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【税理士監修】公務員の節税には不動産投資!その理由を徹底解説!

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最終更新日: 2019年08月22日

公務員は給与が源泉徴収されることもあり、節税に関心のある人は少ないようです。しかし公務員という立場であっても、節税できる方法があります。それが不動産投資です。節税とは何の繋がりもなさそうな不動産投資ですが、どんな関連があるのでしょうか。その理由と手法について詳しく解説をしていきます。

この記事を監修した税理士

大原政人税理士事務所 - 神奈川県川崎市川崎区

大原政人(おおはらまさと) 1975年茨城県土浦市出身。法政大学経営学部経営学科卒業。 法人税申告約1500件、相続案件は約200件、確定申告案件は約1200件(開業から過去17年実績) セミナー、研修会講師 年間30回新聞、専門誌への原稿執筆多数、毎月無料の起業相談会を2回実施しています。
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公務員の節税はどんな方法があるのか?

給与所得の源泉徴収票
控除によって課税所得を減らそう

公務員は給与の源泉徴収があるため、確定申告をする人はあまり多くはありません。そのため所得税の控除項目にもあまり着目することがないようです。

でも適用可能な控除を有効に活用すれば、確実に節税ができるのです。まずは、どんな控除があるのかみていきましょう。

iDeCo|公務員も加入可能に

iDeCo(イデコ)とは、個人型確定拠出年金の愛称です。従前、公務員は加入の対象外でしたが、確定拠出年金法の改正により、2017年から加入できるようになりました。

iDeCoは、拠出した掛金を、定期預金、保険商品、投資信託などで運用して、資産形成を図る年金制度です。60歳になるまで掛金を拠出して、60歳以降に老齢給付金として受け取ることができます。

このように老後を支えるiDeCoですが、節税の面でも大きなメリットがあります。掛金が全額所得控除の対象になるため、年末調整の際に必要書類を勤務先に提出することで、課税所得が減額になり、所得税が抑えられるのです。

ふるさと納税|2,000円でお得に地方に貢献

ふるさと納税は、任意の自治体に寄付をすることで、住民税や所得税が控除される制度です。寄付金額から2千円を差し引いた金額が税の控除額になります。ただし上限は6万円です。

これだけだと2千円を自己負担して、本来地元の自治体に納めるべき住民税を他の自治体に納めたという形ですが、ふるさと納税には、各自治体独自の返礼品制度があります。

つまり2千円の自己負担以上の価値を有する返礼品を入手できれば、金額的には節税になったといえます。ただし、ふるさと納税の控除をしてもらうためには、確定申告が必要になります。

生命保険料控除|3種類の控除から構成

生命保険料控除の対象になるのは、「一般生命保険料控除」「個人年金保険料控除」「介護医療保険料控除」の3種類です。

それぞれの保険に対して次の表の控除額が適用されます。ただし合計の上限は12万円です。

年間の支払い保険料 控除額
20,000円以下 支払い保険料の全額
20,000円超~40,000円以下 支払い保険料×1/2×10,000円
40,000円超~80,000円以下 支払い保険料×1/4×20,000円
80,000円以上 一律 40,000円

住宅ローン控除|マイホームを持つあなたに

マイホームを住宅ローンで手に入れた人には、住宅ローン控除が適用されます。

住宅ローン控除は、毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間にわたって所得税から控除されるという制度です。所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

住宅ローン控除は、1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整をしてもらえます。

扶養控除|配偶者以外の親族が対象

配偶者以外の扶養家族がいる場合は、扶養控除が適用されます。国税庁では、次の条件にすべて該当する人を扶養家族としています。

(1)配偶者以外の親族(6親等内の血族及び3親等内の姻族をいいます。)又は都道府県知事から養育を委託された児童(いわゆる里子)や市町村長から養護を委託された老人であること。

(2)納税者と生計を一にしていること。

(3)年間の合計所得金額が38万円以下であること。 (給与のみの場合は給与収入が103万円以下)

(4)青色申告者の事業専従者としてその年を通じて一度も給与の支払を受けていないこと又は白色申告者の事業専従者でないこと。

扶養控除は、年末調整の際に必要書類を勤務先に提出することで控除対象になります。

医療費控除|家族の分も対象に

医療費控除は、1月1日から12月31日までの1年間に支払った医療費が10万円を超えた場合が対象になります。ただし総所得金額が200万円未満の人は、総所得金額等の5%を超えれば対象になります。

医療費には、治療を受けるための診察代や薬代の他に通院のための交通費も含まれますが、自家用車で通院した場合のガソリン代や駐車場代は対象外です。

医療費控除は確定申告をすることで税金の還付をしてもらえます。生計を一にする家族全体の医療費を合算した金額を対象にすることができますから、高い税率の適用を受けている人が申告をすると節税効果が大きくなります。

不動産投資|節税だけではなく売却益も

なぜ不動産投資が節税になるかと言えば「損益通算」ができるからです。損益通算とは、給与所得と不動産所得を合算した金額で所得を確定することです。

もし不動産所得が赤字になった場合は、損益通算によって、給与所得から不動産所得の赤字分が差し引かれるために、全体として所得税が大きく引き下げられるということになります。

そうはいっても、現実に手持ちの資金を減らしたのでは、節税の意味はまるでありません。ところが不動産事業では、現実のお金の出入りの他に、投資したマンションの減価償却分や経費が帳簿に計上されるために、現実には手持ち資金が維持されているのに、赤字計上になることがあるのです。

帳簿上の赤字を踏まえて確定申告をすると、損益通算によって、給与から源泉徴収された税金が還付されることになります。また不動産投資は、インフレ等のリスクに強く最終的には売却益も見込めるために、公務員が投資する事業に適しているといえるのです。

なぜ公務員の節税には不動産投資が効果的なのかついては、次項以降でさらに詳しく解説をしていきます。

公務員の節税には不動産投資がオススメ

不動産投資で取得した土地・建物
不動産投資を節税に利用しよう

不動産投資に節税効果があるのであれば、何も公務員に限らず会社員でも自営業者でも同じではないかと考える人もいるかもしれません。でも実は、公務員特有の節税効果が存在するのです。いったいどういうことなのか説明をしていきましょう。

低金利で借りられる

不動産投資をしようとすれば、元手になる資金が欠かせません。多くの人は不動産投資用ローンで資金を調達することになります。ところが、この不動産投資用ローンは住宅ローンとは異なり、融資条件がかなり厳しいのです。

一般の会社員が突然銀行を訪ねても、条件に適合しないことを理由に融資をしてもらえないことがあります。しかし公務員の場合は、融資条件がかなり緩やかになります。

なぜなら一般の企業の場合、倒産の可能性があるからです。たとえ倒産の心配のない大手企業であっても、社員個人の身分については、リストラで解雇されるリスクは否定できません。

ところが公務員の場合は、雇用先が倒産するリスクはゼロです。そのうえ個人の身分も社会的信用を失墜させる行為をしない限り、解雇される可能性はほぼゼロだといえるのです。

こうした背景があるため、公務員が不動産投資用ローンの融資を申し込んだ場合、審査を通過する可能性が高く、しかも銀行によっては、一般的な融資の利子よりも低金利で融資してくれることもあるのです。

現在、歴史的な低金利状態が続いていますから、融資を受けるのには最適な時期だといえます。

身分が安定しているので返済計画が立てやすい

公務員の給料は近年、下り気味でありますが、それでも給与水準に大きな変化はありません。何より失業のリスクが小さいため、公務員は最も安定した職業であると言えるでしょう。

公務員は一般公開されている給料表に従って昇給していくため、ある程度、将来の給与額を憶測することが可能です。

また一般企業においては、傷病によって退職を余儀なくされることがあります。ひどい会社になると、妊娠や出産を理由に退職をせざるを得ない状況に追い込まれることがあります。

しかし公務員の場合、傷病や妊娠を理由に退職に追い込まれることはありません。そればかりか、休職中であっても、一定期間は給与が保証されています。したがって、ほぼ予測どおりに収入が確保できるために不動産投資ローンの返済計画が立てやすいのです。

公務員の不動産投資には副業になるのか

人事による監査
副業の条件を確認して人事に副業を認めてもらおう

公務員の不動産投資と聞いて「公務員は副業禁止なのだから不動産投資はできないはずだ」と疑問を抱いた方もいるのではないでしょうか。はたして公務員は不動産投資が可能なのか、そのあたりの事情をみていきましょう。

国家公務員の副業禁止規定

国家公務員の副業については、国家公務員法で次のように定められています。

第103条 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

第104条 職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

国家公務員法第103条では、民間企業の役員になったり、自らが経営者になったりすることを禁じています。また第104条では営利企業以外の事業の他あらゆる業務に従事する場合は、所轄庁の長の許可を要することを定めています。いずれも副業を禁じるものです。

地方公務員の副業禁止規定

地方公務員は、地方公務員法第38条で副業について定めています。

第38条 職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

これにより、地方公務員は首長の許可を受けなければ副業をすることはできません。

不動産投資が副業にならない3つの条件

国家公務員は国家公務員法によって自営業が禁じられています。しかその一方で、人事院規則において自営業とはみなさない規模が示されています。それが次の3つの条件です。

  1. 貸家については、独立家屋の数が4棟以下であること。
  2. マンションやアパートについては、9室以下であること。
  3. 不動産の賃貸料収入の額が年額500万円未満であること。

それでは地方公務員の場合はどうでしょうか。

各自治体は人事委員会で副業に関する許可基準を定めることができます。多くの自治体では、国の人事院規則に準じており、自営業と見なさない範囲も国と同じ基準であるケースが多くみられます。しかし一方で、独自の規則を設けている自治体も少なからずあるため、当該自治体の人事委員会規則を確認する必要があります。

許容範囲であっても人事担当に確認を

国家公務員法、地方公務員法共に副業を行うためには、人事院の承認や首長の許可が必要だと定めています。人事院規則によって、自営業とはみなさない範囲は示されているものの、実のところそのボーダーは曖昧です。大家としての営業活動が、不動産業務とは別だと解釈される可能性もあります。このため経営規模が明らかに許容範囲であったとしても、念のために人事担当者に相談をしておいた方が、後々のトラブルを避けるうえでも無難です。

特に地方公務員においては、各地方都市の住民にとって身近な存在であるだけに、不動産投資に限らず副業が思わぬ形で発覚するケースは数多くあります。たとえ規則で定められた範囲の不動産投資であっても、わずかの行き違いから知らぬ間に範囲を逸脱することもありますから、やはり人事担当者に相談をしておいた方がいいでしょう。

不動産投資の経費その①8つの分かりやすい経費

経費を計算する女性
かかる経費を計算しよう

不動産投資を始めると、やがて確定申告をすることになります。予め収入から差し引くことのできる経費にはどのようなものが含まれるのかみていきましょう。この項では比較的分かりやすい経費を取り上げます。

各種税金

不動産投資において、経費として認められる税金は、不動産を取得し維持していくうえで必要な税金です。次のようなものが該当します。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

また不動産を維持するうえで自動車が必要であれば、自動車税や自動車重量税も経費として認められます。ただしプライベートでも当該自動車を使用する場合は、全額を対象にすることはできません。

減価償却費

不動産の減価償却は、経年によって資産価値が下がる建物のみが対象になります。建物も建物本体と付帯設備の耐用年数が異なるため、それぞれの取得費用を計上して、減価償却費を経費として計上します。

ローン金利

不動産投資ローンの融資を受けている場合は、金利の返済分のみを経費として計上することができます。元本は借りたお金を返済しているにすぎないため経費には含まれません。

損害保険料

火災保険や地震保険の損害保険の掛け金は経費に含まれます。ただし10年、20年とまとめて一括して支払った場合は、そのうちの1年分相当の掛金のみが経費の対象となります。

管理費

管理費は、マンションやアパートなどの不動産を維持管理行くために必要な費用です。共用部分であるエントランスや廊下、階段、外周部の共用部分で発生する電気代、清掃費用、水道代、点検費などが、これに該当します。

修繕費

修繕費は、管理費と同じく共用分で発生する欠損や破損個所の修繕に要する費用です。

修繕積立金

修繕積立金とは、屋上防水や外壁塗装、給水設備などの建物全体にかかる費用を積み立てておくものです。マンションの一部を区分所有した場合に、管理組合等に支払います。

管理会社への委託料

家賃の集金や入居者の選定など、本来大家であるオーナーが行う業務を専門の管理会社に委託した場合に発生する費用です。不動産を維持していくうえで欠かせない費用であるため、経費に計上することができます。

不動産投資の経費その②6つの紛らわしい経費

不動産投資の節税について疑問に思う女性
紛らわしい経費を考察

次に経費に含まれるのか判断に迷うものを取り上げていきましょう。結果として経費に含まれるものですが、考え方を整理しておきましょう。

士業への報酬

不動産投資に際しては、不動産登記の名義変更や税務対策等で司法書士や税理士に依頼することがあります。こうした士業に支払う報酬は、不動産を管理していくうえで必要なものであることから、経費として計上することができます。

情報収集費用

不動産投資は、直感や他人の情報を鵜呑みにしていては成功に至りません。そこには綿密な情報収集と理にかなった戦略が求められます。このため、それらの知見を得るためのセミナーへの参加、コンサルタントへの相談、書籍による情報収集は、不動産を維持管理していくうえで欠かせない費用だといえます。こうした不動産投資業務の情報収集にかかる費用は経費に含まれます。

旅費交通費

不動産投資業務とプライベートの支出が混在しているようなケースは「家事按分」によって処理します。家事按分とは、経費を業務とプライベートで合理的な根拠によって区分する方法です。決まったルールがあるわけではないので、説明のつきやすい根拠で区分するのが一般的です。

旅費交通費だと、自宅から管理物件までの交通費を経費として計上できますが、途中私用でショッピング先に立ち寄った場合は、その部分の交通費は差し引いて経費を計上します。

通信費

電話やインターネットなどの費用も家事按分拠って処理することができます。そのためには、業務で使用した電話の本数やインターネットの使用時間を記録しておく必要があります。

自動車関連費用

自動車をプライベートでも使用している場合でも、家事按分によって経費を計上することができます。基本的にはプライベートで使用していることを前提として、業務で使用した分について、走行距離を管理しておくことで按分が可能になります。

交際費

交際費は、純粋に業務で発生した飲食代が対象になります。家族や友達との飲食は含まれません。この線引きは、厳格に行う必要があります。そもそも公務員の副業であることを考えると、交際費が発生するような取引や交際はなるべく避けた方が賢明だといえます。

不動産投資の経費その③4つの:経費にならないもの

経費かどうか考察する女性
経費にならないややこしいものを確認しよう

次に経費になりそうで実は経費にならないものを紹介していきます。誤って計上すると税務調査の対象になることもあるので注意が必要です。

不動産売却による譲渡損

投資用不動産を売却した際に購入した時よりも価格が安く譲渡損が発生した場合にあっても、その損額は経費に計上することはできません。ただし売却に要した仲介手数料や印紙代等の費用は経費に含めることができます。

スーツ代

スーツ代はたとえ不動産投資業務専用で用いるものであっても経費としては認められません。実際に使用するかではなく、プライベートでも使用できる仕様の物品は経費としては認められません。同様の理由により、靴や鞄も経費としては認められません。

反則金、罰金

不動産投資業務で訪ねた先で路上駐車をして、反則金を納めても、これは経費に計上することはできません。罰金や交通反則金などの社会的ペナルティは、個人に課せられるものであり、業務とは無関係として扱われます。

各種会費

クレジットカード、ポイントカード、同窓会、趣味の集まりなどの会費は経費としては認められません。ただし士業の団体、商工会、医師会などの業界団体や同業者団体に支払う会費は経費として認められます。

公務員が不動産投資をするうえで注意をすべきこと

不動産投資の際に注意すべきこと
公務員が不動産投資をする上での注意点を確認しよう

公務員の本業はあくまで官庁での業務であり、不動産投資は副業です。専業の投資家のようにスムーズに事業が進まないことも十分に予測されますが、少しでも危機を回避するためには、どのような点に注意を払えばいいのでしょうか。

一般的な不動産リスクがある

不動産投資はどんな物件であっても、一定のリスクがあります。たとえば次のようなケースが想定できます。

・空き室リスク

長期間入居を予定していた入居者であっても、さまざまな事情で突然退去することがあります。次の入居者が決まるまでの間は、空き室の家賃は入ってきませんから収入的には大きな痛手となります

突然の空き室を防ぐためには、入居者の近況を常に把握しておくことが重要です。委託管理の場合はなかなか手が回りませんが、直接管理をしている場合は、入居者との日常会話によって、退去するリスクを未然に防いだり予知したりすることが可能になります。

また突然の退去に備えて、周辺のマンションの入居状況を把握しておくことも重要です。適切な家賃や入居者ニーズを把握することで、次の入居者が決まるまでの空白期間を短縮することができます。

・家賃滞納リスク

入居者が何カ月にもわたり家賃を滞納することがあります。当然その間家賃収入が減りますから、収入面で痛手になります。

家賃滞納リスクを回避するためには、家賃の支払い方法を口座振替にするという方法が有効です。振込や集金だと後回しや先延ばしにされる可能性がありますが、口座振替だと貯金の残高があれば引き落とすことができます。

また入居条件として、家賃保証会社を利用するという方法もあります。保証会社が連帯保証人となっているので、入居者が家賃を滞納した場合には保証会社が家賃を支払ってくれます。

・家賃下落リスク

家賃は一般的に経年によって下がってきます。このため入退去の出入りが激しいマンションは、どんどん家賃の安い入居者が入ってくることになり、マンション全体の収入が減少します

これを回避するためには、家賃の高い時期に入居した居住者に居心地のよい環境を提供する方法が有効です。たとえば、ある長年入居している居住者の部屋の流し台や洗面台を交換するなどのサービスなどが考えられます。

また新たな入居者を迎える場合であっても、清潔さは家賃を決める要因の一つですから、水周りを最新の機種に取り替えるなどの、一定の投資は欠かせません。

・天災リスク

マンションにおいて最大の天災リスクは地震による被害です。最悪の場合は、マンション全体が崩壊してしまうことがあります。こうなっては取り返しがつきません。

そのため投資用物件を選ぶ際には、新耐震基準に合致している物件であることを絶対条件にすることが重要です。さらに火災保険や地震保険に加入することが必須であることは言うまでもありません。

事業規模が副業の要件を逸脱していないか

公務員の副業は人事院の承認事項です。人事院規則で認められた範囲であると判断しても、知らぬうちに許容範囲を逸脱していることがあります。

そもそも公務員の副業が認められていないのは、本来の職務に専念する義務が阻害されるおそれがあるからです。現在の社会においては、公務員に対する国民の期待は大きく、職務に専念してほしいとの欲求も強まっています。

このため許容範囲を超えて、無許可で副業をしていることが判明すれば、懲戒処分を含む厳しい処分の対象になる可能性はかなり高いのです。

不動産投資を行う際には、事業規模が許容範囲であることをこまめに人事担当者に確認しておきましょう。

不安な時は税理士に相談を

公務員は通常、税理士に依頼することはありませんが、不動産投資という金銭にシビアな世界に関わることになると、税理士は心強い味方になります。

独自で調べても入手できなかった情報やノウハウも税理士に相談することで、いとも簡単に知り得ることができます。

不動産投資で金銭的な不安を抱えていたら、一度税理士に相談をしてみてはいかがでしょうか。

監修税理士コメント

大原政人税理士事務所 - 神奈川県川崎市川崎区

例えば相続などで親から賃貸不動産等を相続した場合などは、不動産投資の節税という部分と今後の相続対策も必然的に必要になってくると思います。目先の節税だけではなく子供達以降の代まで関わる事ですので中長期的な視野に立って運用を考えていく必要があります。
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ここまで公務員の節税対策について不動産投資による方法を中心に説明をしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

ミツモアでは、あなたにぴったりのプロを見つけるサービスを提供しています。税金対策でお悩みの際には、ぜひミツモアをご利用ください。

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