下3つのリスクが存在します。

  • 税務調査を受ける
  • 追加の税金支払いを課される
  • 余計な所得税を支払うことになる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

税務調査を受ける

確定申告が必要にもかかわらず、申告をしなかった場合、国税庁が管轄する税務局などによって、税務調査を受けるリスクがあります。

法務局には所有権移転が記録されており、それを元に税務署が不動産の売却を確認します。

この際、確定申告が必要である可能性が高いケースや、売却金額が大きいにもかかわらず、確定申告されていない場合は、税金を正しく納めたか確認するための「お尋ね」が、税務署から届くケースがあります。

「お尋ね」は、売却した不動産の情報や不動産の購入代金等、不動産の譲渡価格などの取引情報を詳しく調査するための書類であり、不動産売却から約半年で届くこともあれば、1年以上が経過してから届くケースもあります。

回答は厳密には義務ではありませんが、無回答にしているとさらに疑われ、税務調査の対象になった結果、税務署職員が自宅や事務所に訪ねてくる可能性があります。

追加の税金支払いを課される

確定申告が必要であるにもかかわらず、無申告が発覚した場合や、期限に遅れて申告した場合「無申告加算税」や「延滞税」「重加算税」など、追加で税金の支払いを課されます。

以下は、無申告加算税の計算方法です。

所得50万円までの部分 無申告加算税=所得金額×15%
所得50万円を超える部分 無申告加算税=所得金額×20%
税務署の指摘を受ける前、
自主的に期間外の確定申告を実施した場合 無申告加算税=所得金額×5%

余計な所得税を支払うことになる

確定申告をしなければ、特別控除が受けられず、余計な所得税を支払うことになります。

たとえば、譲渡の際に、損失が出た場合、損失額分を翌年の所得税から控除できる損益通算が適用できるケースがあります。

しかし、確定申告しなければ、損益通算の適用要件を満たしている場合であっても、控除が受けられず、本来払う必要のなかった余計な所得税を支払うことになるでしょう。

また、マイホームの買い換え時に譲渡損失が出た場合は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例の適用」が受けられる可能性があります。

まずは、それぞれの適用要件を確認した上で、必要な場合は確定申告するようにしましょう。

不動産売却の確定申告の期間

不動産を売却した際の確定申告期間は原則、売却した翌年の2月16日〜3月15日です。

ただし、曜日の関係や世情で変動する場合もあるため、国税庁のHPや、税務署で事前に確認しておくのがおすすめです。

なお、不動産を譲渡した日は「不動産の引き渡し日」とするのが一般的ですが、売買契約日を譲渡日として、確定申告することも可能です。

たとえば、2023年12月に不動産契約を締結し、2024年1月に引き渡しをし場合、引き渡し日を譲渡した日とするなら、確定申告は2025年の2月16日〜3月15日となりますが、契約日を譲渡した日とすれば、2024年の2月16日〜3月15日が確定申告期間となります。

また「マイホームの譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例の適用」を受けるなど、所得税の還付申告となる場合は2月15日より前に申告が可能です。

不動産売却の確定申告の必要書類

不動産を売却した後の確定申告時、必要な書類と入手方法は以下の5点です。

必要書類 入手方法
確定申告書 税務署・国税庁HP・市役所
譲渡所得の内訳書 税務署・国税庁HP・市役所
売買契約書のコピー 不動産業者から契約時に受け取り
建物・土地の登記事項証明書 法務局
譲渡時に使用した費用の領収書 受領した領収書など

それぞれ詳しく確認していきましょう。

確定申告書

確定申告書第一表
確定申告書第一表(出典:国税庁ホームページ

家を売却した際の確定申告では、以下の確定申告書を提出します。

  • 確定申告書第一表・第二表:譲渡所得以外の年間所得を記載するための確定申告書
  • 確定申告書第三表(分離課税用):不動産売却に伴った譲渡所得の詳細を記載していく為の確定申告書

先述の通り、不動産売却時に生じた利益は、分離課税となるため、確定申告書第三表を使用します。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書(出典:国税庁ホームページ

不動産を売却した際の確定申告では、譲渡所得の収支内訳を詳細に記入した「譲渡所得の内訳書」の添付が必要です。

譲渡所得の内訳書は、先ほど解説した「確定申告書第三表(分離課税用)」の記入にも使用する為、正確な計算が求められます。

記入が必要な項目は、たとえば以下の通りです。

  • 譲渡価額
  • 取得費用
  • 譲渡費用
  • 所在地
  • 土地の地目や建物の種類
  • 利用状況
  • 売買契約日
  • 引き渡し日
  • 持ち分
  • 買い主情報
  • 売却理由
  • 代金受領状況

上記の通り非常に細かく、該当する不動産や不動産取引についての情報記入が求められます。

また、これらの項目を記入するためにも、以下で解説する「売買契約書のコピー」「建物・土地の登記事項証明書」「譲渡時に使用した費用の領収書」などを使用していきます。

売買契約書のコピー

土地売買契約書
土地売買契約書(出典:国税庁ホームページ

不動産売買契約書の写しが必要です。

この際、取得費や売却収入を証明するため、売却した不動産を購入した時の売買契約書も必要である点に注意してください。

もし紛失してしまった場合や、そもそも不動産が古くて売買契約書が存在しないような場合は、不動産売却代金の5%相当額を取得費として計算する「概算取得費」で計算する必要があります。

ただし、多くの場合、5%相当額の概算取得費は実額取得費より少額になるため、なるべく購入時の売買契約書を用意したいところです。

建物・土地の登記事項証明書

建物・土地の登記事項証明書(出典:国税庁ホームページ)
建物・土地の登記事項証明書(出典:国税庁ホームページ

売却した不動産に関する登記事項証明書が必要です。

登記事項証明書があると、不動産の購入者に対して正しく所有権が移転した事や、建物・土地の情報が証明できます。

法務局や国税庁のHPからも取得できますが、引き渡し時に不動産仲介業者や、司法書士から受け取れるケースもあります。

譲渡時に使用した費用の領収書

譲渡時に使用した費用の領収書についても提出します。

譲渡時に使用した費用の領収書を提出することで、それらを譲渡費用として計上でき、支払う税金をなるべく抑えられるでしょう。

譲渡費用として計上できる主な項目は以下の通りです。

  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 印紙代の内売主が負担したもの
  • 立ち退き料
  • 土地売却の場合に建物を取り壊した場合は取り壊し費用

経費として計上できる費用については、後ほど「不動産売却の確定申告の経費」で詳しく解説します。

不動産売却の確定申告のやり方

不動産売却に伴う確定申告が必要になった場合、主に以下2通りのやり方があります。

  • 自分で行
  • 税理士に依頼する

今確定申告のやり方について迷われている方は、それぞれの方法について確認した上で、あなたの状況に合った方法を選択してください。

自分で行

1つ目は、全て自分の手で確定申告する方法です。最大のメリットは、税理士に確定申告を依頼した場合にかかる費用が不要な点です。

ただし、経理や会計、税務に関する事前知識がない方の場合、専門用語が多く難しく感じてしまいがちであり、万が一の計算ミスや計上ミスが起きないように勉強も必要となるため、結果的に多くの時間と手間がかかってしまうでしょう。

意図しなくても、過少申告や、譲渡費用としてルール上認められていない費用を計上したまま確定申告してしまうと、税務調査に発展してしまう可能性もあります。

また、タイミング次第では引っ越しとも重複してしまうため、忙しい中で確定申告に取り組まないといけなくなるリスクがあります。

なお、自分で確定申告する際の具体的な流れについては、次章「不動産売却の確定申告の流れ」で詳しく解説します。

税理士に依頼する

不動産売却後に確定申告をする2つ目のやり方は税理士に依頼する方法です。

税理士に依頼すれば、必要な書類を渡し、簡単な質問に回答するだけで、計算や確定申告書類の記入、申告まで税理士側に丸投げできます。

税務のプロである税理士に一任することで、ミスが起きない点も大きなメリットです。

また、依頼してしまえば、慣れない確定申告についての不安を抱えたまま生活するストレスから解放されるため、おすすめの方法です。

なお、必要な費用の目安については、後ほど「不動産売却の確定申告は税理士への依頼が安心」で詳しく解説します。

不動産売却の確定申告の流れ

不動産売却に伴う確定申告を自分で進める際、確定申告は以下の流れで進めます。

  1. 必要書類の準備
  2. 譲渡所得額の計算
  3. 譲渡所得税の算出
  4. 確定申告書の作成
  5. 確定申告書の提出

必要書類を準備する

不動産売却に伴う確定申告を行うには、まず必要な書類をそろえる必要があります。

必要書類 入手方法
確定申告書 税務署・国税庁HP・市役所
譲渡所得の内訳書 税務署・国税庁HP・市役所
売買契約書のコピー 不動産業者から契約時に受け取り
建物・土地の登記事項証明書 法務局
譲渡時に使用した費用の領収書 受領した領収書など

確定申告に必要な書類と、主な入手方法は上記表の通りです。

必要書類について、詳しくは先述の「不動産売却の確定申告の必要書類」で解説しています。

譲渡所得額を計算する

用意した書類をもとに、まずは譲渡所得額を計算します。

譲渡所得額は以下の表で求められます。

・譲渡所得額 = 譲渡価格 – (取得費用(減価償却考慮後) + 譲渡費用)

以下で譲渡所得額を導くための、それぞれの項目についてさらに深掘りしていきましょう。

譲渡価額

「譲渡価額」は、不動産を売却した際の売却価格を指します。

譲渡価額は売買契約書に記載されています。

取得費

「取得費」とは、不動産を購入する際にかかった費用を指します。

購入時の価格に加えて、購入時に納めた「登録免許税」「不動産取得税」「印紙税」「造成費用」「土地の取得に際して支払った測量費用」なども、取得費に加えて計算できます。

また、建物については減価償却を加味します。

取得費は、保存している購入時の費用や領収書などを参照します。

譲渡費用

「譲渡費用」は、不動産を売却するにあたって直接かかった費用です。「仲介手数料」や「広告費」などが該当します。

譲渡費用は、売却時に発生した領収書などを参照します。

譲渡所得税を算出する

先ほど計算した譲渡所得額から譲渡所得税額を算出していきます。

まずは、譲渡所得額から受けられる特別控除の金額を引く事で課税譲渡所得額を算出します。

・課税譲渡所得額=譲渡所得額-特別控除額

なお、主な特別控除の種類と控除額は以下の通りです。

  • 公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  • マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  • 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例

参考: No.3223 譲渡所得の特別控除の種類 – 国税庁

課税譲渡所得額が算出できたら、譲渡所得税率を乗じて譲渡所得税額を算出しましょう。

・譲渡所得税額=課税譲渡所得額×譲渡所得税率

なお、譲渡所得税率は「長期譲渡所得税」と「短期譲渡所得税」の二種類があり、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを「長期譲渡所得」5年以下のものを「短期譲渡所得」と分類します。

それぞれ税率や特例適用の有無が異なるため、売却した不動産がどちらに該当するかチェックして、適用される税率で計算を進めましょう。

長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税率
(復興特別所得税含む)
15%(15.315%) 30%(30.63%)
住民税率 5% 9%

参考:No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税) – 国税庁

確定申告書を作成する

税額が算出できたら、総合課税と申告分離課税の確定申告書を作成していきます。

この際にも、正確な記入が求められるため、くれぐれも注意して書き進めてください。

まずは「申告分離課税用の確定申告」と「譲渡所得の内訳書」に先ほど算出した税額などを根拠に記入していきます。

完成後、給与所得や事業所得といった総合課税に関しても確定申告書を作成しましょう。

確定申告書を提出する

完成した確定申告書を納税地の税務署に提出します。

提出期限は原則、毎年2月16日から3月15日です。

ただし、曜日や税制の状況次第で前後する可能性もあるため、必ずその年の確定申告期間は、国税庁のサイトや、税務署などで確認しておきましょう。

提出前に必ず記入漏れやミスがないか、確認した上で提出すれば、確定申告が完了です。

不動産売却の確定申告の経費

不動産売買に伴う確定申告において、譲渡費用や取得費として計上が認められる経費と、そうでない費用があります。

経費を正確に計上することで、最大限支払う税金を抑えられるため、計上可能な経費と計上不可能な経費について、本章でそれぞれ把握しておきましょう。

計上できる経費

計上できる経費は以下の通りです。

「譲渡費用」に計上できる経費

  • 売却時の仲介手数料
  • 土地の測量費用
  • 売買契約書の印紙税
  • 売却に伴い支払った立ち退き料
  • 土地売却時の既存建物解体費用

参考:No.3255 譲渡費用となるもの – 国税庁

「取得費」に計上できる経費

  • 土地の購入代金
  • 建物の取得費用(取得代金から減価償却費を差し引いた金額)
  • 購入時に支払った仲介手数料
  • 購入時にかかった不動産取得税
  • 購入時の登録免許税/登記手数料
  • 売買契約書印紙代
  • 固定資産税の精算金(買主負担分)
  • 抵当権設定の登録免許税/登記手数料
  • 設計変更費用/建築確認申請料
  • 増改築及びリフォーム費用
  • 建物に付随する設備費/改良費
  • 既存建物等の解体費用
  • ローン事務手数料/保証料/金利
  • 団体信用生命保険料
  • 締結された購入契約を解除するための違約金
  • 所有権確保に要した訴訟費用(遺産分割は除く)

参考:No.3252 取得費となるもの – 国税庁

計上できない経費

以下は、経費として計上できない費用です。

  • 固定資産税
  • 建物修繕費用
  • 相続登記費用
  • インターネット使用料/加入料
  • 火災保険料等
  • 管理費/修繕積立金
  • 引越費用
  • 町内会費
  • つなぎローン金利/事務手数料
  • 税理士に支払う確定申告報酬 

など

上記の通り、一見経費として計上できそうな費用でも、実際には計上できない費用があります。

そのため、詳しくは税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

不動産売却の確定申告は税理士への依頼が安心

結論として、不動産売却の確定申告は、税理士への依頼が安心です。

不動産売却に伴う確定申告は、慣れない多くの方にとって複雑で、自分ですべて完結する場合は時間と手間がかかってしまう億劫な問題になるでしょう。

その道のプロである税理士へ依頼することで、ミスがないのはもちろん、時間も節約でき、節税の効果も最大限に得られるでしょう。

税理士に依頼する場合の費用相場

税理士に不動産売却の確定申告を依頼する場合の費用相場は5万~30万円です。売却益に応じた税理士費用相場をまとめました。

不動産の売却益 税理士の費用相場
~1,000万円 5万~8万円
~3,000万円 5万~10万円
~5,000万円 10万~15万円
~8,000万円 15万~25万円
~1億円 20万~30万円
1億円以上 25万円~

実際の費用は税理士により異なります。また不動産以外の所得がある場合も、料金は上がるでしょう。

代行をどこまで対応してくれるのかによっても変動します。複数の税理士に相談の上、費用感や業務内容を確認するのがオススメです。

自分に合った税理士の探し方

自分に合った税理士の探し方として、複数の税理士を比較検討する方法が最もおすすめです。

価格の安さだけを重視する選び方や、安易な税理士探しは、後々トラブルや大きなストレスの原因になりかねません。

税理士として不動産売却の確定申告に精通している点や、申告業務が滞りなく進められる点は当然ですが、コミュニケーションの円滑さや、雰囲気、レスポンスの早さなども重視することで、後々のトラブルが回避できるでしょう。

特に、今回税理士に業務を依頼するのが初めてで、あなたの中に基準がまだできていないうちは、条件を整理した上で、複数の税理士や税理士法人を同時に比較検討すれば、相対的に正しい評価ができ、税理士選びにおける失敗のリスクを最大限低減できます。

上記を踏まえた具体的な方法として、不動産売却に伴う確定申告のため、価格面も含めて自分に合った税理士を探したいとお考えの方は、全国の税理士が登録するビジネスマッチングサイトを利用すると良いでしょう。

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監修税理士からのコメント

安田亮公認会計士・税理士事務所 - 兵庫県神戸市中央区元町通

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