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土地相続に関する手続きと4種類の税金を徹底解説!

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最終更新日: 2018年11月22日

親が高齢になると、いざというときに備えて、相続についての税金や手続きを確認しておきたいものです。特に相続財産に土地が含まれる場合や、自分以外に兄弟姉妹がいる場合、財産の分け方や相続手続きが複雑になります。今回は、土地の相続手続きの基礎知識と土地を相続するとかかる税金についてわかりやすく解説します。

なお、マンションの相続に関してはこちらをご覧ください。

土地にかかわる相続手続き

土地の相続が発生するときには、行わなければならない手続きがあります。相続の手続きの中で特に大切なものが、相続が発生したときの「遺言確認」と「書類収集」、相続財産を分けるための「遺産分割協議」、所有者を明確にするための「相続登記」です。ここでは、手続きの概要と手続きを行う意味についてを説明します。

遺言確認と書類収集の徹底

親族が亡くなり相続を考えるときには、まず遺言確認を行う必要があります。遺言書があるときには、原則として遺言書のとおりに相続財産を分けます。孫に相続させたい場合は、孫は法定相続人に含まれないので、遺言がないと相続させることができません。

遺言を確認したら、次に必要書類の収集を行います。必要書類には、亡くなった方や相続人の戸籍や住民票、預金の残高証明や不動産の登記簿があります。これらの書類は、法務局や金融機関で入手します。亡くなった方が引越しを繰り返していた場合には、戸籍を収集するだけで大変な作業となることもあります。相続人や相続財産についても、生前から被相続人と相続人が話し合いをしておくことで、相続人には誰がいるのか、財産には何があるのかが把握でき、書類が集めやすくなります。

相続時の手続きとして大切な「遺産分割協議」と「相続登記」

相続時の手続きの中で、メインの手続きといえるものに、遺産分割協議と相続登記があります。

遺産分割協議は、相続人全員が話し合い、相続財産をどのように分けるかを決めるものです。遺産分割協議で財産を分けるときには、相続人全員の同意がないと決められません。相続はトラブルがつきものを言われますが、最も多いのが遺産分割協議でのトラブルです。特に相続財産に土地が含まれている場合には、土地を分けるのが難しいのでトラブルの原因になります。

相続財産に土地などの不動産が含まれている場合には、「現物分割」「代償分割」「共有分割」「換価分割」の4つの方法があり以降で詳細に説明致します。どの方法を選ぶかは、遺言書の内容や遺産分割協議での話し合いによります。

相続登記は、土地などの不動産の登記名義を亡くなった方から、相続人に名義変更する手続きです。所有者を明確にしトラブルを少なくするためには、相続登記をしっかりと行う必要があります。

遺産分割協議と土地を分割して相続する方法は?

相続財産を分けるための手続きが「遺産分割協議」です。兄弟間のトラブルで相続手続きが進まないというときには、この遺産分割協議がうまくいかないケースが多いといえます。遺産分割協議には、必要書類もたくさんあります。
相続財産に土地が含まれている場合の遺産分割協議の手続き方法や必要書類について、説明していきます。

「誰が」「どのように」相続する?遺産分割協議

遺産分割協議とは、相続が発生したときに、相続人が複数いた場合に誰がどの遺産を相続するのかを決定するための話し合いです。
遺言書があっても遺言書だけでは誰がどの財産を相続するのかが分からない場合にも遺産分割協議が必要になります。

遺産分割協議は、相続人全員の合意が必要です。遺産分割の内容について相続人全員が納得することができ、後からトラブルになることを防ぐことができます。

遺産分割協議が終了した後の手続きと必要な書類は?

遺産分割協議で、誰がどの財産を相続するのかの合意が得られたら、遺産分割協議書を作成します。 遺産分割協議書は、相続人全員の署名が必要です。
その後、土地の相続がある場合は相続登記を行います。

遺産分割協議と相続登記には、以下の書類が必要です。
・遺産分割協議書、相続人全員分の印鑑証明
・被相続人(亡くなった方)が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本、住民票や戸籍の附票の除票
・相続人全員の戸籍謄本、住民票
・土地の相続登記の申請書類
・相続する不動産の固定資産評価証明書
・不動産の全部事項証明書(法務局)

遺産分割協議を行うときに、相続財産に土地が含まれていた場合には、どのように土地を分けるかの方法を決める必要があります。土地を分割する方法には次の4つがあり、それぞれについて説明します。

分割方法①単独で土地相続「現物分割」

現物分割は、財産をそのまま分ける方法です。土地と預金があれば、土地はAが相続し、預金はBが相続するという方法をとることができます。相続財産が土地しかない場合でも、土地を分割して相続することができます。ただし、土地を分割する場合には、単純に面積で分けると、分け方によって土地の価値に差が出てしまう可能性や、登記手続きなど専門知識が必要な領域であるため、早めに相続専門の税理士さんを起用し、どの専門家に相談するべきか確認することをお勧め致します。

分割方法②単独で土地相続後に金銭分配「代償分割」

代償分割は、ある相続人が相続財産を相続した結果、他の相続人と不公平が出てしまったときに、不公平な部分を金銭で解決する方法です。たとえば相続財産が土地しかなく、相続人の1人が土地全てを相続した場合に、他の相続人が相続すべき財産に相当する金銭を、土地を相続した相続人が他の相続人に支払う、などが考えられます。この方法は、土地を相続した相続人に、現金預金などの換金性の高い財産があれば可能ですが、換金性の高い財産がない場合には代償分割のために借入れをするなどの方法を考えなければならない点に注意が必要です。

分割方法③兄弟で相続「共有分割」

共有分割は、相続財産を分けることをしないで共有して相続とする方法です。相続財産が土地の場合は共有名義というやり方が御座います。土地の分筆が難しい場合や、代償分割のための現金預金がない場合に有効な方法です。しかし、共有名義にするとその財産を処分したいときに、共有名義になっている全員の同意が必要になります。また、共有分割をしたあとに共有名義の相続人が亡くなり次の相続が発生した場合、権利関係が難しくなります。共有分割は、後でトラブルになる可能性が高く、トラブルを先送りしている方法といえます。

分割方法④売却して金銭を分け合う「換価分割」

換価分割は、相続財産を売却して現金化し、現金を分ける方法です。換価分割は、分け方による不公平が最も少なくなる方法です。しかし、相続財産が土地の場合は、土地の売却価額によって相続財産が変わってしまうことがあります。また、その土地を事業や住宅として使用している場合には、土地が使えなくなってしまうというデメリットがあります。その土地に思い入れがあり、売りたくないという気持ちがある場合もあります。換価分割の方法をとれるのは、土地を売ることに問題がない場合に限られます。

相続登記で名義変更を

相続した財産は名義変更を
相続した財産は名義変更を

遺産分割協議が終わったら、相続登記をして不動産の名義を変更することをお勧めします。相続登記による名義変更を行わなくても罰則はありませんが、相続登記を行わないと名義人が亡くなった方のままになってしまいます。しかし、所有者を明確にしトラブルを少なくするためには、相続登記をしっかりと行う必要があります。

相続で所有者が変わったら相続登記で名義を変更しよう!

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、不動産の登記名義を亡くなった方から相続人へ名義を変更する手続きです。名義変更手続きは通常の不動産売却などで行うことがありますが、相続時に行われるものを「相続登記」と呼んでいます。

相続登記しなかった場合どうなる?

相続登記は、行わなくても罰則がなく登記料などの費用がかかるために、しないままですまそうと思われる方もいます。しかし、相続登記を行わないと不動産の名義が亡くなった方のままになってしまい、不動産の処分が難しくなる、等のデメリットがあります。不動産の権利関係を明確にするために、遺産分割協議が終わったら、相続登記までしっかりと行っておく必要があります。

相続登記の手続き方法は?

相続登記を行うには、法務局に必要書類を提出することが必要です。郵送で申請する方法もありますが、その場で書類をチェックしてもらえるので、法務局の窓口で直接申請する方法が確実です。相続登記は、オンラインでの申請も可能ですが、電子証明書の取得やパソコンの設定をする必要があるので、慣れていないと手間がかかってしまうこともあります。

土地を相続するとかかる税金4種類!

土地 相続 かかる税金
土地を相続するとかかる税金4種類とは

土地を相続するときに気になるのが、税金です。相続で土地をもらったものの税金が高く大変だ、という話はよくある話です。土地を相続するときにかかる可能性がある税金は、「相続税」「登録免許税」「固定資産税」「譲渡所得税」の4種類です。これらの税金はどのようなときに納付しなければならないのか、どれくらいかかるのかを説明します。

相続するときにかかる「相続税」

相続税は、相続が発生すると、その相続金額から控除額を引き算した金額に対して課税されます。相続財産が控除額より少なければ、相続税は発生しません。相続税は、相続発生の翌日から10か月以内に申告して納付しなければなりません。

たとえば、相続財産が土地しかなく土地の評価額が5千万円だった場合で相続人が兄弟3人だった場合を考えてみます。この場合基礎控除額は、3千万円プラス3人×6百万円になり4千800万円が控除できます。5千万円から4千800万円をひき、速算表にあてはめて10%の税率をかけると相続税の総額は20万円となります。

また、基礎控除額のほかに、様々な特例があり相続税の計算は大変複雑なので、税理士さんに相談することを強くおすすめ致します。

相続税の速算表
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4155.htm

名義変更の登記時にかかる「登録免許税」

登録免許税は、亡くなった人から相続人に登記名義を変更する相続登記手続きのときに納める税金です。登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。このときの固定資産税評価額は、固定資産税の評価額に基づきます。

土地を所有していると毎年払う「固定資産税」

固定資産税は、固定資産を所有している人に毎年かかる税金です。土地を所有している人は、市町村から毎年、固定資産税の納税通知書と納付書が送られてくるので、これに基づいて固定資産税を納付します。税率は、原則として固定資産評価額の1.4%です。固定資産税評価額と固定資産税額は、送られてくる納税通知書に記載されています。納付は年4回に分けて行われ、納付期日は市町村によって異なります。

相続した土地を売却するとかかる「譲渡所得税」

譲渡所得税は、相続した土地を売却するときにかかる税金です。土地を現金化して相続する換価分割の方法をとると、土地を売却する必要があるので、譲渡所得税が必要です。譲渡所得税は、土地を売却した金額から土地の取得額や譲渡するときにかかった費用を差し引いた譲渡所得(譲渡益)にかかります。もし、土地が高く売れずに譲渡損になってしまった場合には、税金はかかりません。

土地を相続したときの税金の計算や申告は専門家に任せよう

土地を相続したときにかかる税金の中で、登録免許税や固定資産税の計算は、自分で行う必要がないので専門家に依頼しなくても手間がかかることは少ないといえます。しかし、相続税や譲渡所得税の計算は複雑で手間がかかります。特に相続税は、控除額が多く相続税がかからないときでも、控除の内容によっては申告が必要なものもあります。申告が必要であるのに申告を行わないと、かからないと思っていた相続税がかかることもあります。相続時には、専門家である税理士に相談してアドバイスを受けると安心です。

税理士は兄弟間トラブルを避けるための強い味方

相続トラブルを避けるには税理士に依頼を
相続のトラブルを避けるなら税理士に依頼を

相続は争続と呼ばれるほど、トラブルが多いものです。普段は仲のよい兄弟も、相続時のトラブルが原因で仲が悪くなってしまうこともあります。そんなときに専門家である税理士のアドバイスがあると、スムーズに相続手続きが進むことがあります。相続に強い税理士は相続についてさまざまな事例をみているので、相続税の対策でなく、相続の方法についても親身になってアドバイスをしてくれます。

相続が原因で兄弟間に亀裂が入ることも

相続で兄弟間でトラブルになりやすいのが、土地などの不動産が相続財産に含まれる場合です。遺産分割協議で、誰が土地や家を相続するのかという問題が生じます。土地などの不動産を自宅や事業用として使用している場合には、トラブルの発生により生活や仕事に支障が出てしまうこともあります。相続が発生すると、仲の良かった兄弟間に亀裂が入ることもあります。せっかく仲の良い兄弟の関係を大切にするためにも、相続財産に土地などの不動産がある場合には、できるだけ早い段階で専門家である税理士にアドバイスを受けることをおすすめします。

相続対策を税理士に依頼するメリット

相続対策を税理士に依頼すると、税理士は相続に関する手続きや税金の種類、税率に明るく適切アドバイスをしてくれるので、自分にあった相続対策を検討することができます。また、相続の手続きに関係する書類を作成してくれるので、書類記入ミスを防止することが可能であり、申告後の税務署からの税務調査による追徴課税のリスクを激減させることが可能です。節税などあらゆる面から見落としなく、状況を説明してくれるので、後に新たに発覚してもめることを事前に防ぐことが可能ですので、ぜひ早い段階で税理士に相談してみてください。

相続対策を税理士に依頼するデメリット

相続対策を税理士に依頼するデメリットは、依頼費用がかかることです。一般的な税理士事務所であれば、無料で見積もりを提示してもらえますので気軽に聞いて問い合わせてみてはいかがでしょうか。

相続対策を税理士に依頼するときの注意ポイント

相続対策は、税理士全員が得意なわけではありません。相続の専門知識が豊富で経験のある税理士を選ぶ必要があります。税理士試験で相続は必須項目ではなく、生涯一度も相続案件を担当しない税理士も多数存在しますので、依頼しようと思った際には」税理士の相続案件を担当した数をチェックしてみてください。

あなたにぴったりな税理士を選ぶことができるサイトが、「ミツモア」です。ミツモアでは2分程度であなたの希望する条件を入力すれば、条件に合った税理士さんから無料で見積もりの送付を受けることができます。相続を検討されておられるようでしたら一度見積もりを取得頂ければと思います。

本記事を監修した税理士のコメント

公認会計士 税理士 岡本好生事務所 - 神奈川県横浜市中区

土地の相続は、やらなければいけないことが多数あり、専門家でも難易度の高い領域です。特に土地の価値の算定においては、十人の税理士がいれば十通りの算定が生じうる分野となります。土地の登記自体は司法書士の専門領域ですが、やはり大きな関心ごとは税額だと思いますので、まず税理士に相談して、遺産分割がある程度固まった後に司法書士を紹介してもらい登記を行う、という手順が一般的です。 遺産分割における土地の分割も一筋縄ではいかず、気持ちの話と節税の話が混在してしまい、収集がつかなくなる場合があります。節税の専門化である税理士を話に交えることで、少しでも話し合いがスムーズに進む手助けができると思いますので、ぜひ相続の際はまず税理士に相談してみてください。
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