不動産所得とは　経費として計上できる支出や確定申告書の書き方を解説

「不動産所得」とはどういうものか、どんなものが含まれるかご存知でしょうか？　不動産所得は自分で税額を計算して申告する所得であり、青色申告かつ事業的規模として申告できれば税制上のメリットを受けられます。そこで今回の記事では、不動産所得者が事業的規模として申告できる基準や確定申告について解説し、あわせて「ふるさと納税」をお得に使う方法を説明します。

この記事を監修した税理士

不動産所得とは

不動産所得とは、おもに土地や建物を貸し付けた際に得た収入に係る所得です。「事業所得」「山林所得」と並んで、所得金額と税額を自分で計算して申告する必要がある所得です。馴染みのないところでは地上権や借地権などの不動産上の権利や、船舶や航空機を貸し付けた際に得た所得も含まれます。

また、不動産所得に係る消費税の区分についても課税と非課税のものがあるため、確認しておきましょう。

所得の種類は10種類

・利子所得
・配当所得
・不動産所得
・事業所得
・給与所得
・退職所得
・山林所得
・譲渡所得
・一時所得
・雑所得

不動産で得た利益は基本的に、不動産所得または譲渡所得に分類されます。不動産所得とは、不動産で得た利益のうち土地や建物といった不動産を他人に貸すことで得られる所得のことです。

譲渡所得とは、土地・建物・ゴルフ会員権などの資産を他人に譲渡することで生ずる所得のことです。ただし、棚卸資産に分類されている商品や山林、減価償却資産のうち一定のものを譲渡することによって生ずる所得は、譲渡所得には分類されません。

不動産所得に該当する所得

不動産所得とは、下記の3つによって生じる所得です。

1. 土地や建物などの不動産の貸付け
2. 地上権など不動産上の権利の貸付け
3. 船舶や航空機の貸付け

それぞれ詳しくみていきましょう。

土地や建物などの不動産の貸付け

不動産の貸付けとは不動産所得の中ではもっとも一般的なものであり、下記に含まれる貸付のことです。

• 貸家
• 貸事務所
• 貸間
• アパート
• マンション
• 貸ガレージ
• 貸宅地

上記のものが必ずしも不動産所得ではないため注意が必要です。たとえば、貸ガレージでは月極駐車場のように明らかに不動産の貸付けと認定される場合は不動産所得となりますが、時間貸しの有料駐車場などを経営する場合は事業所得、または雑所得となります。

地上権など不動産上の権利の貸付け

不動産上の権利の貸付けとは、地上権や地役権、借地権などの権利を貸し付けること。借地権の契約を延長するための更新料や、借地人の名義を変更する際の名義書換料なども含まれ、原則的に不動産所得となります。

船舶や航空機の貸付け

船舶や航空機を貸し付けて得た所得は不動産所得となります。ただ、20トン未満の船舶を貸し付けて得た所得は事業所得、または雑所得となります。

不動産所得にかかる消費税

不動産の賃貸等で得た不動産所得には、消費税の課税対象となる条件が定められています。所有不動産を居住用として貸し付けて家賃収入を得た場合、消費税は非課税です。アパートの家賃や老人ホームの家賃相当部分などは消費税非課税です。対して、駐車場収入やテナント収入は消費税の課税対象となります。

不動産所得にかかる個人事業税

個人事業税とは、個人で事業を営んでいる場合に発生する税金のことです。個人事業税は「法定業種」によって70業種が3つの区分に分類され、区分によって税率が異なります。個人事業税には事業主控除が年間290万あるため、年間の所得が290万円を下回っている場合には個人事業税の支払いが発生しません。

不動産所得については「不動産貸付業」「駐車場業」に分類され、「第一種事業」として5％の個人事業税が発生します。計算方法は、以下のようになります。

不動産所得の計算方法

不動産所得の金額とは、総収入金額から必要経費を差し引いた金額です。不動産所得での敷金の取り扱いや減価償却費など、総収入金額と必要経費に含まれるものを確認しておきましょう。

不動産所得の計算方法

不動産所得の金額は、事業所得と同様に下記の計算式で算出します。

以下で総収入金額と必要経費について詳しくみていきましょう。

総収入金額とは

総収入金額とは、下記のものに含まれる金額です。

• 賃料として設定している家賃
• 名義書換料・承諾料・更新料・頭金など
• 敷金や保証金などのうち返還を必要としない部分の金額
• 物件の共益費として受領する水道光熱費、清掃代など
• 不動産賃貸契約解除に伴う損害賠償金

不動産賃貸契約の際に受領する敷金や保証金は、原則として明け渡し時に返還するため収入金額に含みません。ただ、敷金の一部を返還しないことを契約時に定めている場合や債務不履行があった際は、返還を要しないことを確定した日をもって収入金額として計上する必要があります。

また、不動産賃貸契約解除の際、明け渡しが遅れたなどのケースで受け取った損害賠償金も、収入金額として計上しなければなりません。

必要経費とは

では、不動産所得においての必要経費について解説します。

減価償却費

不動産における減価償却とは、土地以外の建物や設備などの固定資産の価値を減少させていく手続きをいいます。固定資産は年月が経つに従って価値が下がるという考え方をもとに、減価償却資産の取得費用を資産が使用できる期間で分割し、「減価償却費」として計上します。不動産の減価償却は法律によって減価償却の期間が定められており、これを「耐用年数」といいます。

耐用年数は建物の用途や構造によって異なりますが、住宅用建物の場合は以下のような分類です。

• 木造…22年
• 鉄骨造（S造）骨格材厚≦3ｍｍ…19年
• 鉄骨造（S造）3ｍｍ＜骨格材厚≦4ｍm…27年
• 鉄骨造（S造）4ｍｍ＜骨格材厚…34年
• RC造（鉄筋コンクリート）…47年
• SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）…47年

減価償却の計算方法には大きく「定率法」と「定額法」の2種類があります。

定率法

定率法は未償却の残高に対して、毎期一定の率で減価償却していく償却法です。償却を開始した当初は償却額が高くなる一方で、償却が進むと償却額が少なくなるのが特徴といえるでしょう。しかし、「建物」「建物附属設備及び構築物」「建築物」は定率法を選択することはできません。

定額法

耐用年数の期間内に、毎期一定の額で減価償却していく償却法です。2007年の税制改正で、2007年4月1日以降に取得した不動産に対する減価償却費は「定額法」で計算されるのが一般的です。

定額法の計算方法

定額法の公式は以下のように計算されます。

耐用年数に応じた償却額は国税庁のホームページに公開されている一覧を参照しましょう。木造建築とRC造の場合は以下のような減価償却費が毎年発生します。

木造…1,000万円×0.046＝46万円/年
RC造…2,000万円×0.022＝44万円/年

修繕費

修繕費とは、不動産の修理に必要な支出のことです。壁に貼ってあるクロスの張り替えやドアの付け替え、照明取替や破損部分の修繕がこれに該当します。修繕費に該当する内容は、国税庁によって以下の2通りに定められています。

• 通常の維持管理のための修理、おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良または一つの修理、改良の金額が20万円未満のとき
• 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10％相当額以下であるとき

資本的支出

以下の要件に該当する場合には「修繕費」ではなく「資本的支出」と判断されます。

• 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
• 用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額
• 機械の部品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

資本的支出と判断された費用については、購入した物品の耐用年数に応じて減価償却していきます。つまり、修繕費の場合は修繕した年にまとめて経費を計上しますが、資本的支出の場合は耐用年数に応じた年数だけ費用の計上を続けなければなりません。

税金

所有物件の固定資産税・都市計画税や、不動産購入時の不動産取得税や収入印紙代などは経費になります。

保険料

物件購入時に加入する火災保険や地震保険などの保険料を経費として計上できます。

業務委託料

大家として賃貸経営をおこなう際、多くの場合で管理会社に業務を委託します。その際に支払う手数料を業務委託料として経費に計上可能です。

ローン金利

金融機関からの融資を受けて物件を購入するなど、建物取得に際しての借入金の金利は経費として計上できます。また、ローンに係る手数料も経費です。

司法書士などへの報酬

司法書士や税理士へ不動産の登記や確定申告書作成などを依頼した場合に支払う報酬は、経費として計上できます。

必要経費とならない支出

必要経費として認められない支出は、本来の事業との関連性がない費用のことで、主に家事費を指します。家事費とは食費や住居費、教育費用などで、他にも以下のような支出は必要経費として認められません。

• 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う地代家賃
• 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う給与賃金(青色事業専従者給与は除く）
• 所得税や住民税
• 罰金、科料及び過料や公務員に対する賄賂

ただし、自宅の一部分を店舗として使用している場合の水道光熱費や住宅ローンの支払い利息や固定資産税は、「家事関連費」として認められます。

不動産所得は総合課税

不動産所得は「総合課税」に分類されます。総合課税とは、1年間の所得を合計したうえで所得控除を差し引き、所得に応じた累進課税率をかけて計算する課税方法です。10種類ある所得の中でも総合課税に分類されるのは以下の8種類です。

• 利子所得
• 配当所得（上場株式の配当は分離課税も選択可能）
• 不動産所得
• 事業所得
• 給与所得
• 譲渡所得（不動産や株式の売却益以外の譲渡）
• 一時所得
• 雑所得

不動産投資では、不動産所得と他の所得金額を合算した「総所得金額」が課税対象の金額となります。

赤字になった場合は損益通算ができる

事業を行っている場合、年によっては赤字になる可能性もあるでしょう。この場合、総合課税の他の所得と「損益通算」を行うことで支払うべき税金を減らすことができます。

損益通算とは、不動産所得の赤字分を他の所得から差し引くことです。例えば給与所得は基本的に黒字なので、不動産所得の赤字分を給与所得から差し引くことで、課税対象額を減らすことができます。

不動産所得を事業所得にするための事業規模

家賃収入などで不動産事業をおこなっている場合、規模によって適用される控除や経費の範囲が異なります。青色申告かつ事業的規模として申告する場合は、税金の計算方法が変わってくるため確認しておきましょう。あわせて、事業的規模として判定される基準についても解説します。

不動産所得を事業にするメリット

不動産所得は雑所得などと異なり損益通算できるほか、事業的規模として判定されれば税制上のメリット受けられます。どんなメリットがあるのか、詳しく解説していきましょう。

65万円の青色申告特別控除が受けられる

所得を青色申告する場合、帳簿の記録方法の違いによって65万円（55万円）か10万円の青色申告特別控除が受けられますが、不動産所得では貸借対照表や損益計算書作成など65万円（55万円）控除の要件を満たしていても、事業的規模と判定されなければ10万円控除しか受けることができません。

青色事業専従者給与を利用できる

青色事業専従者給与とは、事業に関わっている家族に支払う報酬を控除できる制度です。白色申告者は配偶者86万円、その他家族50万円と控除できる上限が決められていますが、青色申告に上限はありません。つまり、法人同様に支払った給与を全額経費にできるわけですが、不動産所得での青色事業専従者給与の取り扱いは、事業的規模と判断される必要があります。

賃貸用固定資産の資産損失を全額経費にできる

国税庁の「No.1373　事業としての不動産貸付けとの区分」の「2　所得金額の計算上の相違点(1)」では以下のように定められています。

（1） 賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、不動産の貸付けが事業として行われている場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。

賃貸物件を取り壊して資産損失となった場合、不動産の貸付けを事業としておこなっていれば全額を必要経費として計上可能です。「不動産の貸付けが事業として行われている場合」とは、事業的規模で賃貸経営をおこなっていることを意味します。

一方、「それ以外の場合」とは室数10室未満、一戸建て5棟未満など事業的規模として認められないケースであり、取り壊しなどで資産損失となってもマイナス分を計上できません。

貸倒損失で回収不能となった金額を年分の経費として計上できる

国税庁の「No.1373　事業としての不動産貸付けとの区分」の「2　所得金額の計算上の相違点(2)」では以下のように定められています。

（2） 賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、不動産貸付けが事業として行われている場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

家賃を回収できなくなった場合、事業的規模であれば回収不能分の金額を必要経費として計上できます。事業として認められない規模である「それ以外の場合」は、回収不能となった所得はなかったものとされ、貸し倒れが発生した年分までさかのぼって所得額を通常の不動産所得として再計算しなければなりません。

不動産所得か事業所得かの判定

不動産所得が青色申告の承認を受けており、事業的規模として判定されれば、65万円の青色申告特別控除や青色事業専従者給与など、税制上のメリットを受けられるため節税効果が高いです。アパート経営などでの不動産収入が事業的規模として認められる基準は以下のように定められています。

• アパートなど、賃貸できる独立した室数がおおむね10室以上
• 一戸建てなど独立家屋の貸付けでおおむね5棟以上
• 貸しガレージなど土地の貸付で50件以上

上記のいずれかに当てはまれば事業的規模と判定されます。

不動産所得を事業所得として申告する方法

不動産所得を事業所得として申告するには、税務署に「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。なお開業届は、事業的規模の不動産貸付けを開始の日から1か月以内に提出する必要があります。また、原則として申告をしようとする年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出できなければ、その年の確定申告は白色申告で行うこととなります。

不動産所得の確定申告に必要な書類と書き方

不動産所得を得ているならば、青色申告の承認を受けているか否かに関わらず、確定申告しなければなりません。ただ、不動産所得の金額によっては確定申告不要の場合があるため注意が必要です。不動産所得者が確定申告の際に必要な書類や書き方を確認していきましょう。

不動産所得の確定申告に必要な書類

不動産所得の確定申告を行う場合、以下の書類が必要です。

• 確定申告書（第一表、第二表）
• 収支内訳書（不動産所得用）
• 不動産売買契約書
• 賃貸契約書
• 家賃の送金明細書
• 売渡精算書

確定申告書や収支内訳書は下記のリンクからダウンロード可能です。

確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等｜国税庁

青色申告による確定申告に必要な書類

青色申告で確定申告を行う場合、収支内訳書の代わりに不動産所得用の青色申告決算書が必要です。

• 確定申告書（第一表、第二表）
• 青色申告決算書（不動産所得用）
• 不動産売買契約書
• 賃貸契約書
• 家賃の送金明細書
• 売渡精算書

青色申告決算書は下記のリンクからダウンロード可能です。

確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等｜国税庁

帳簿書類の保存期間

帳簿や領収書は、種類に合わせて一定期間の保管が必要です。税務調査で過去の帳簿を提出するよう求められる場合があります。年度ごとに確実に保管しておきましょう。

確定申告書の書き方

確定申告で必要となる書類と確定申告書の書き方について説明します。

収支内訳書（不動産所得用）

①：収入金額

賃貸料と礼金・更新料といった不動産収入に関する金額を記入し、合算します。

②：経費

必要経費を勘定科目ごとに記入していきます。

③：所得金額

収入から経費を差し引いた金額を算出します。

④：不動産所得の収入の内訳

不動産所得の収入について、賃借人ごとに契約期間や賃借料を記入していきます。

⑤：事業専業者の氏名等

生計を同一にしている親族に給与を支払っている場合には氏名や続柄を記入します。

⑥：減価償却費の計算

減価償却費の計算を物件ごとに記入していきます。物件名・面積・取得年月・取得金額・償却基礎金額・償却方法・償却年数・償却率を記入して金額を計算。全ての物件の減価償却費を記入したら、最後に減価償却費を合算します。

⑦：修繕費の内訳

修繕を行った場合は、修繕を行った事業者の氏名や支払い金額を記入します。

⑧：貸付不動産の保有状況

現在保有している貸付不動産の状況を記入します。

青色申告決算書（不動産所得用）

①：収入金額

賃貸料や礼金、更新料など、不動産収入に関する金額を記入します。

②：必要経費

必要経費を勘定科目ごとに記入します。該当科目がない場合は空欄に科目を追加し、金額を記入します。

③：専従者給与・青色申告特別控除額

収入から経費を差し引き、専従者の給与を記載してその金額も差し引きます。また、青色申告特別控除額の金額も合わせて差し引きましょう。

④：所得金額の算出

青色申告特別控除額前の金額から、控除分を差し引いた金額が所得金額です。

⑤：不動産所得の収入内訳の記入

不動産収入を得ている物件の地目・構造・住所・契約期間・貸付面積と賃貸料などの項目を記入します。全ての物件を記入したら、最後に収入額等を合算します。

⑥：減価償却費の計算

減価償却費の計算を物件ごとに行います。物件名・取得年月・取得金額・償却基礎金額・償却方法・償却年数・償却率を記入して金額を計算。全ての物件の減価償却費を記入したら、最後に減価償却費を合算します。

⑦：資産の部

期首と期末の資金や所有資産を記入します。現金や預貯金、土地や建物の金額を記載していきます。

⑧：負債・資本の部

期首と期末の事業に必要な資金を調達先に合わせて記入します。

⑨：事業主借・元入金

事業主借は、事業とは関係のない入金のことで、元入金とは企業の資本金にあたる事業を始める上での元手ともいえる金額です。資産の合計額と負債の合計額が一致すれば貸借対照表は完成です。

確定申告書

①：所得の内訳

青色申告決算書（不動産所得用）をもとに、所得の内訳を第二表の「所得の内訳」項目に記載します。物件名と、その物件から得られる収入金額を記入し、合計欄にも記入します。

②：所得から差し引かれる金額の内訳

所得を控除する項目ごとに金額などを記入します。

③：事業専従者に関する事項

事業専従者に給与を支払っている場合には、この項目に事業専従者の氏名・個人番号・続柄・生年月日・勤務内容・給与額を記入します。

④：所得金額の記入

不動産収入金額と、経費を引いた不動産所得額を記入。所得欄の最下部に合計金額を記入します。

⑤：所得から差し引かれる金額

社会保険控除や生命保険控除といった、所得から差し引かれる金額を記入します。サラリーマンの場合は年末調整があるため控除を受けなかったもののみ記入し、「㉑ ⑩から⑳までの計」の欄に、源泉徴収票に記載されている「所得控除の額の合計」の金額を転記します。

⑥：課税される所得金額の算出

所得金額の合計から、所得から差し控える金額を差し引きます。

⑦：その他の控除・復興特別所得税の計算

所得税の対象金額から、控除される金額があれば差し引きます。また、課税対象金額に復興特別所得税の2.1％をかけた金額を記入します。

⑧：納税額の算出

所得税額を100円単位で切り捨て、納税額を記入します。

不動産所得の確定申告の方法

確定申告書を作成したら、期限内に提出し、納税の手続きを行なわなければなりません。ここでは、確定申告の期間や確定申告書の提出方法を説明していきます。

確定申告の期間

確定申告は毎年1月1日から12月31日までに得た所得を申告する手続きです。したがって、不動産所得を含めた年間の所得額は最終日である12月31日に確定します。確定申告の期間は、最終日から1ヶ月後にあたる2月1日から3月15日までの約1ヶ月間で実施されるのが一般的です。確定申告をおこなう場合は、この期間内に申告する必要があります。

確定申告の場所

確定申告の場所は、住民票に記載されている住所を管轄している税務署です。税務署で提出する場合は、必要書類が揃っているかを確認してくれたり、青色申告の相談に乗ってくれたりするため安心して申告できます。しかし、確定申告の期間は混雑します。

税務署以外で確定申告をおこなう方法は2つあります。

1つ目の提出方法はe-Taxで申告する方法です。マイナンバーカードを保有していると国税庁のホームページにあるe-Taxで提出が可能なため、自宅で確定申告が完了します。2つ目の方法は郵便で最寄りの税務署に提出する方法です。確定申告に必要な書類一式を揃えて「第1種郵便物」または「信書」として送付します。

不動産所得が20万円以下なら確定申告は不要

不動産所得など、給与所得以外の合計所得が20万円を超えなければ確定申告の必要がありません。収入ではなく、収入から経費や控除を差し引いた金額が「所得」となるため注意してください。仮に不動産所得が赤字になった場合でも給与所得と損益通算できるため、確定申告したほうが節税できると覚えておきましょう。

また、給与所得以外の合計所得が20万円を超えている場合、期日までに確定申告しないと罰則を科されるため注意が必要です。本来納税すべき金額に加えて、期日までに納税しない場合に課される「無申告税」、納付すべき税額に課される延滞税を罰金として支払うことになります。

不動産所得があるときのふるさと納税の限度額

不動産所得がある場合、ふるさと納税の限度額は上がります。不動産所得が高ければ高いほど限度額が増えるため、よりふるさと納税を利用するメリットが高まるといえるでしょう。ここでは、不動産所得がある場合のふるさと納税の限度額がどう変わるのか、またふるさと納税の限度額について解説していきます。

ふるさと納税の税金控除限度額に不動産所得を含めることができる

ふるさと納税をおこなう場合、税金控除限度額の計算に不動産所得を含めることができます。給与収入だけのときよりも、より高額な返礼品を受け取ることが可能です。不動産所得が多い人ほど、ふるさと納税の寄付の幅が広がるでしょう。

ふるさと納税の限度額の計算方法

ふるさと納税は寄付額に応じて、住民税と所得税の控除をおこなう制度です。自己負担額として徴収される2,000円を除いた全額が所得税及び個人住民税から控除されます。ふるさと納税の控除限度額は本人の給与収入と家族構成によって異なります。

所得税と住民税の控除限度額は以下の計算式で算出します。

ふるさと納税に直接的な節税効果はないので注意

ふるさと納税は2,000円の自己負担額を超えた寄付金額に対して、所得税や住民税から控除する制度です。ふるさと納税を利用する時点では寄付額を支払っており、翌年の確定申告（年末調整）で支払った金額分の所得税や住民税が控除されます。

従ってふるさと納税を「支払う税金を減らす」という節税効果を目的にすると、直接的な節税効果が得られないため注意が必要です。

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この記事の監修税理士