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マンションの相続税はいくらかかる?節税方法も紹介!【税理士監修】

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最終更新日: 2018年12月11日

遺産相続の中でも、大きな割合を占めるのが不動産の相続。一戸建ての場合は相続税額についてイメージがつきやすいものの、マンションの評価額はどのように計算するのかわからないという方もいらっしゃるのでは?

本記事では、マンションの相続税について計算方法や起こりやすいトラブルとその対策をくわしく解説。また、相続税の節税対策についても余すことなくご紹介していきます。

マンションの相続税の計算方法

今も都心部を中心に多くのマンション建設が続いています。今後、大切な人が亡くなった際に相続する不動産がマンションであるケースも増えてくることでしょう。相続税の計算時も、相続したのが一戸建ての住居であれば土地と建物の評価額を合わせれば計算しやすいと思います。ですが、マンションの場合はどうしたら良いのでしょうか。マンション相続の流れから相続税の計算方法まで、詳しくご説明します。

マンションの相続税評価額は持分割合で計算
マンションの相続税評価額は持分割合で計算

マンション(不動産)相続の基本的な流れ

マンションなどの不動産を相続した際に発生する相続税は申告税です。相続発生から10カ月以内に相続税の申告をして納税する必要があり、遅れると追徴課税が課せられることも。

マンション(不動産)を相続した際の相続税の申告手続きは、以下の流れで行います。

  1. マンションの評価額を算定し、その他の相続財産の額とあわせて、遺産総額を算出
  2. 基礎控除額を差し引いた課税対象額を算出
  3. 課税遺産をそれぞれの相続分に応じてわけ、相続税額を算出
  4. 各相続人の事情にあった控除・特例をあてはめ、相続税額を決定

例えば、遺産総額5,000万円で、妻と2人の子どもの3名で相続する場合で考えてみましょう。

5,000万円-基礎控除(3,000万円+600万円×3人)=200万円

となり、相続税の課税対象額は200万円です。もし、基礎控除額が遺産総額以上の場合は、相続税はかかりませんし、申告も不要です。

上記の例の場合、法定相続分は配偶者が1/2、子が各1/4なので、課税対象額を法定相続分によって割り当てます。すると妻の課税対象額は100万円子の課税対象額はそれぞれ50万円です。

そして、1000万円までの相続税率は10%なので、妻の相続税額は10万円、子の相続税額は5万円ずつとなるのです。

この相続税額に、配偶者控除や未成年者の特例などに該当するなら適用し、最終的な相続税額を決定します。

マンションの土地の評価額算定方法

マンションの評価額はどのように決めるのでしょうか。不動産の評価額は、一戸建て・マンション共に土地と建物で別々に算出し、それぞれを合算して決定します。
戸建てとマンションの計算方法の違いは、マンションの場合には戸数全体のどの程度を占有しているかを示す「持分割合」に応じて土地評価額を算出するという点です。

まずは土地の評価額算定方法からご説明しましょう。

土地評価額は、「路線価」を基準に算定します。路線価は市街地における宅地の評価額で、全国の道路に面した土地に設定されています。国税庁が毎年7月1日に公表していますので、くわしくは国税庁HP内の路線価図・評価倍率表をご参照ください。
なお、路線価は実際に取引される土地価格相場(実勢価格)の70~80%程度に設定されています。

そしてマンションの土地評価額は、マンション全体の土地の評価額に、所有する面積に応じた「持分割合」をかけて計算します。実際の計算手順としては、まずマンション全体の土地評価額を計算し、そこから各戸の評価額を算出するというイメージですね。では、以下の通り計算手順を確認していきましょう。

  1. マンション全体の土地の評価額を計算
    路線価×面積×画地補正率(土地の場所や形状によって、補正する)
    路線価が決められていない土地の場合は「固定資産税評価額×倍率」で算出
    倍率に関しても路線価図・評価倍率表に記載されています。
  2. 各戸の相続税評価額を計算
    マンション全体の土地評価額×持分割合

所有するマンションの持分割合は、マンションの売買契約書や土地の登記簿に「敷地権の割合」などの項目で記載されています。事前に確認しておきましょう。

マンションの建物評価額の算定方法

マンションの建物評価額は、「固定資産税評価額」と同額です。固定資産税評価額は固定資産税の計算をする際に使われるもので、3年ごとに見直されています。実際に取引される土地価格(実勢価格)の60~70%です。

そして、土地と建物の評価額を足した価格がマンションの相続税評価額です。一般的に、相続税評価額は、マンションの市場価格よりかなり安く評価されます。これば、税金を支払うために、遺族の生活が困窮しないように、という配慮によるものです。

固定資産税評価額の確認方法

マンションの建物評価額を算定するのに必要な「固定資産税評価額」は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書で確認します。ただし固定資産税評価額は、市町村によって調整されていることがあります。固定資産税評価額は3年間変わらない前提ですので、その地域の土地価格が年々下がっているにも関わらず固定資産税が変わらない、ということが起こりえます。そこで、市場価格との差が小さくなりすぎないように、市町村では独自に固定資産税評価額を変更するのです。

そして相続税を計算する際は、直前の「基準年度」の固定資産税評価額を使用することになっています。分からない時は、基準年度の固定資産税評価証明書を、役所などで取得しましょう。

また、土地価格の相場を確認したい場合は、以下のHPでも確認できます。

◆一般財団法人 資産評価システム研究センター
全国地価マップ

マンション相続で使える節税方法

タワーマンションの購入は相続税の節税効果が高い
タワーマンションの購入は相続税の節税効果が高い

相続税にはさまざまな特例や控除があり、上手に活用すれば大幅な節税が可能です。また、相続税の計算方法の特徴を活かした節税方法もあります。早めに対策をしておかなければ、節税が認められないこともあるので注意しましょう。

タワーマンションが相続税対策に有効?

マンション相続時の節税対策の大きなポイントの1つは、遺産総額を下げること。現金をそのまま相続するよりも、不動産にして相続すると評価額は下がるため、税金を抑えることができます。

その1つの方法としてよく知られているのが、タワーマンションを利用した節税方法、いわゆる「タワマン節税」です。
タワーマンションは、価格に占める建物の割合が高く、相続税評価額と実勢価格の差が大きいのが特徴。一戸建てや低層階のマンションより、同じ敷地面積で占有率が下がるため、相続税評価額が下がるのです。

 【タワーマンション節税の例】
・1億円の現金を相続 → 評価額は1億円(相続税率30%)
1億円×0.3=3,000万円

・1億円のタワーマンションを相続 → 評価額6000万円の場合(相続税率30%)
6000万円×0.3=1800万円

相続税額を1,200万円節税できる計算になりました。

そして、ここからが「タワマン節税」の肝になります。2017年以前に建てられたタワーマンションについては、低層階と高層階で固定資産税評価額の差がつけられていません。そしてマンションの実勢価格(時価)は上層階になるほど高くなる傾向があります。
つまり上層階の部屋であるほど、マンションの実勢価格と相続税評価額の差が大きくなり、節税効果が大きいと話題になったのです。
しかし、2018年にタワーマンションの固定資産税評価額の見直しがあり、上層階は10%程度の割増になりました。
それでも評価額は実勢価格の最大70~80%になりますので、依然として節税効果は大きいといえるでしょう。

相続税対策のタワマン購入は認めらない可能性も

マンション相続時の節税術としてもてはやされてきた「タワマン節税」でしたが、最近では国税庁から「租税回避行為(税法が想定していない形式で税金負担を減少させようとする行為)」と見なされるようにもなり、相続税控除対象にならないと判断されるケースが出てきました。

例えば、相続が発生する直前にタワーマンションを購入した場合や相続税申告の直後に売却した場合は、税務署から指摘を受けることがあります。さらに、タワーマンション購入時に、被相続人(亡くなった人)に購入の判断ができたかという点も問われます。

相続税対策としてタワーマンションの購入を考える場合、購入や売却の時期を専門家に相談しておくと良いでしょう。

小規模宅地の特例を利用で効果的な節税を

亡くなった家族と一緒に住んでいたマンションを相続する場合は、相続税節税に有効「小規模宅地の特例」が適用されます。認められれば敷地利用権の評価額の80%が減額されます。

例えば、敷地利用権の評価額が2,000万円のマンションの場合、評価額は400万円になるのです。

【敷地利用権の評価額2000万円のマンションの相続税の計算例】
・小規模宅地等の特例を適用しない場合
課税額=2000万円×0.15=300万円
(3,000万円以下の相続税率=15%)

・小規模宅地等の特例を適用した場合
課税標準額=2,000万円×(1-0.8)=400万円
課税額=400万円×0.1=40万円
(1000万円以下の相続税率=10%)

税金が260万円も節税できました。

この特例は同居している相続人だけでなく、「相続が発生する3年前までに、自分や親族の持ち家に住んだことがない相続人」にも適用できます。この場合は、
・被相続人に配偶者や同居家族がいない
・相続開始時に住んでいる家を過去に自己所有していない
などの条件を満たす必要があります。

専門家なら節税に関する知識が豊富

さまざまな節税ができる相続税ですが、適用条件や仕組み、計算方法などは非常に複雑です。また、税法は頻繁に改正されるので、知っている知識や節税策がいつの間にか活用できなくなっているというケースも。

そんな時は税金の専門家である、税理士に相談してみましょう。家族構成やそれぞれの家族の状況、遺産の内容や規模にあわせて、最新の知識を駆使してさまざまな節税方法を教えてくれます。相続税が発生してからの対策では遅い場合も多いので、できるだけ早くから相談しておくのがおすすめです。

マンション相続で起きやすいトラブル5選

相続税は申告前も申告後もトラブルが起きやすい
相続税は申告前も申告後もトラブルが起きやすい

マンションなどの不動産が絡む相続税申告は、相続人同士でトラブルが起きやすいと言われています。
遺産分割の時点で話し合いが泥沼化してしまい「争族」に発展すれば、これまで仲が良かった家族の間に大きな溝ができてしまうことも。
また、評価額の計算が複雑で誤った申告をしてしまい、追徴課税が課せられる事例も少なくありません。
いずれも事前に準備すればで防げるトラブルも多いので、以下の実際に起きたトラブル事例も参考にしながら対応策を考えておきましょう。

トラブル事例①税務調査の対象に!

税務調査とは「税金が正しく申告されていないのではないか」という疑いのもと、税務署が行う調査です。さまざまな税金の中でも、相続税は最も税務調査の対象になりやすく、全体の約20%が税務調査の対象になると言われています。

その理由の1つとしては、相続財産の多くを占めるマンションなどの不動産は高額なので、税金も高額になりやすいことがあげられます。
また、相続についての知識がないために、相続財産総額の計算を誤ってしまい、意図せず無申告の税金が発生しやすいという特徴もあるのです。

相続の発生は死亡届が市区町村役場に提出されることで、税務署にも報告されます。その際、不動産や預貯金などの相続財産を税務署が調査し、その結果と申告内容が異なると判断されれば、税務調査の対象になるのです。

相続税の申告は、自分でもできるものですが、特にマンションなど不動産の相続評価額は、計算方法が複雑で、特例の適用条件もさまざま。少しでも不明な点があれば、税理士などの専門家に相談してみましょう。

トラブル事例②マンション相続時の遺産分割が申告期限までに終わらない!

分割が難しいマンションの相続。相続税の申告・納付期限は、相続発生から10カ月ですが、遺産分割の話し合いが終わらないからといって期限を伸ばすことはできません。

遺産分割の協議が終わらない場合は、法定相続分で分割したとして相続税の申告を行います。もし、配偶者特例や小規模宅地特例を適用したい場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書」を作成し、提出すれば大丈夫です。3年以内に協議を終わらせて分割した後、更生の請求をすれば還付金として支払った相続税が受け取れます。

トラブル事例③相続したマンションをすぐに売却して税金が高額に

マンションを相続したものの、別に持ち家があるし賃貸物件としての魅力もない、と感じた場合には「共益費や固定資産税もかかるし、早く売却したい」と思われるかもしれません。ですが、不動産を相続した場合に注意したいのが、マンション売却のタイミング。すぐに売却してしまうと、売却価格にかかる税金が高額になることがあるのです。

売却価格のうち、所得税の対象になるのは、売却代金から取得費や譲渡費などを引いた金額で「譲渡所得」と呼ばれます。マンションを3年10カ月以内に売却する場合は、相続税の一部を取得費に含むことができ、譲渡所得から差し引くことができます。

もし、マンションの購入が相続の直前(5年以内)だった場合は「短期譲渡所得」といって、30%の所得税と9%(5年以上の場合は所得税15%、住民税5%)の住民税が課せられます。相続時に、マンションの購入時期等を確認すると共に、「売却する」「自分が住む」「賃貸にする」といった選択肢をすぐに選べるように、早いうちから専門家に相談しておきましょう。

トラブル事例④賃貸マンションの相続がきっかけで争いに!

相続財産に賃貸マンションがあり、兄弟が複数いるなど相続人が多い場合に起こりやすいトラブルです。
賃貸マンションは経費も必要ですが多くの賃料収入が望めるため、相続人は「マンションを相続したい」と希望しがちです。
ですが、マンションを分割して相続することも難しいからといって共有財産にすると、後に権利関係のトラブルが起きやすくなります。相続人の1人はマンションを売却したいと考え、別の相続人はそのまま賃貸マンションとして運用したいと考えるなど、異なった考え方での争いになることも多いのです。

こんなときに効果的なのは、遺言でそれぞれへの相続内容を指定しておくこと。複数不動産があれば、できるだけ公平になるように組み合わせたり、一部を売却しておくこともできます。いずれの場合も、事前に対策をしっかり考えておくことが重要です。

トラブル事例⑤相続したマンションを賃貸物件にしたけれど・・・

自宅が別にあるため分譲マンションの1室を相続した場合に起こりやすいのが、思うように収益物件にならず、修繕費などの経費ばかりがかかって赤字になったというケースです。マンションは管理費や修繕費など、定期的に経費がでていきます。
賃貸物件にしても、必ず入居者が見つかるわけではなく、空室ばかりで赤字が続くことも少なくありません。

どんな物件なのかを事前に不動産の専門家に見極めてもらい、売却するのか、賃貸物件にするのかなどといった方針を早めに相談して決めておきましょう。
マンションを相続する側も相続を受ける側も、事前の準備ができていれば安心です。

鈴木美帆税理士事務所 - 神奈川県小田原市城山

特に地方で顕著になっているのですが、代々引き継いできた大切な自宅が、売却時に予想よりも遥かに低い金額でしか売却できなかったというケースが多くなっています。 相続財産にマンションや土地が含まれている場合は、出来る限り早めに売却見込額を専門家に見積もってもらうことをおすすめします。不動産価格が分かれば遺産分割協議も円滑に進められますし、適切な金額で売却して都心のマンションに買い替えるなど、資産の組換えという選択肢も生まれますので。税理士事務所は地元の不動産会社と提携していることも多いので、税理士事務所を探す際には、不動産に関する相談もワンストップで行える事務所を選ぶのといいですね。
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マンション相続の相談は税理士がおすすめな4つの理由

マンションの相続税申告は税理士に相談しよう
マンションの相続税申告は税理士に相談しよう

マンションの相続税は計算方法や仕組みも複雑。相続税の申告書作成は、誰でも簡単にできるものではありません。そんなときにあなたをサポートしてくれるのが、「税金のプロ」である税理士です。税理士に相談するメリットは4つありますのでご説明しましょう。

税理士に相談するメリット① 手続きや書類のミスを防いでくれる

マンションの相続税の申告書類は多岐にわたる上、必要な添付書類もさまざまです。さらに、申告漏れや計算ミスなどで申告額を誤ってしまえば、税務調査が入る可能性もあります。故意のミスではなくても、それを証明できないので、高額な追徴課税が発生する可能性も少なくありません。

税理士は、税金に関する書類作成から、申告までを代行できるプロです。相続税申告の経験が豊富な税理士に書類作成を依頼すれば、確実かつ迅速に、申告をサポートしてくれます。

また相続税の申告書には税理士の署名欄があり、ここにサインがない書類の場合「間違っているかもしれない」と税務署から疑われる可能性が高くなります。逆に言えば税理士に依頼することで、税務調査の対象になる可能性も低くなるといえるでしょう。

税理士に相談するメリット② 最新の税務知識を持っている

マンションの相続税に関する法律は頻繁に見直されています。制度の改変を知らなかったために相続税などの税金を払いすぎてしまったり、誤った相続税申告をしてしまうということも起こりえます。

税理士ならば、マンションに関する相続税を始めとする税金に関する情報を常にチェックしています。最新の税務知識のほか、今後税制がどのように変化していくかの知識も豊富。相続税の申告時だけでなく、将来発生する相続税対策をどのように考えるかについても正しいアドバイスをしてくれます。

税理士に相談するメリット③ 効果的な節税方法を教えてくれる

マンションの相続税によって遺族が生活に困らないよう、国はさまざまな支援制度を用意しています。これらの制度には複雑な条件や計算が必要なものも多く、専門家でなければ対応できないものも。税理士であれば、家族の状況や相続人の関係性を考慮した上で、適切な節税方法を教えてくれます。

また早めに相談しておけば、事前にできる効果の高い節税方法を提案してくれることも。遺す家族が困らないためにも、生前から相談して準備できるのは安心ですね。

税理士に相談するメリット④トラブルにならないようサポートしてくれる

トラブルが深刻化しやすい不動産の相続ですが、税理士が間に入ってくれることで大きなトラブルに発展しないようにサポートしてくれるというメリットもあります。感情的になりやすい分割協議でも、冷静に、いろいろな視点からアドバイスしてくれる専門家が同席することで、話し合いがスムーズに進むのです。

また、将来に問題を残さずに済むような分割方法や、書類の作成方法なども提案してくれます。専門的な知識に基づき、将来を見据えたアドバイスをしてくれるのは、税理士ならではです。

相続税に強い税理士を見つけるには

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マンションにかかる相続税の手続きや節税対策は早めにやったほうがいいということはわかっていても、制度が複雑でなかなか素人では考えにくいものです。相続財産の概要を確認し、近い将来に相続が発生することが予見出来たら、税金のプロである税理士に節税対策やトラブル対策について相談してみましょう。

そして税理士にも得意分野があるので、相続税に強い税理士を探して依頼するのが重要です。

知り合いに税理士もいないし、相続税に強い税理士をどう探していいかわからない、というときは全国の税理士が登録しているマッチングサイト「ミツモア」がおすすめ。地域や得意分野を指定するだけで、相続税の申告や相談を数多く担当している税理士をリストアップしてくれます。

「相談料がいくらかかるか心配」という方も、最大5社から見積もりがもらえるので安心です。さらに税理士のプロフィールページや実際に依頼した人の口コミを見ることで、人格面でも信頼できる相談相手を選ぶことができますよ。

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鈴木美帆税理士事務所代表。相続に関する豊富な経験を持ち、土地や不動産の相続案件は提携する不動産会社と連携を取りながら顧客をサポートする。また、最近では財産管理を信頼できる親族に委託する「家族信託」の普及にも注力している。
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