投資用ワンルームマンションを売却するポイントは？高く売るコツやタイミングを解説

投資用ワンルームマンションは売却するタイミングによっては大きな利益を得られる可能性があります。売り時を知っておけばいつ売れば良いかと悩むことも少なくなるでしょう。

本記事では投資用ワンルームマンションを売却するタイミングや売却時の注意点、高く売るためのコツなどを解説します。

投資用ワンルームマンションの売り時はいつ？

投資用ワンルームマンションは居住用物件とは異なり、明確に売り時が存在します。

せっかく売却するからには高い利益を得たいものです。投資用ワンルームマンションの売り時は以下の4つです。

不動産市場の景気が上向き

不動産の市場は外的要因に左右されることが多いです。

たとえば東京オリンピックの開催が決まった頃は東京の地価が上がり、2025年に万博が開催される大阪の夢洲周辺も地価が上がっています。

大きなイベントがあればもちろんのこと、周辺に新しく便利な商業施設が開業したなどちょっとしたことでも不動産の取引金額は変わります。

市場が好況のタイミングであれば売却益が得られる可能性が高くなるので売却を検討しても良いでしょう。

競合物件が少ない時期

同じような条件の競合物件が少ないタイミングであれば、競争率が低いので少々強気な価格設定をしても売却できる可能性が高くなります。

ただしどのようなタイミングで物件が売りに出されるかを正確に予想するのは難しいので、投資用ワンルームマンションの売却を考えているのなら、条件が整ったらすぐにでも売りに出せるよう準備をしておくことが大切です。

仮に競合物件がいくつかあっても、まったく同じ条件の物件は存在しません。売りに出した物に明確なアピールポイントがあるのなら、むやみに値下げに応じて手放すのを優先するよりも価値にあった価格で売却できるのを待つ方が良いこともあります。

収益性が高い状態

空室率が低く、周辺の相場よりも高い家賃で運営できていると収益性が高い状態といえます。

ワンルームマンションをはじめ、投資用の物件を購入する人は物件の収益性を重要視しています。

収益性が高い投資用ワンルームマンションであれば、相場より高額であっても売却できる可能性が高いです。

赤字が発生している

単純に収益にマイナスが出ている場合だけでなく、投資用ワンルームマンションを購入したときのローン返済が滞り始めたときはなるべく早く売却してリスクを手放すことをおすすめします。

月々の収支だけでなく、半年や1年など中長期的に見たときに赤字になっている場合も売却を検討しても良いでしょう。

ローンの返済を複数月滞納してしまうと競売にかけられてしまう可能性があります。返済が滞りはじめたらはやめにローンを組んでいる金融機関に相談してください。

投資用ワンルームマンションを高く売るコツ

投資用ワンルームマンションを高額で売却するにはいくつかコツがあります。売りに出す前にできることはないか確認してみましょう。

信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ

投資用ワンルームマンションを売却するときは多くの場合、不動産会社と媒介契約を結びます。

不動産会社の選び方次第で納得のいく売却ができるかどうかが決まります。

不動産会社によって得意なエリアや物件の種類は異なります。ネットでの評判・口コミなども参考にしてよく検討することをおすすめします。

物件の条件にあった媒介契約を結ぶ

不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類あります。どの契約方法が良いかは物件の条件によって変わります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は宅建業法により、契約期間が3ヶ月と定められています。一般媒介契約は法律では規定されていないものの、国土交通省が定める約款では3ヶ月以内で締結することになっています。

それぞれの契約について簡単にまとめたのでぜひチェックしてください。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は不動産業者が主体となって売却活動を進めていきます。物件の売却活動に時間をかけられない人におすすめです。

築古や駅から遠いなど、売却に手間取りそうな物件を売る時に適した媒介契約です。

デメリットは売主が買主を自分で見つけられないことです。仮に不動産業者が見つけた購入希望者よりも高値で買い取ってくれる人が現れたとしても、専属専任媒介契約を結んでいる以上は交渉できないのでご注意ください。

専任媒介契約

専任媒介契約は専属専任媒介契約とは異なり、売主が主体的に買主を見つけることが可能です。

売却活動にある程度時間を取れる人向けの契約といえます。

一般媒介契約

一般媒介契約は売主が主体的に売却活動を行いたい場合や好条件の物件を売却するときにおすすめです。

不動産会社の売却活動にはあまり期待できないものの、自分で納得のいく買主を見つけ高額で売却することも不可能ではありません。

駅から近い、築浅など好条件の物件であれば一般媒介契約を結んで売却活動を行った方が良いかもしれません。

空室を埋める

空室が多い物件は魅力がない物件と見なされ、購入後に人を呼ぶには様々な手を入れる必要があると判断されることが多いです。多くの場合投資用物件は利回りを重視されるので、買ったらすぐにある程度の収益が得られるようにしておいた方が売れやすくなります。

空室はなるべく少なくしておいた方が高額で売れるチャンスが発生します。フリーレントなど、入居者希望者にとって魅力的な施策を行っても売却益で賄える場合があるので検討してみても良いでしょう。

リフォーム・修繕履歴をまとめる

投資用ワンルームマンションの売買では収益性が特に重要視されます。せっかく収益性の高い物件を購入したとしても、あちこちに修繕が必要な個所があり、すべて直したら赤字になってしまうとしたら投資は失敗です。

購入希望者に安心して購入してもらうために、リフォームや修繕履歴を簡単にでもまとめておきましょう。

いつ、どこをリフォームしたか一覧にするだけで十分です。リフォームや修繕の履歴を作ることは、きちんと手を入れている証明にもなります。築年数の割に物件が傷んでいないと判断され、購入を後押しする要素になるかもしれません。

管理費等の滞納を解消する

もし管理費や修繕費の積み立てを滞納してしまっているのなら売却前に清算しておきましょう。

滞納がある状態でも売りには出せますが、大幅な値引き要因になってしまいます。そもそも買手がつきづらくなるので、滞納額を差し引いても売却で損をする可能性が高いです。

似た条件の物件とは無理に競合しない

市場に似たような物件があるときは落ち着いて動向を見ることが大切です。

似た条件の物件は数多くありますが、条件が完全に一致することはありません。焦って値引きをして売却するよりも、所有している物件の魅力をアピールすることをおすすめします。

競合する物件の方が魅力的なのであれば無理に同じ土俵で戦うのではなく、競合物件が売れるのを待ったり、購入希望者へのアプローチを変えるなど戦略を見直すのも有効です。

投資用ワンルームマンション売却にかかる費用の求め方

投資用ワンルームマンション売却にかかる費用は3つのステップで求められます。

ここで求められるのはあくまで概算値ではありますが、おおよその目安が分かれば売却後も含めたスケジュールを立てやすくなるでしょう。

投資用ワンルームマンションを売るときにかかる費用を求める方法は以下の通りです。

1.売却価格をシミュレーションする

投資用ワンルームマンションを売却したときの費用は、物件の売却額をもとに算出する項目が多いです。そのため売却が分からないことには費用計算はできません。

複数の不動産業者に簡易査定(机上査定)をしてもらい、どのくらいで売れるのか目安を知りましょう。一括査定サービスをすると1回の情報入力で複数の業者に査定依頼を出せるので手間が少ないです。

査定を依頼するときは物件情報を漏れなく伝えるようにしましょう。物件の状態を正直に伝えることで実際の売却額と大きく変わることが少なくなります。

不動産売却の査定を受ける

2.仲介手数料などの経費を計算する

投資用ワンルームマンションを売却するときには以下の費用がかかります。

これらの費用はおおよその額が決まっています。

不動産仲介手数料

仲介手数料の上限は法律で決まっているので、法外な値段を要求されることはありません。

取引額によって上限額を算出する計算式が変わります。

売買契約書に使う印紙代

印紙税法により一定額以上の契約書には印紙を貼りつけるように定められています。印紙の貼り付けを忘れたり、納めるべき額より少ない印紙を貼りつけると罰せられるので注意してください。

2014(平成26)年4月1日から2027(令和9)年3月31日までの間に作成される書類に貼りつける印紙税額は軽減税率が適用されます。具体的な税額は以下の通りです。

不動産投資ローン繰り上げ返済にかかる手数料

不動産投資ローンを一括返済するときは手数料が発生することがあります。金融機関によって異なるので、ローンを組んでいる金融機関に問い合わせておきましょう。

たとえばオリックス銀行ではローン契約の繰上返済解約金を以下のように定めています。一部繰上返済、全額繰上返済ともに同じ基準で運用しています。

手数料がかからない金融機関もあります。

新生銀行グループのアプラスでは一部繰上返済、全額繰上返済ともに手数料不要と明記しています。ただし振込で返済する際の振込料金は負担する必要があるので注意してください。

抵当権抹消登記費用

ローンを支払っている途中の家を売るには、ローンを完済して抵当権抹消登記をする必要があります。抵当権の抹消手続きにかかる費用を抵当権抹消登記費用といいます。

抵当権抹消登記費用は1つの不動産に対し1,000円がかかります。マンションであれば土地と建物が別にカウントされるので、合計2,000円の抵当権抹消登記費用が発生します。

抵当権抹消手続きは自分でもできますが、手続きの煩雑さなどを考えると行政書士に依頼することをおすすめします。行政書士に依頼すると抵当権抹消登記費用のほかに、10,000～16,000円ほどの依頼料がかかることが多いです。

3.売却後の税金を計算する

投資用ワンルームマンションを売却したあとにかかる税金についても忘れずに確認しましょう。売買で利益を得たら所得税がかかります。

自宅用であれば特別控除を適用すれば非課税になることが多いですが、投資用物件の場合は適用できる控除が限定的なので、課税されることがほとんどです。

まずは課税の対象となる「譲渡所得」を計算します。

次に所有期間に応じた税率をかけます。5年以下なら39.630%、5年を超える場合は20.315%です。
税率をかけて出た価格が譲渡所得税です。

投資用ワンルームマンションを売却する流れ

投資用のワンルームマンションは以下の8ステップで売却します。

売主がなにか作業をすることもあれば、不動産業者にお任せする工程もあるのでおおよその流れを把握しておきましょう。

1.物件の査定を受ける

通常の不動産売却と同じく、所有物件がいくらで売れるか分からないと売却活動を始められません。まずは複数の会社から簡易(机上)査定を受けて、どのくらいの価値があるのかをチェックしましょう。

これから売り出すワンルームマンションにローンが残っているのであれば、残債と見込み売却額を比較して完済できるかも必ず確認してください。

より正確な額を知りたいのであれば訪問査定を受けることをおすすめします。現地に来て査定を行うので実情に即した価格の目安が分かります。

最大5社から不動産査定を受ける

2.媒介契約を結ぶ

査定を受けた不動産会社から媒介契約を結ぶ業者を決めましょう。

媒介契約を結ぶ業者を決めるポイントは査定金額や対応の速さ、査定額への説明など様々です。高い査定額を出したところに依頼してその通りに売却できるとは限らないことに注意してください。

媒介契約は3種類あり、どの契約が良いかは物件の条件や売主がどれだけ売却活動に関与できるかによって異なります。

専属専任媒介契約は特に売却が困難だと思われる物件を売りたいときにおすすめです。不動産会社に売却活動をすべて任せられるので、手間なく売却したい人にも向いています。

3.物件の売却活動を始める

不動産会社の担当者が物件の売却活動をはじめます。

媒介契約によっては定期的に状況報告が入るので、売却がうまく行かないときは方針を変えるなど柔軟に対応しましょう。

4.契約条件の交渉をする

購入希望者が現れたら売却金額や引き渡し日などの交渉を行います。たいていの場合、値引き交渉が行われるので値引き額を見込んだ価格で売り出しておきましょう。

5.売買契約を結ぶ

契約書を作成し、売買契約を締結します。

6.引渡し・残代金の受領をする

売買契約を締結したら清算金を支払い、買主に物件を引き渡します。

ワンルームマンションに関係する清算金は以下の通りです。

固定資産税に関しては不動産業界の慣習により、引渡し日より後の期の支払い分を日割り計算で買主に請求し、払い戻します。もし売却時点で固定資産税を滞納しているのであれば支払いを済ませて滞納を解消してください。

投資用ワンルームマンションの管理費や修繕積立金を年間で一括納入しているのであれば、引渡し日よりも後の納入金を返金してもらいます。管理組合や管理会社の規定によって日割り計算をするか異なるので、売却が決まったら確認しておくと良いでしょう。

7.賃貸人の地位承継通知(オーナーチェンジのお知らせ)をする

売却が完了したら賃貸人の地位承継通知を行いましょう。「オーナーチェンジのお知らせ」とも言います。

入居者に対してマンションの所有者が変わったことを伝えるもので、主に以下の事柄を通知します。

地域や慣習によってどの情報を伝えるかなどが異なります。そもそもオーナーチェンジのお知らせそのものが必要ないこともあるので、仲介している不動産会社に聞いておくと良いでしょう。

8.確定申告をする

投資用マンションを売却し、税金が発生した場合は忘れずに確定申告を行いましょう。

不動産売却に関する確定申告は青色申告で行います。白色申告は青色申告よりも手続きが簡単にできる反面、節税のメリットが受けにくいという大きなデメリットがあるので間違えて白色申告で確定申告を行わないよう注意してください。

確定申告に関する相談は税理士に行いましょう。依頼料はかかるものの、差し戻しなどの手間がかからない書類を作成できるのでコストパフォーマンスが高いです。

確定申告に強い税理士を探す

投資用ワンルームマンションを高く売却できる不動産会社の選び方

投資用ワンルームマンションを高値で売却してくれる不動産会社を見つけるには、実績、口コミでの評価、査定の根拠、売却戦略の開示の合計4ポイントを確認しましょう。

安心して媒介契約を結べる不動産会社を見極めるコツを紹介します。

売買実績が豊富か

不動産会社は数多くあり、それぞれに得意分野があります。次の条件に当てはまっている業者であれば安心して依頼できるでしょう。

一定以上の規模の業者であれば不動産流通推進センターが公開している統計情報などから、仲介件数や取扱高、手数料収入などを確認できます。

口コミの評判がよいか

書かれていることすべてを鵜呑みにはできませんが、ネット上での口コミ評判も判断基準になり得ます。

口コミをチェックするときは投稿された時期も確認する癖をつけましょう。売買が成立しなかったという口コミがあったとしても、その時期が不動産市場が不況だった可能性があるためです。

査定の説明に納得感があり分かりやすいか

不動産の査定基準は業者によって異なるため、査定額には若干のばらつきが出るものです。しかし高額査定をしたからという理由で依頼するのは危険な考えかもしれません。

査定額がそのまま売却額になるわけではないので、なぜその査定額になったか説明を求めましょう。

査定額について納得できる説明をしてくれる誠実な不動産業者に仲介を依頼すればトラブルなく売却を終えられるでしょう。

売却戦略を明確に示してくれたか

どのような手段で集客をするのか、スケジュールの詳細を尋ねたときに明確な返答が得られない業者は契約を避けた方が良いです。

不動産会社は以下の手法で販促活動をすることが多いです。

不動産の購入希望者の多くはインターネットを使って投資先の物件を探しています。ネットでの販促活動に慣れているかどうかは必ずチェックしましょう。

入居者がいる状態で売買するオーナーチェンジ物件の場合、投資家はエリアを限定して物件を探しているわけではありません。投資用不動産サイトに情報を掲載することで、より多くの人に物件の情報を伝えられます。

複数の業者から査定を受けて信頼できる不動産業者を見つけよう

投資用ワンルームマンションをでき るだけ高額で売却し、利益を得るには複数の不動産会社から査定を受けて相場観を知って信頼できる業者と媒介契約を結ぶことが大切です。

不動産会社にはそれぞれ強みと弱みがあるので、査定を依頼する前に自分が売却したい物件の特徴を把握しておきましょう。

実績や口コミでの評判、問い合わせたときの対応など、様々な面から総合的に判断して、媒介契約を結ぶ不動産会社を決めましょう。

不動産売却をサポートしてくれるプロを探す