不動産売買の売買では、仲介手数料が発生します。仲介手数料とはどのような費用なのか、計算方法や発生するタイミングを解説します。値切り交渉ができるかにも触れているので、仲介手数料について詳しく知りたい人は参考にしてください。
最終更新日: 2024年06月28日
監修者
髙杉義征（セカイエ株式会社元執行役員／宅地建物取引士）
株式会社日京ホールディングスの元取締役、セカイエ株式会社の元執行役員を経て、現在は株式会社ミツモアの事業部長として全体を統括。一貫して不動産業界に携わり、不動産仲介会社、不動産管理会社、不動産テック企業での経験を有する。不動産売却希望者と不動産会社をマッチングするサービスでは、執行役員として事業立ち上げからグロースまでを担当。また、不動産関連のセミナーやライブ配信にも登壇している。
不動産売買における仲介手数料とは
不動産売買における仲介手数料とは、どのような費用なのでしょうか。まずは仲介手数料の意味や発生するタイミングを解説します。
不動産会社の仲介サービスに対して支払う報酬のこと
仲介手数料とは、物件の売買を仲介してくれた不動産会社に支払う報酬のことです。不動産の売買が成立する背景には、不動産会社による以下のような販促活動があります。
- 物件情報の掲載
- チラシのポスティング
- 内覧の立ち会い
仲介手数料は物件の購入をサポートしてくれた不動産会社への対価と考えましょう。
なお仲介手数料には、通常業務の範囲と見なされる作業への報酬も含まれています。具体的には売り手と買い手の契約条件の調整や、契約書の作成、引き渡しまでに発生する事務作業などが含まれます。
契約時・引き渡し時に分けて支払うのが一般的
仲介手数料は成功報酬であると見なされているため、発生するのは売買契約が成立してからです。そして契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。
なお仲介手数料はローンが組めないため、現金で支払う必要がある点に注意が必要です。仲介手数料の金額と支払い期日は、不動産会社と媒介契約を結んだとき（依頼するとき）に提示される『媒介契約書』に書いてあります。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は上限額が決まっているので、自身で簡単に計算が可能です。仲介手数料を自分で計算する方法を見ていきましょう。
宅建業法で定められた仲介手数料の上限額
宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限額は、以下の通りです。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料（上限額、税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5%+消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格×4%+消費税 |
| 400万円超～ | 売買価格×3%+消費税 |
手数料を計算するときは、物件の売買価格を上記の3つに分け、それぞれの手数料を計算して最後に合算します。
例えば、5,000万円の物件を売買するときの仲介手数料の計算方法は、下記の通りです。
- 200万円以下の部分：200万円×5%=10万円
- 200万円超～400万円以下の部分：200万円×4%=8万円
- 400万円超の部分：4600万円×3%=138万円
（1+2+3）+消費税10%=171万6,000円
なお上記は手数料の上限額であり、これを超えなければ、不動産会社は自由に手数料を決められます。
「+6万円」「+2万円」の意味
仲介手数料を調べていると、計算式が以下のように記載されていることがあります。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料（上限額） |
|---|---|
| 200万円超～400万円以下の物件 | 売買価格×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超～の物件 | 売買価格×3%+6万円+消費税 |
これは物件価格が400万円を超えるときに、毎回3段階で計算する面倒を省くための速算式です。
前述の例を速算式に当てはめると、以下の通り計算が簡単になりました。
- 5,000万円×3%+6万円=156万円
- 156万円+消費税10%=171万6,000円
なお400万円以下の部分の計算は、以下のように表現できます。
- 200万円×3%+200万円×2%
- 200万円×3%+200万円×1%
上記のうち『×3%』の部分は、400万円超の部分と一緒に計算が可能です。そのため残った『200万円×2%+200万円×1%=6万円』を足せばよいことになります。
仲介手数料の早見表
物件の売却額と仲介手数料の早見表は、以下の通りです。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料（上限額、税込） |
|---|---|
| 200万円 | 11万円 |
| 500万円 | 23万1,000円 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 6,000万円 | 204万6,000円 |
| 7,000万円 | 237万6,000円 |
| 8,000万円 | 270万6,000円 |
| 9,000万円 | 303万6,000円 |
| 1億円 | 336万6,000円 |
ざっくりと仲介手数料を把握したいときには、ぜひ活用しましょう。
低廉な空家等の売買取引における仲介手数料の特例
空き家など、400万円以下の価値が低い物件の取引では、売主に請求する仲介手数料の上限を、19万8,000円（税込）とする特例があります。この特例の背景には、空き家の流通を促進する狙いがあります。
空き家は交通費や現地調査費がかさむ傾向にあるにもかかわらず、物件の価格が低いため不動産会社にとってはうまみの少ない物件でした。そのため手数料の上限を引き上げることで、不動産会社に仲介をさせるインセンティブを与えています。
なお特例が適用されるのは売主のみであり、買主の手数料の上限は通常の規定通りです。
仲介手数料の値切り交渉はできる？
結論をいうと、仲介手数料の値切り交渉自体は可能です。しかし必ず成功するとは限らず、不動産会社からの心証もよくないため、無理に値切るよりも高く売る努力をするのがおすすめです。
不動産会社も商売のため、高い利益を見込める顧客を優先する傾向にあります。無理に値切らない方が、積極的に売買を仲介してくれることが期待できるのです。
仲介手数料は上限が決まっているので、ルールさえ分かっていればぼったくりに遭うことはないでしょう。
仲介手数料は値切らず高く売る努力をしよう
不動産の売買には、不動産会社の協力が欠かせません。仲介手数料は、物件の売買を仲介してくれた不動産会社への報酬です。上限額が法律で決まっており、計算方法もシンプルなため見積もりがしやすいでしょう。
仲介手数料は現金払いが原則のため、あらかじめ現金を引き出しておく必要があります。仲介手数料は無理に値切らず、高く売る努力をする方が不動産会社に注力してもらいやすいでしょう。
