離婚すると住宅ローンの扱いがどのようになるのか、気になる人は多いでしょう。離婚をしたときに残った住宅ローンの対処法を、ケース別に紹介します。自宅を売却する際の流れも解説するので、対処に困っている人は確認しましょう。
最終更新日: 2024年06月28日
監修者
髙杉義征（セカイエ株式会社元執行役員／宅地建物取引士）
株式会社日京ホールディングスの元取締役、セカイエ株式会社の元執行役員を経て、現在は株式会社ミツモアの事業部長として全体を統括。一貫して不動産業界に携わり、不動産仲介会社、不動産管理会社、不動産テック企業での経験を有する。不動産売却希望者と不動産会社をマッチングするサービスでは、執行役員として事業立ち上げからグロースまでを担当。また、不動産関連のセミナーやライブ配信にも登壇している。
離婚時に住宅ローンが残っていたら確認すること
離婚時に住宅ローンが残っている場合、確認するべき点が4つあります。名義やローンの契約内容などによって対処法が異なるため、しっかりと確認しましょう。
住宅の名義
まずは住宅が誰の名義で登記されているのか確認します。住宅を売却できるのは名義人のみです。
夫婦片方が1人でローンを払っているなら、債務者の名義でほぼ間違いないでしょう。しかしペアローンや夫婦どちらかが連帯保証人になっている場合は、どちらの名義だったかはっきりと覚えていないかもしれません。
法務局で登記簿謄本を取得すれば、名義人を確認できます。誰が名義人になっているかによって、どちらが家に住むのか、さらに売却時の手順やローン返済の勝手が異なるため、最初に確認すべき項目です。
住宅ローンの契約内容
住宅ローンの契約内容によって、離婚後に住み続ける上で対応方法が変わります。住宅ローンの契約内容には、主に以下の3パターンがあります。
- 片方が債務者、もう片方は返済義務なし
- 夫婦それぞれが返済を行うペアローン
- 片方が債務者、もう片方が連帯保証人
配偶者に返済義務がない場合は、債務者が引き続き住むのが一番トラブルが起こりにくい選択肢です。ペアローンや片方が連帯保証人となっている場合は、ローンの借り換えや完済の必要があります。
なおペアローンとは連帯債務とも呼ばれ、夫婦どちらもが毎月返済を行う契約形態です。一方で連帯保証人は普段は返済を行いませんが、配偶者の返済が滞ったときに、返済義務が発生する人のことです。
住宅ローンの残高
住宅ローンがいくら残っているかという点も、要チェックです。負債である住宅ローンは、財産分与において『マイナスの財産』に分類されます。プラスの財産は折半が原則ですが、住宅ローンは折半の対象ではありません。
ただし売却・完済などで残債がなくなった場合は、プラスの財産として分与の対象になります。夫婦で債務を負っている場合は、プラスの財産を差し引いて残った金額を分け合います。
とはいえ20～30代の離婚では、ローン残高が物件の時価を上回るケースがほとんどです。この場合には非債務者に財産分与請求権は発生せず、引き続き債務者が返済をする形になります。
現在の住宅の価値
住宅を売却してローンを完済するのか、引き続き払い続けるのかを判断するには、現在の住宅の価値を知る必要があります。財産分与を考える際にも、時価がローン残高を上回るのか下回るのかによって分与方法が変わるため、その意味でも重要です。
現在の住宅の価値は、不動産会社に査定してもらいましょう。査定を受ける際は、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。会社によって査定額に数百万円の差が生じるケースは珍しくありません。
複数社に依頼すれば、ローン残高を上回る査定額を提示してくれる会社が現れる可能性もあります。
「ケース別」離婚後の住宅ローンの対応
離婚後に誰が住宅に住むかによって、住宅ローンの対応方法は異なります。夫婦どちらも住まない場合と、ローン債務者・非債務者それぞれが住むケースに分けて解説します。
夫婦どちらも住み続けない場合
どちらも住まないのであれば、売却するのがよいでしょう。売却してローンを完済できるのが理想ですが、特に20～30代での離婚では、そうはいかないケースの方がほとんどです。
残債が売却額を超えている場合は自己資金で補填するか、それでも難しければ任意売却をすることで、売却後に残った債務を返済できる可能性があります。
ただしどの金融機関も任意売却に応じるとは限りません。残債がある状態で売却すると、抵当権を行使できず、貸し倒れリスクがあるためです。抵当権とは住宅を担保に取り、返済が滞ったときに金融機関が住宅を差し押さえる権利を指します。
売却してもローンが残る場合には、ローン債務者が住み続けるのが望ましいでしょう。
ローンの債務者が家に住み続ける場合
ローンの債務者が引き続き住むのは、最もトラブルが少ないパターンです。今までと変わらず返済を続ければよいため、生活に大きな影響はありません。
ただし配偶者が連帯保証人になっている場合には、保証人から外れる交渉をする必要があります。原則的に連帯保証人は外せないため、もし断られたらローンの借り換えを選ぶのが無難です。
なお住宅の査定額が残債よりも大きいのであれば、プラス分を財産分与として折半しなければなりません。そのため家を売らない場合でも、査定は必要です。
ローンの債務者でない方が家に住み続ける場合
ローンの債務者でない方が家に住むのは、手続きや状況がややこしくなるため、あまり推奨されません。離婚しただけでは住宅ローンの契約は変わらないため、そのままでは債務者が自分の住んでいない家のローンを払い続ける事態になります。
しかし債務者にとって、この状況でローンを払い続ける意義は小さいため、返済をしなくなる可能性があります。返済が滞ったら非債務者は、家を出なければなりません。
対策としては公正証書を作成して、支払いをする拘束力を持たせる方法が挙げられます。他の代替案として以下が考えられますが、どちらもあまりよい方法とはいえません。
- 非債務者がローンを借り換える
- 債務者に家賃を払う
ローンの借り換えには審査があるため、返済能力がないと借り換えは不可能です。これまで非債務者だった人が借り換えられる可能性は低いといえます。また債務者に家賃を支払うのは、離婚後も関係が続くことになるので気が進まないでしょう。
離婚後に家を売却する場合の流れ
離婚後に家を売却するとなった場合の流れを解説します。売却額がローン残高を上回るかどうかによって対応が異なるため、まずは査定を受けましょう。
アンダーローンの場合
アンダーローンとは売却額がローン残債額を上回っている状態です。アンダーローンなら住宅を売ればローンを完済でき、利益が残る結果になります。
残った利益は財産分与の対象のため、折半します。たとえば住宅の時価が2,000万円で、残債が1,000万円であれば、500万円ずつを配偶者と折半するのが通常です。原則は50：50で分与しますが、双方の話し合いの結果、割合を調整することも可能です。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは売却額がローン残債額を下回っている状態です。このケースでは預貯金や金融資産を切り崩して完済できるのであれば、それが理想です。
しかし自己資金でも返済できなければ、引き続き債務者が返済しなければなりません。その場合は任意売却を行うことになります。ただし任意売却は必ずしも成功するとは限りません。
売却が得策ではないと判断したのであれば、売却をやめて返済を続けるのもよいでしょう。
離婚で家を処分したい場合はまず査定を受けよう
住宅ローンが残る状態で離婚するなら、債務者が住み続けるのが無難でしょう。離婚時に家の査定額がローン残債を上回っているなら、プラス分の財産分与が必要です。
しかし婚姻中の環境をリセットするため、もうその家には住まないと決める人もいるでしょう。その場合には売却するのがよいですが、ローンの返済を続けられないなら任意売却をする必要があります。
いずれの場合も家の査定額を出さなければならないので、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。
