原状回復の費用相場を解説！適正価格を知ってトラブル回避

原状回復とは賃貸のアパートやマンションから退去するときにかかる、部屋を入居時の状態に戻すための費用です。

「原状回復の費用を言われたけど高すぎる」「引っ越しを予定していてどのくらいかかるのか知りたい」という方に向けて、年数や状態別に原状回復費用の目安を紹介します。

【場所別】原状回復を負担する場合と費用相場

退去時に言われる原状回復費用に「高すぎる」「もう少し安くしてほしい」と思った方は少なくありません。相場価格よりも高いことも実際にあるので、原状回復費用として言われた金額と比較してみてください。

床・畳

原状回復を負担する場合

• 不注意で飲み物をこぼしてしまってできたシミ
• 放置していた冷蔵庫の下のサビ跡
• こどもの落書きの跡

(出典：原状回復ガイドライン・国土交通省)

不注意でできたフローリングのシミや、掃除をしなかったことでできた汚れやサビは負担する必要があります。一方で床のワックスがけや家具を置いていた跡やへこみは、生活の中で生じてしまうものであるとされ、原状回復を負担する必要はありません。

床・畳の原状回復費用の相場

壁・天井

原状回復を負担する場合

• タバコ等のヤニ・臭い
• 天井につけた照明器具の跡
• 結露を放置したことによるカビやシミ

(出典：原状回復ガイドライン・国土交通省)

タバコや落書き、掃除をしなかった場合に原状回復費用が請求されます。通常の使い方をしていた場合は請求されない、もしくは請求額が低くなる傾向です。

原状回復費用の相場

鍵

原状回復を負担する場合

• 不注意で破損した

(出典：原状回復ガイドライン・国土交通省)

鍵で原状回復を負担するのは、不注意で破損してしまった場合のみ。入れ替わりにともなう鍵交換は負担の必要がないとされています。

原状回復費用の相場

設置している鍵の種類(ピンシリンダー、ディンプルキーなど)によって費用は大きく異なります。特にカードキーやリモコンキーなどの特殊な鍵の場合、費用が高額になる傾向(50,000円を超える)があるので確認してみましょう。

エアコン・換気扇

原状回復を負担する場合

• エアコン・換気扇内部のタバコの臭い
• 換気扇の油汚れ・すす

(出典：原状回復ガイドライン・国土交通省)

エアコン・換気扇は日常的にできる掃除を怠っていた場合負担が必要。エアコン内部のクリーニングは、日常的には行わないので貸主の負担が妥当であると考えられています。

原状回復費用の相場

トイレ・ユニットバス

原状回復を負担する場合

• 水垢やカビ

(出典：原状回復ガイドライン・国土交通省)

掃除をしなかったことでできた水垢やカビの原状回復は負担しなくてはなりません。消毒や経年劣化による故障などの場合は貸主の負担が望ましいとされています。

原状回復費用の相場

あらかじめ掃除をしておくことで費用の負担が減ることも

原状回復費用で汚れが原因になっているものは、管理会社との立ち合いの前に掃除をしておくことで、費用の負担を減らすことができます。

例えばタバコのヤニ汚れが壁についていれば、アルカリ性の洗剤を使うことで汚れが軽減されることもあるので試してみましょう。

他の箇所の掃除の仕方については下の記事で詳しく説明しています。

【世帯別】具体的にかかる原状回復の費用の目安

一人暮らしや小さい子供がいる家庭などの世帯別にどのくらい原状回復費用がかかるのかシミュレーションします。

子供がいる場合だと傷や落書きなどで、原状回復の費用が高くなる傾向です。

小さい子供がいる家庭、3年間居住

小さい子供がいると落書きや爪で壁をひっかいてしまったり、フローリングを傷つけてしまうことがあるので、傷や穴の補修が必要になります。また畳の部屋を日常的に使っている場合は、飲み物をこぼしてしまいシミになってしまうこともあるでしょう。

合計で52,000～192,000円前後

金額は賃貸で導入しているフローリングや壁紙、畳の種類によって大きく異なります。

一人暮らしの会社員、5年間居住

一人暮らしの会社員の場合、家にいる時間が少なく、また壁や床に傷を付けることがほとんどないため、原状回復の費用は安く済むと考えられます。タバコを吸う場合は、以下のようなエアコンや換気扇、壁の張り替えが必要になります。

合計で23,000～31,000円前後

金額は賃貸で導入しているフローリングや壁紙、畳の種類によって大きく異なります。

費用を払う基準は原状回復ガイドラインがベース

賃貸の原状回復は国土交通省が作成した原状回復ガイドラインがベースとなっています。原状回復のガイドラインを理解しよう

契約内容によって原状回復の内容は異なる

原状回復ガイドラインはあくまでガイドラインのため、法的拘束力はなく業者によってはガイドラインと異なることもあります。

その場合は基本的に入居時の契約書が優先。契約書の内容に基づいて原状回復の負担割合が決定されます。入居時の契約書を確認してみましょう。

契約書の確認ポイント

賃貸契約書の原状回復に関する内容は、敷金や明渡し時の原状回復の欄に明記されています。

原状回復の負担割合や負担する状態などの詳しい内容は、別紙に書いてあることも多いので確認してください。

原状回復ガイドラインや契約書で出てくる用語

善管注意義務

賃借人は、賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って賃借物を使用する義務が課されており、これを賃借人の善管注意義務といいます。

引用：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のＱ＆Ａ｜国土交通省

簡単にいうと賃貸として借りているので部屋を傷つけない、汚れている箇所があれば掃除をするなど、部屋を借りている人はきれいな状態を保つための注意をしなくてはならないということです。

最終残存価値

最終残存価値とは法律で定められた耐用年数(モノが本来の使われ方をした場合に使える年数)を経過したあとに残る価値のことです。年数は家具や部位によってそれぞれ異なります。

居住年数が長いと負担割合は減る

入居してからの経過年数が長い場合、借主の負担割合は小さくなります。どのくらいの年数で割合が減るのか詳しく説明します。

入居年数は考慮される

経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています

引用；原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版） ｜国土交通省

支払っている賃料に、通常の使い方で生じる傷や汚れに対する原状回復費用は含まれています。

通常の使用で生じた傷は賃料から出すべきという考え方です。そのため入居している年数が長くなるほど、原状回復の負担割合は小さくなります。

居住1年と6年では負担割合が40%異なる

原状回復ガイドラインでは法人税等による減価償却資産の考え方を採用することとしています。

耐用年数に達したときに最終残存価値が1円になるように、直線を引き経過年数(入居年数)に応じて負担の割合を決める考え方です。

例えば4年間住んでいた部屋で耐用年数8年の壁に汚れがあり、通常の使い方をしていたのにもかかわらず原状回復が必要になった際には50%の負担となります。

原状回復でよくあるトラブルと対処方法を解説

退去時の原状回復では「高すぎる金額が請求された」「請求された費用に内訳がわからない」などのトラブルが起こることがあります。これらのトラブルにあってしまった際に、どのように対処したらよいかを解説します。

貸主から言われた費用が高すぎる

まずは契約書の内容を確認してみましょう。その後貸主に原状回復費用の明細を請求してください。受け取った明細の項目や金額から、原状回復として支払うものと経年劣化のため支払わないものに分けて費用を計算してみましょう。計算した金額を貸主と交渉をして決めます。

契約書に記載がない部分の修繕を求められている

契約書に記載がない部分の修繕を求められた場合はガイドラインに沿って、修繕が必要か確認してください。故意に破損させたり、誤った使い方をしていたりすると通常の原状回復では借主の負担ではない部分の修繕を求められることがあります。

契約書に原状回復について書いていない

基本的には貸主と話し合い、原状回復について決定します。その際に原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを確認しながら、原状回復の費用が適正か、負担する箇所は貸主負担のものかを確認してください。問題が生じた場合はガイドラインを基に話し合いをしましょう。

納得のいく価格で気持ちよく引っ越しをしよう

原状回復の費用相場やよくあるトラブルについて、原状回復ガイドラインに沿って説明しました。

大家さんと原状回復を巡ってトラブルになる例は少なくありません。

適正な価格で納得した上で原状回復の費用を支払い、気持ちよく引っ越しをしましょう。