市街化調整区域にある土地を手放したいのなら、代表的な売却方法を押さえておくことが重要です。土地の有効な活用方法も知っておけば、無理に売ろうとする必要がありません。市街化調整区域の土地を手放したい人のために、土地の売却・活用方法を解説します。
最終更新日: 2024年06月28日
監修者
髙杉義征（セカイエ株式会社元執行役員／宅地建物取引士）
株式会社日京ホールディングスの元取締役、セカイエ株式会社の元執行役員を経て、現在は株式会社ミツモアの事業部長として全体を統括。一貫して不動産業界に携わり、不動産仲介会社、不動産管理会社、不動産テック企業での経験を有する。不動産売却希望者と不動産会社をマッチングするサービスでは、執行役員として事業立ち上げからグロースまでを担当。また、不動産関連のセミナーやライブ配信にも登壇している。
市街化調整区域とは？
そもそも市街化調整区域とはどのような場所を指すのでしょうか。土地の売却・活用方法を知る前に、まずは市街化調整区域の基本を理解しておきましょう。
区域の種類
自治体が都市計画を決める際は、都市計画法により都市計画区域を以下の2つに区分します。
- 市街化区域：すでに市街化している、または市街化を目指す区域
- 市街化調整区域：市街化していくのを抑える区域
上記の区分を設定しないと建物が無秩序に建てられていくため、インフラの整備に余計なコストがかかってしまいます。山林などの自然環境も壊されてしまうでしょう。このようなリスクを避けるために、都市計画区域の区分が設定されるのです。
住宅・商業施設・企業などが集まっている市街化区域は、生活インフラの整備も進んでいるため便利に暮らせます。
一方の市街化調整区域には山林や田園風景が残っており、勝手に建物を建てられないのが特徴です。住みにくさを感じやすい反面、静かに過ごしたい人には適しているでしょう。
なお市街化区域と市街化調整区域の区分は、将来的に変更が加えられる可能性があります。
土地が売れにくい理由
市街化調整区域にある土地を手放したいと思っても、市街化区域の土地に比べると売りにくいでしょう。市街化調整区域の土地には、簡単に建物を建築できないためです。
市街化調整区域で建物を建てるためには、開発許可が必要とされます。区域の市街化を促進しない条件を満たさなければならないため、開発許可を得るのは難しいでしょう。
市街化調整区域の土地が売れにくい理由としては、区域内での生活のしにくさも挙げられます。市街化調整区域には生活インフラが整備されておらず、電気・ガス・上下水道といったインフラ環境を自費で整備しなければなりません。
また建物の建設が制限されていることから、基本的にはコンビニ・スーパー・駅なども存在せず、かなり不便な生活を強いられます。これらの条件を許容できなければ住めないため、市街化調整区域の土地はなかなか売れないのです。
土地に家を建てられない理由
市街化調整区域の土地に建物を建築するためには、開発許可を得なければなりません。開発許可を得るためのハードルはかなり高いため、市街化調整区域の土地に家を建てるのは極めて困難です。
市街化調整区域での建築が難しい理由の1つに、無秩序な開発が抑制されている点が挙げられます。農地や森林を保護することや、建物が点在することに起因する余計なインフラコストを抑えることが、市街化調整区域を定めている大きな理由なのです。
また都市計画区域を2つに区分することで、市街化区域の開発が促進されます。人口を集中させたい地域とそうでない地域に分け、都市開発をより活性化させる目的があるのです。
土地売却1｜個人間売買
手放しにくい市街化調整区域の土地を売却する方法として、個人間売買が挙げられます。例えば隣地の所有者に相談すれば、土地を買ってもらえる可能性があるでしょう。
隣接した土地なら活用方法を思いつきやすいため、開発許可も受けやすくなります。買主にとってもさまざまなメリットがある、売却方法といえるでしょう。
個人間売買では仲介業者を通さないため、中間マージンが発生しない点もメリットです。売却価格がほぼそのまま手元に残ります。
ただし書類の準備や手続きなどが難しいため、個人間売買はあまり現実的とはいえません。あくまでも市街化調整区域の土地を売る方法の1つとして、認識しておきましょう。
土地売却2｜不動産業者を通じた売却
市街化調整区域の土地を売る最も一般的な方法は、不動産業者に仲介を依頼した売却です。通常の不動産売却と同様、不動産業者に土地売却の仲介を依頼すれば、買主が見つかる可能性があります。
ただし市街化調整区域の土地は価格の相場が低く、不動産会社としても手元に残る利益が少ないため、積極的に売ってもらえるとは限りません。なかなか売却できず売り出し期間が長くなると、売主の利益も少なくなってしまいます。
そこでおすすめなのが市街化調整区域の土地売却に強い業者の活用です。市街化調整区域の物件売買の実績が豊富な業者なら、妥当な価格で売ってもらえる可能性が高くなります。依頼する不動産会社を探す際は、市街化調整区域の物件に関する実績をチェックしましょう。
土地売却3｜開発業者への売却
市街化調整区域の土地を売る方法としては、同じ区域内で事業を営んでいる開発業者への売却も挙げられます。たとえば工場や倉庫が隣にあるような場合は、売却を相談してみるとよいでしょう。
開発業者にとって同エリア内の土地を取得することは、拠点を移動する必要がないため低コストで事業拡大を目指せるというメリットになりやすいのです。
なお市街化調整区域では例外的に、高齢者向け施設の建設許可が下りやすい点も覚えておきましょう。
高齢化が進む近年は高齢者向け施設が増えており、需要も増える一方です。郊外の静かな環境で過ごしたいと考える高齢者も多いため、市街化調整区域の高齢者向け施設は、利用者も募集しやすいでしょう。
土地活用1｜賃貸土地として活用する
市街化調整区域の土地は売却だけでなく、所有したまま活用する方法もあります。資材置き場や青空駐車場など、貸し土地として利用する方法がおすすめです。
また企業に土地を貸したり、自分で土地を整備して運営したりする方法もあります。建物を建てなくても土地を利用する方法は、豊富に存在するのです。
貸し土地なら建物を建築する必要がないため、開発許可を得にくい市街化調整区域に適した土地活用方法だといえます。売れない場合は土地のまま活用する方法を検討してみましょう。
土地活用2｜建物を作らずに活用する
市街化調整区域の土地を売らずに活用する方法としては、太陽光発電設備を設置するという選択肢もあります。発電した電気を買い取ってもらえれば、安定収入を得ることも可能です。
市街化調整区域において建物以外の物で土地を活用する場合は、原則として開発許可が必要ありません。太陽光発電設備は許可がなくても設置できます。
ただし広い土地に太陽光発電設備を設置する場合、高額な初期費用がかかります。安定した収入獲得を続けるためには、定期的なメンテナンスも不可欠です。
太陽光発電設備を設置して土地活用を目指す場合は、売電収入の見込み額と想定されるコストを照らし合わせ、入念な計画を立てた上で行動に移しましょう。
市外調整区域の土地活用は専門家に相談を
市街化調整区域とは都市計画区域において、市街化を抑える区域のことです。建築が制限されている点や住みにくさを感じやすい点から、土地が売れにくいという実情があります。
市街化調整区域の土地を売りたい場合は、同地域の土地売買に強い不動産業者に依頼するのがおすすめです。そのほかにも個人間売買や開発業者への売却といった方法があります。
貸し土地として活用したり太陽光発電設備を設置したりするなど、土地の売却ではなくそのまま活用する方法も検討してみましょう。
市街化調整区域の土地の売却で仲介を依頼する不動産会社は、一括査定サービスを利用して探すのがおすすめです。自分が所有する土地の売却に適した不動産会社を、さまざまな観点から比較検討した上で見つけましょう。
