マンション売却でかかる税金は？課税条件や税額の計算方法を知ろう！

マンション売却では多額のお金のやり取りをするため、課税額の負担が重くなるのではないかと不安になるかもしれません。

課税条件や税額の計算方法を知ることで税に関する不安は軽減できます。

マンション売却後に課税される条件や計算方法について解説します。

マンション売却時にかかる税金

マンション売却時には以下4種類の税金がかかります。

それぞれの税金の特徴をご紹介します。

譲渡所得税

譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税の3つを合わせたものです。

マンションを売却して譲渡所得が発生すると課税されます。

課税される項目のうち、所得税と住民税は売却した不動産の所有期間によって税率が変わります。

復興特別所得税は所有期間に関わらず2.1%の税率です。

印紙税

不動産売買契約書は収入印紙の貼りつけが必要です。印紙税法によって定められており、貼りつけるべき印紙の税額は契約額によって変わります。

収入印紙とは切手に似たサイズの緑色の紙で、コンビニなどでも販売されています。収入印紙を購入することで印紙税を納められるので、別途振り込みなどの手間はありません。

租税特別措置法により、2014(平成26)年4月1日から2027(令和9)年3月31日までに作成される不動産契約書の印紙税が軽減されています。一部を抜粋してご紹介します。

登録免許税

不動産の売買に関する手続きのうち、登記に関する手続きは登録免許税が課税されます。代表的な手続きとその税率を紹介します。

登記手続きは自分でも行えますが、煩雑な手続きになることが多いので司法書士に依頼することが多いです。司法書士に登記手続きを依頼するのなら、登録免許税のほかに依頼料が発生するので注意してください。

仲介手数料にかかる消費税

不動産業者と媒介契約を結び、不動産の売却をしたのであれば不動産業者に仲介手数料を支払います。

仲介手数料の上限額は宅建業法によって定められているので、誰でも簡単に額を調べられます。

あくまで調べられるのは仲介手数料の上限額であるため、必ずしも上限額を払わなければならないというわけではありません。

たとえば1000万円で売却した不動産の仲介手数料は次のように求められます。

自宅マンションの売却では譲渡所得税は非課税になりやすい

マイホームとして使っていたマンションを売却するなら、控除や特例により非課税になることが多いです。

非課税になるケースは以下2つです。

売却益が得られないと非課税になる

譲渡所得税は売却によって利益が得られた場合にのみ課税されます。マンションを売ったからといって必ず課税されるわけではありません。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

取得費を計算するときは減価償却費に注意が必要です。建物は経年劣化していくため、所有期間に応じた額を資産価値から減らしていく必要があります。

減価償却費の計算方法は以下の通りです。

償却率はマンションの素材によって決まっています。

例を挙げると、5年前に3000万円で購入した鉄筋コンクリート造のマンションの減価償却費は以下の金額になります。

ここで求めた減価償却費用を取得価格から引いた金額を、譲渡所得の計算で利用します。

控除の利用により非課税になるケースもある

投資用不動産ではなく個人が居住するためのマンションを売却した場合は、特別な控除が受けられることがあります。

特例控除を活用することで譲渡所得が発生せず、譲渡所得税が課税されないケースもあるので売却が完了する前に控除の内容や適用条件を調べておくことをおすすめします。

代表的な控除に関しては次章で説明するので参考にしてください。

自宅マンション売却で利用できる控除

自宅マンションを売却したときはいくつかの特例控除が適用できます。特例控除を活用すると節税ができるケースが多いです。マイホームを売却したときに利用できることが多い控除を3つご紹介します。

マイホーム(居住用財産)を売ったときの特例

マイホームを売却したときは所有期間の長さに関わらず、譲渡所得から最高3000万円分の控除を受けられます。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万の特別控除の特例」と言います。一般的には「3000万円控除」や「マイホーム控除」と呼ばれることが多いです。

いくつかの適用条件があるものの難しい条件はないので、マイホームを売却した人のほとんどがこの特例控除の対象となるでしょう。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2023(令和5)年12月31日までにマイホームを売却し新居を購入したときに、旧居の譲渡に伴い損失が発生した場合は、特定の条件を満たすことで譲渡損失を他の所得から控除できます。

これを「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

最大で3年間繰り越して控除を受けられるので、節税の恩恵が大きいです。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用するには、以下の条件を満たす必要があります。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した物件を一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できます。これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。

この特例の対象となるのは以下の条件を満たしたときです。

3番目の条件のうち、特にややこしい部分を解説します。

相続開始のあった日というのは被相続人の死亡を知った日を指します。死亡を知ったあとしばらく経ってから自分が相続人であることを知っても、起算日は死亡を知った日からなので間違えないように注意しましょう。

相続税の申告期限は被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月後です。

相続開始のあった日、相続税の申告期限日、特例を受けるにはいつまでに譲渡すべきかを表にまとめると以下のようになります。

国税庁のホームページでは取得費に加算できる税額の計算式も公表されています。

自分で計算することも可能ですが複雑な計算式なので、加算できる正確な税額を知りたいのであれば税理士等に依頼することをおすすめします。

マンションを売却したときにかかる税金の金額シミュレーション

マンション売却時に利用できる控除を確認したところで、実際に課税される税額のシミュレーションを行いましょう。

なお計算の簡略化のために減価償却は省いておりますのでご了承ください。

譲渡所得が発生しなかったケース

3000万円で購入したマンションを2700万円で売却したケースや居住用財産を譲渡した場合の3,000万の特別控除の特例を利用して譲渡所得が発生しなかったケースでは、所得税などの課税はありません。

譲渡所得が発生したときのケース

譲渡所得が発生すると課税対象になります。

シミュレーション内での条件を以下に定めます。

課税譲渡所得から譲渡所得税を算出します。譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税の3つからなっています。

マンション売却時は控除を活用すれば節税できる

マンション売却時には多額の現金をやり取りするため、課税額が大きくなるのではと不安に思う人は多いです。しかしマイホームの売却であれば様々な控除や特例があり、それらを利用することで課税されないこともあります。

控除を活用して節税しつつ高値でマンションを売却しましょう。そのためには媒介契約を結ぶ不動産会社の選定が大切です。

まずは複数業者に簡易査定を依頼し、物件の相場や担当者の対応を確認しましょう。

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