ミツモアロゴ

【税理士監修】不動産投資が節税になる仕組みを徹底解説!

見積もりアイコン

2分で依頼

選択肢をクリックするだけ!たった2分で気軽に相談できます。

提案アイコン

見積が届く

最大5人のプロから、あなたのための提案と見積もりが届きます。

プロアイコン

プロを選ぶ

チャットをして依頼するプロを決めましょう。

最終更新日: 2019年08月22日

「不動産投資が節税になる」と聞いたことがあるでしょうか。不動産投資をし、賃貸収入が増えると、税金が高くなると思いますが実はそうではありません。収入が増え節税になれば、年1回の旅行、株式投資、車の購入、保育料の減少、趣味に費やすなどが可能です。今回は不動産投資の節税についてご紹介します。

この記事を監修した税理士

大原政人税理士事務所 - 神奈川県川崎市川崎区

大原政人(おおはらまさと) 1975年茨城県土浦市出身。法政大学経営学部経営学科卒業。 法人税申告約1500件、相続案件は約200件、確定申告案件は約1200件(開業から過去17年実績) セミナー、研修会講師 年間30回新聞、専門誌への原稿執筆多数、毎月無料の起業相談会を2回実施しています。
ミツモアでプロを探す

不動産投資が節税に繋がるカラクリとは

不動産投資の節税について疑問に思う女性
不動産投資が節税に繋がるカラクリとは

不動産投資が節税になる理由を簡単にいうと「損益通算」です。損益通算は不動産所得などの損失を、給与所得などから相殺することです。不動産投資には経費が発生するので、収入よりも経費が多い場合は損失になります。その不動産投資で発生した損失を給与所得と相殺すると所得が下がるので、結果として節税になります。

サラリーマンがなぜ副業で不動産投資をすべきなのか

サラリーマンの収入と言えば給料です。個人の所得は10種類あり、給料は給与所得になります。給与所得は、給料の収入によって所得が計算されます。例えば年収600万円の給料であれば、給与所得は426万円になります。給料は年収によって所得が計算されるので、仕事に必要な事務用品、スーツなどを購入しても経費になりません。給与所得者には特定支出控除がありますが、現実的に適用することは少ないです。

不動産所得の金額=総収入金額 ー 必要経費

不動産所得は上記のように計算されます。計算式を確認するとわかるように、不動産投資には給料と違って経費を計上することができます。サラリーマンが副業で不動産投資をすると、経費が計上され収入よりも経費が多ければ損失になります。不動産所得の損失が多くなればなるほど節税効果は高いです。損失が発生するには経費が必要となり、不動産投資で大きな経費は減価償却費です。

節税に大きな効果をもたらす減価償却とは?

減価償却費は建物などの購入金額を期間に応じて費用化したものです。建物、パソコン、エアコンなど1つの資産が10万円を越えると固定資産となり、一括償却資産などを除いて、固定資産は購入した時に全てが費用とはなりません。固定資産は資産の内容によって耐用年数が決められており、耐用年数期間で徐々に費用になります。耐用年数は決まっており、使用用途によって異なりますが、住宅用であれば鉄筋コンクリート造(47年)、重量鉄骨造(34年)、木造(22年)が法定耐用年数です。中古の場合は耐用年数が短縮されます。

減価償却は支出がなくても経費になり、一方借入の返済は支出があっても経費にはなりません。不動産には建物とは別に土地があります。しかし土地は建物とは違い減ることが無いので減価償却できません。

経費として計上できるものは?

不動産所得を確定申告するには「経費になるものは何か」「経費にならないものは何か」を知っておく必要があります。不動産投資の経費なるものは、不動産収入を得るのに発生した経費です。具体的には以下の経費があります。

・修繕費
退去時の畳、クロスの張り替えなど
・手数料
銀行の振込手数料、管理会社に支払う管理手数料など
・租税公課
不動産投資をしている土地・建物の固定資産税、契約時の印紙税など
・水道光熱費
不動産投資をしている建物の共用部分の電気代など
・地代家賃
入居者に貸すための駐車場代など
・支払利息
不動産投資をするために借入した借入金の利息部分
・減価償却費
建物、建物附属設備、工具器具及び備品などの減価償却費
・広告宣伝費
入居者を募集するための広告費用など
・旅費交通費
現地を見に行くなどした時の交通費
・その他
電話代、税理士へ支払う報酬など

不動産投資の経費にならないものは、不動産投資とは関係のない個人的な経費です。具体的には以下の経費があります。

・食事代
個人的な飲食代など
・借入金
元本部分
・減価償却費
不動産投資とは関係のない個人的な車の減価償却費など
・水道光熱費
自宅の電気、ガス、水道代
・その他
不動産投資に関係のない経費

さらに高い節税効果が期待できる海外不動産投資

不動産投資と言えば国内を想像しますが、不動産は国内だけでなく海外にも投資できます。しかも、海外不動産投資の方がより節税効果が期待できます。

不動産投資には土地・建物が必要です。建物は減価償却費として経費に計上されますが、土地は減価償却できないので経費になりません。節税効果を考えると、土地よりも建物の価格が高い方が、減価償却費として経費に計上できる金額が多くなります。

国内の不動産は建物よりも土地の購入比率の方が高くなり、中古物件であれば建物価格が減少し節税効果が薄くなってしまいます。しかし、海外では中古物件でも建物の価格が落ちないため、日本に比べて建物の比率が高くなります。国内より海外の方が、減価償却費として計上できる金額が多くなるため、高い節税効果が期待できます。

不動産投資で節税できる4つの税金

不動産投資で節税できる税金の種類
不動産投資で節税できる4つの税金

節税と言えば所得税や住民税が思いつきますが、不動産投資では所得税・住民税に加えて、相続税と贈与税の節税効果があります。不動産投資をすると土地・建物といった資産が増えます。資産が増えると相続税が発生する可能性があるため、こちらもポイントになります。基礎控除額が改正され相続税の対象者が増えています。

経費で節税する所得税住民税

不動産投資が所得税と住民税の節税になるのは「損益通算」です。損益通算については先ほど少し触れましたが、不動産所得などの損失を、給与所得などから相殺することです。例えば、年収600万円の人の給与所得は426万円で、副業などをしていなければ所得は426万円です。しかし、不動産所得が100万円の損失であれば、426万円ー100万円=326万円の所得になります。不動産所得の損失と給与所得を相殺すると所得が減り、所得が減るので所得税と住民税が節税されます。

節税効果大の相続税と贈与税

土地や建物の不動産と現金は、相続税・贈与税の評価方法が違います。3,000万円の現金を相続税・贈与税評価すると、3,000万円の評価になります。一方、不動産は土地であれば路線価または倍率評価、建物は固定資産税評価額で評価し、固定資産税評価額は時価(購入費用)の約6〜7割ぐらいです。

例えば、3,000万円の現金は評価しても3,000万円でしたが、時価3,000万円の建物を評価すると約2,100万円になります。3,000万円と2,100万円では900万円の差です。3,000万円の現金を持っているよりも、時価3,000万円の不動産を所有している方が、相続税・贈与税評価をした時に評価額が下がるため、相続税と贈与税の節税効果が高まります。さらに、所有している不動産が賃貸住宅となれば、土地は貸家建付地、建物は貸家となり、相続税・贈与税評価額がさらに下がります。

不動産投資のデメリットを把握しよう

不動産投資で取得した土地・建物
不動産投資のデメリットを把握しよう

サラリーマンの不動産投資はメリットだけでなく、デメリットもあります。不動産投資は節税できるメリットがあり、その節税だけを目的に不動産投資をすると資産が減ったり、銀行融資が受けにくくなることもあります。また、不動産投資が節税にならずに所得が増えると税金が増えます。不動産投資はメリットだけでなく、デメリットも知っておきましょう。

黒字になると逆に税金が増える!?

不動産投資が、赤字ではなく黒字になると節税にならず逆に税金が増えます。日本の所得税は、所得が増えると税率が高くなる累進課税制度です。不動産所得と給与所得は総合課税なので、不動産所得で黒字になると不動産所得と給与所得の合計所得金額に対して税金が計算されます。

例えば年収600万円、社会保険料90万円、扶養なしのサラリーマンであれば、税金計算の対象となる課税所得は
426万円(給与所得)ー90万円(社会保険料控除)ー38万円(基礎控除)=298万円です。
この場合の税率は10%で所得税は204,700円です。年収600万円のサラリーマンが、不動産所得で50万円の黒字になると課税所得は、先ほどの298万円に50万円が追加になるので348万円です。この場合の税率は20%で所得税は274,100円になります。所得が増えれば税金が増えるのはわかりますが、税率も高くなる可能性があります。

さらに、配偶者控除、配偶者特別控除の改正で配偶者の所得金額だけでなく、本人の所得金額も配偶者控除、配偶者特別控除の金額に影響します。給与所得のみであれば、配偶者控除・配偶者特別控除が適用されていても、不動産所得で所得が増え確定申告をすると配偶者控除・配偶者特別控除が適用されなくなることがあります。

不動産価格の下落

不動産投資は安定した賃貸収入のインカムゲインと、資産価値上昇がした時には値上がり益のキャピタルゲインを得ることができます。不動産価格が上昇すれば、その不動産の価値が高まり安定した賃貸収入を得ることができます。しかし、不動産は上昇だけでなく下落もあります。不動産価格が下落すると、安定した賃貸収入が確保できないばかりか、不動産を売却する時に損失が発生する可能性があります。節税だけにとらわれずに、不動産投資には中長期的な視野が必要になります。

銀行融資が受けにくくなる

不動産投資が節税になるということは、逆に言えば不動産投資が赤字になっている状態です。赤字経営の状態であれば、住宅ローンや次の不動産投資のための銀行融資が受けにくくなります。所有している建物で、大規模な修繕が必要になった時に、自己資金が足りず銀行融資を受けようとしても受けられないこともあるので注意しましょう。

不動産投資のシミュレーション 節税を失敗しないためには

不動産投資の節税効果をシミュレーション
不動産投資のシミュレーション

不動産投資にはメリット、デメリットがあるので購入する前にしっかりと検討する必要があります。サラリーマンが副業で不動産投資の節税で失敗しないように、3つのパターンでシミュレーションをします。3つのシミュレーションでは以下の情報が共通です。中長期的なシミュレーションのため、初年度に発生する不動産取得税、登記費用などは考慮していません。

購入者 男性
購入月 7月
給料年収(給与所得) 600万円(426万円)
社会保険料 90万円
所得控除 社会保険料控除、基礎控除のみ
不動産投資をしない場合の税金(所得税) 204,700円
妻子がいる場合(子16歳以上) 127,100円

節税になる例1:3,000万円の木造戸建に投資した独身サラリーマン

購入物件情報

建物構造 木造(中古耐用年数12年)
築年数 10年
家賃収入 月額18万円
融資期間 17年
自己資金 0円
金利 2%(固定)
返済方法 元利金等

不動産投資の収支

家賃収入(7〜12月分) 108万円
手数料(収入の5%) 5.4万円
損害保険料 3万円
減価償却費(土地1:建物4)

2,400万円×0.084(減価償却率)×6/12ヶ月

100.8万円
支払利息 28万円
租税公課 9万円
その他 5万円
差引所得 ▲43.2万円

不動産投資後の税金

給与所得 426万円
不動産所得 ▲43.2万円
所得金額 382.8万円
社会保険料控除 90万円
基礎控除 38万円
課税所得 254.8万円
所得税 160,600円

3,000万円の木造戸建に不動産投資をすると今回のシミュレーションでは所得税が年間44,100円の節税になります。住民税を合計すると約9万円の節税です。

節税になる例2:1,000万円のマンションに投資した子持ちサラリーマン

購入物件情報

建物構造 鉄筋コンクリート造(中古耐用年数27年)
築年数 24年
家賃収入 月額6万円
管理費・修繕積立金 月額2万円
融資期間 25年
自己資金 0円
金利 2%(固定)
返済方法 元利金等

不動産投資の収支

家賃収入(7〜12月分) 36万円
手数料(収入の5%) 1.8万円
損害保険料 1万円
減価償却費(土地1:建物4)

800万円×0.038(減価償却率)×6/12ヶ月

19万円
支払利息 9万円
租税公課 3万円
修繕費 12万円
その他 5万円
差引所得 ▲14.8万円

不動産投資後の税金

給与所得 426万円
不動産所得 ▲14.8万円
所得金額 411.2万円
社会保険料控除 90万円
扶養・配偶者控除 76万円
基礎控除 38万円
課税所得 207.2万円
所得税 112,000円

1,000万円のマンションに不動産投資をすると今回のシミュレーションでは所得税が年間15,100円の節税になります。住民税を合計すると約3万円の節税です。

節税にならない例3:1,000万円の土地に投資した子持ちサラリーマン

購入物件情報

土地 駐車場用地
駐車場収入 月額6万円
融資期間 25年
自己資金 0円
金利 2%(固定)
返済方法 元利金等

不動産投資の収支

駐車場収入(7〜12月分) 36万円
手数料(収入の5%) 1.8万円
減価償却費 0円(土地のため)
支払利息 9万円
租税公課 3万円
その他 2万円
差引所得 20.2万円

不動産投資後の税金

給与所得 426万円
不動産所得 20.2万円
所得金額 446.2万円
社会保険料控除 90万円
扶養・配偶者控除 76万円
基礎控除 38万円
課税所得 242.2万円
所得税 147,700円

1,000万円の土地に不動産投資をすると今回のシミュレーションでは所得税が年間20,600円の増加になります。住民税を合計すると約4万円の増加です。

不動産投資で駐車場として土地と購入をすると、土地の購入費用が減価償却費にならないため、損失にはならずに所得が増えます。

不動産投資に適した人とは?

節税目的で不動産投資は「元々所得税が発生していない」「土地のみの投資」場合は、節税になりません。元々所得税が発生していない人は節税にはなりませんし、土地のみの場合は所得が増えます。日本は所得が増えれば、所得税の税率が高くなります。サラリーマンが、不動産所得の損失と給与所得の損益通算で節税対策をする場合「所得が高い人」「扶養が少ない人」が節税の不動産投資に適しています。

所得が高い人は損益通算によって、低い税率になることがあります。扶養が多くなるとその分所得控除が増えて、税率は低くなります。そのため、扶養が少ない人の方が扶養がいる人よりも課税所得が高いので節税効果が高くなります。節税目的ではない不動産投資の場合、所得が低い人、扶養が多い人が不動産投資に適しています。

監修税理士コメント

大原政人税理士事務所 - 神奈川県川崎市川崎区

目先の節税ではなく、あくまでも中長期的な目線が大切であると個人的には感じています。特に出 口戦略としての売却時がとても重要なポイントだと思います。売却価格自体もそうですが、立地なども含めた売りやすさ等、考慮する部分はたくさんあ りますし、修繕や、災害等思わぬ事態や空き部屋リスクなど総合的な判断が求められると思います。
ミツモアでプロを探す

ミツモアで税理士に依頼しよう!

ミツモアロゴ
ミツモアで税理士に依頼しよう!

2分で見積もり依頼!最大5件の見積りが届く

ミツモアなら簡単な質問に答えていただくだけで2分で見積もり依頼ができます。

見積もり依頼をすると、プロから最大5件の見積もりが届きます。その見積もりから、条件にあったプロを探しましょう。

チャットで相談ができる

お気に入りのプロとチャットで相談ができます!やり取りも簡単で、要望も伝えやすいのが特徴です。

顧問税理士を探すならミツモアで!

ミツモアで顧問税理士を探す