家の査定のコツ！どこに頼むのが正解？依頼前の準備や不動産会社の選び方を解説

家の査定を依頼するときには、どのような流れで進むのでしょうか。スムーズに査定を受けられるよう、おおまかな流れを把握しておきましょう。必要な準備や査定の申し込み方法に加え、依頼する不動産会社の選び方も紹介します。

家の査定から売却までのおおまかな流れ

所有している家を売却するときには、いくらで売れる見込みがあるのか最初に査定を受けるのが一般的です。家の査定から売却までの流れを見ていくことで、必要な準備や手続きに関しても余裕を持って取り組めます。

無料査定を受ける

売却時に適切な値付けを行うには、現在の家の価値を明確にする必要があるため、まずは無料査定を受けます。

無料査定には2種類あります。土地の広さや立地、建物のおおまかな状態確認のみで行う『簡易査定』と、現地に訪れ実際に土地や建物を確認する『訪問査定』です。

簡易査定はインターネット上で必要な情報を入力するだけですぐにできます。中には10秒後には査定結果が分かるものもあるため、気軽に利用可能です。

ただし算出される査定額は、入力した情報のみを材料に、機械的に計算したものです。実際の状態を反映していないため、より詳細な査定額を知るには、訪問査定を受ける必要があります。

不動産会社と契約する

家を売却するときには、手続きや書類の作成についての専門知識が必要です。自力でもできますが、慣れていない人が行うには難易度が高いでしょう。

プロである不動産会社へ任せると、スムーズに手続きが進みます。不動産会社へと任せるときに締結するのが媒介契約です。

媒介契約は3種類あり、以下のようにそれぞれ契約内容が異なります。

不動産の査定について専門家に相談する

不動産会社が売却活動を行う

媒介契約に基づき、不動産会社が売却活動を開始します。主に「家を買いたい」と考えている人へ向けた広告や、広告を見て内見に訪れた人への対応などです。

不動産流通機構が運営している不動産流通標準情報システム『レインズ（REINS、Real Estate Information Network System）』への登録も行います。レインズへの登録は、不動産会社と締結した媒介契約の種類によって扱いが異なる点に注意しましょう。

一般媒介契約では、レインズへの登録は任意のため、登録されない場合もあります。専任媒介契約では契約締結後7日以内、専属専任媒介契約では媒介契約締結後5日以内に登録されるのが基本です。

買主が決まったら売却する

売却活動の結果、条件の合う買主が見つかれば家を売却します。合意した条件を盛り込んだ契約書を作成し、不動産売買契約を締結しましょう。

不動産会社と媒介契約を結んでいれば、契約書の作成や各種手続きを任せられます。加えて、売主側が用意すべきものについての指示も受けられます。

不動産売買契約の成立後は、契約で定められた条件を満たした上で、期日までに家を引き渡すという流れです。

家の査定を受ける前にしておきたい準備

家の査定を受けるときには、より正確な査定額を知るために書類や情報をチェックしておきましょう。入念に準備しておくことで、査定がスムーズに進みやすくなります。相場と比べ、安すぎる査定額で売却額を決めてしまうことも避けられます。ここでは準備しておくべき5つの事柄を紹介します。

住宅ローン残高の確認

売却する家に住宅ローンが残っている場合には、ローン残高を確認しましょう。金融機関のWebサイトで確認する方法や、完済までの予定が記載されている返済予定表で確認する方法、金融機関へ残高証明書の発行を依頼し、確認する方法があります。

もしも住宅ローンが残っていても、家を売却すること自体は可能ですが、引き渡しまでにローンを完済している必要があります。売却価格がローン残高以上であれば受け取った金額でローンを完済できますが、売却価格がローン残高を下回っている場合には不足分を補わなければなりません。

ローン残高を確認しておくと、売却額や売却の可否を決めるときにも役立ちます。

必要書類の準備

家の権利や、建物の間取り・固定資産税などを確認できるよう、以下の書類もそろえましょう。これらは査定にはもちろん、売却活動や不動産売買契約の締結時にも必要です。家の売却を考え始めたら、準備を進める方がよいでしょう。

主な必要書類は以下の通りです。

名義変更のときに、本人確認の目的で用いられる登記識別情報通知書、もしくは登記済証（権利証）は、原則再発行できません。紛失した場合には、登記所から登記名義人あてへの事前通知で本人確認を行います。

修繕履歴の確認

修繕履歴を確認できる書類も用意します。リフォームを行ったときの図面・契約書・領収書などを基に一覧を作成しましょう。

築年数が長い家であっても、外壁塗装やシロアリ予防などの適切な修繕が行われていれば、そのまま住める状態の可能性もあります。同じ程度の築年数の家の相場より、査定額が上がるかもしれません。

修繕履歴の書類は買主が購入を検討するときの資料にもなります。売却後には、他の書類と共に買主へと渡します。

土地の境界の確認

古い家は隣の土地との境目があいまいで「なんとなくこの辺り」と、お互いに認識しているだけという場合もあります。登記事項証明書を確認しても、はっきりしないケースがあるでしょう。

ただし、境目が明確になっていない土地は、後々トラブルに発展する可能性があるため、購入を避ける買主も珍しくありません。買主が見つかりやすくなるよう、土地の境界は事前に確認が必要です。

査定を依頼する段階で土地の境目が不明瞭であれば、確定測量についても不動産会社へ相談するとよいでしょう。

売却相場の確認

家を査定した結果、提示された金額が適切か判断するには、近隣の売却相場を知っておく必要があるため、相場も確認します。売却されている家のチラシを見たり、インターネットで売却物件を検索したりするとよいでしょう。

不動産取引情報提供サイトの『レインズ マーケット インフォメーション』もおすすめです。実際の売却金額である成約価格をチェックできます。

参考になるのは、立地や間取り・築年数などの全てが似ている売却物件です。似た物件が相場より高く売りに出ている場合には「なぜその価格が付いているのだろうか？」という視点でチェックすると参考になります。

家の査定を申し込む方法

書類や確認事項などの準備が終わった後、査定を申し込むにはどこへ連絡するとよいのでしょうか。代表的なのは不動産会社へ連絡する方法と、一括査定サービスへ申し込む方法の2つです。それぞれの特徴を解説します。

不動産会社へ依頼する

知り合いに不動産会社へ勤務している人がいたり、依頼する不動産会社をある程度絞り込んでいたりする場合は、不動産会社へ直接依頼する方法もよいでしょう。

申し込み方法は不動産会社によって異なり、ホームページから簡単に査定の依頼ができる場合や、電話での問い合わせが必要な会社もあります。

複数の不動産会社へ依頼するには1件ずつ申し込む必要があるため、手間がかかる点に注意しましょう。

一括査定サービスを利用する

複数社へ同時に査定を申し込みたい場合は、一括査定サービスの利用を検討しましょう。手間をかけずに査定の依頼をしたい人に向いています。また依頼する不動産会社が決まっていない場合や、複数の不動産会社を比べて依頼先を決めたいというときにも役立つ方法です。

査定額を比べれば、売却希望価格に近い不動産会社を選べます。担当者の対応を比較して信頼度の高い不動産会社へ依頼できる点も魅力です。

家の査定を受けるときのコツ

査定を受けるときには、いくつかのコツが必要です。どのようなコツを押さえておくと適切な査定を受けやすくなるのか、確認しましょう。

複数社の査定を受ける

複数社の査定を受けると、査定額の相場を把握しやすくなるため、依頼する不動産会社が決まっている場合でも、査定は複数社受けておく方がよいでしょう。

不動産会社ごとの特徴を把握しやすくなる点もメリットといえます。例えば、査定額が高く設定されている不動産会社の話を詳しく聞くと、エリア内の情報に詳しく、他の不動産会社より高く売却できる見込みがありそうだと分かるかもしれません。

担当者の対応も比べられるため、媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶときの参考にも役立ちます。

査定額の根拠を確認する

提示された査定額の根拠を確認するのも大切です。相場より高い査定額が付いたとしても、その後の媒介契約を目的に、ただ高く見積もっているだけで根拠がはっきりしていなければ、その価格では売れません。

なかなか買主が見つからず、売却するために値下げせざるを得ないという状態に陥ってしまう恐れもあります。加えて売却までに余計に時間がかかってしまいかねない点も懸念材料です。

相場を正しく把握し、適切な査定額を提示していると確認するには、査定額の根拠について質問しましょう。明確な根拠が示された査定額であると分かれば、妥当な価格だと判断できます。

物件のプラス面・マイナス面どちらも伝える

適切な査定額の提示を受けるには、物件のプラス面・マイナス面も伝えなければなりません。プラス面のみで査定すると、実際の査定額より高い金額になってしまうでしょう。

劣化している部分や、不具合を感じている部分、見ただけでは分からない部分も含めて、全て伝えます。あると分かっているマイナス面を伝えずにいると、契約後に問題に発展する可能性を否定できません。

特に契約書に記載しないまま売却した場合には、契約不適合責任を負う可能性があります。買主から損害賠償請求や、契約解除・減額請求などが請求される恐れもあります。

不動産会社を選ぶときの基準

複数の不動産会社の中から媒介契約の締結先を選ぶには、基準に照らし合わせる必要があります。信頼して任せられる不動産会社を選べるよう、どのような点をチェックすべきか確認しましょう。

売買実績が豊富か

まず確認するのはこれまでの売買実績です。実績豊富な不動産会社であれば安心して任せられます。

不動産にもさまざまな種類があるため、何を専門としているかも重要です。自宅用の家の査定と売却を依頼するときに、収益用物件の売買を専門としている不動産会社に相談しても、思うような結果にはつながりにくいでしょう。

スムーズな売却を実現するには、自宅用の家の売却に携わってきた実績のある不動産会社へ依頼することが重要です。

居住エリアに精通しているかも確認しましょう。地域ならではの特徴を把握している不動産会社へ任せることで、早い段階で買主が見つかる可能性が高まります。

査定額の根拠の説明が分かりやすいか

査定額の根拠について、納得感があり、分かりやすく説明できる不動産会社を選ぶのもポイントです。なんとなく近隣の相場に合わせた査定額ではなく、相場を基にした建物や土地の状態を確認した上での金額であれば、根拠が明確です。

加えて担当者との相性のよさも大切です。説明を受けているときのやり取りがスムーズで、コミュニケーションを取りやすい不動産会社を選ぶと、その後も安心して任せられます。

売却戦略が明確か

不動産会社が、どのように家を売却する計画を立てているかも確認しましょう。戦略が何もないまま媒介契約を締結しても、なかなか買主が決まらず時間だけが過ぎていく可能性があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、契約期間が最長3カ月なため、戦略がない状態ではすぐに契約期間が終了する恐れもあります。スムーズな売却に向けた戦略の有無は、不動産会社選びの重要なポイントです。

家の査定は事前準備とコツを押さえて依頼しよう

家を売却するときには、まず査定を受ける必要があります。家の現在の価値を知るための査定で、適切な査定額の提示を受けられるよう、事前に建物や土地に関する情報を集めておきましょう。

媒介契約を締結する適切な不動産会社を見極められるよう、複数社で査定を受けることが重要です。査定額や担当者との相性なども比べられます。これまでの実績や契約締結後の戦略なども確認すると、希望に合う不動産会社へ依頼できます。

不動産の査定について専門家に相談する