一戸建て売却の完全ガイド｜売却までの流れと失敗なく進めるコツを解説

一戸建ての売却は、どのような流れで進めたらよいのでしょうか。売却前の準備から引き渡しまでの流れを、段階に分けて詳しく説明します。売却にかかる費用や税金などについても解説するので、詳細を確認しましょう。

一戸建て売却のおおまかな流れ

一戸建てを売却する際には、事前準備・査定依頼・不動産会社選び・売却活動・決済・物件引き渡しといった流れで進めていきます。

事前準備から不動産会社選びまでの期間は約1カ月、実際に売却活動を開始してから物件の引き渡しが終わるまでにかかる期間はおおむね3～6カ月です。売り出し方によっては、さらに短期間で売却できる可能性もあります。

しかし想定以上に時間がかかる場合もあるため、早く売りたいのであればなるべく早めに準備を始めることが大切です。

STEP1：一戸建て売却前の準備

一戸建てを売却するには、事前に確認しておくべき項目や、用意しておかなければならない書類があります。具体的にどのような準備が必要なのか、詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの残高確認

住宅ローンを返済中の場合は、残高がいくらあるか確認しておきましょう。不動産を売却する際は、原則として住宅ローンの完済が必要になるためです。

住宅ローンの契約では、ほとんどのケースで抵当権が設定されます。抵当権がある不動産は売却できないため、ローンを完済して抵当権を外さなければなりません。

売却額で完済できない場合は、自己資金によって不足分を補わなければならないため、事前にローン残高を確認した上で売却プランを考えることが大切です。

住宅ローンの残高は、確定申告用に送付されてくる残高証明書や、ローンを組んでいる金融機関で確認できます。

所有者名義の確認

所有者の名義も確認しておきましょう。不動産を売却できるのは名義人本人だけです。親から相続した土地に家を新築した場合などは、土地と建物で別の名義人になっているケースがあります。

不動産がある地域を管轄している法務局で登記簿謄本（または登記事項証明書）を取得し、必ず土地・建物両方の名義を確認しておくことが必要です。

売主以外が名義人になっていた場合は、所有権移転登記を行い名義を変更しておきましょう。

必要書類の準備

一戸建ての売却に必要な書類を、手元に準備しておくことも大切です。身分証明書・住民票・実印・印鑑証明書などのほかに、以下の書類を用意しておきましょう。

修繕履歴の確認

一戸建てを売却する際には、修繕履歴を確認しておくことが必要です。修繕履歴には、住宅建築後の点検・修繕・リフォーム実施などに加えて、住宅の構造や性能についての記録も含まれます。

例えば外壁の塗り替えや室内のリフォームなどをしたときの実施記録や、定期点検の報告書などがあれば、まとめておきましょう。修繕履歴によって、定期的にメンテナンスを行っていることを示せば、不動産会社や買主へのアピールポイントになります。

土地の境界の確認

隣接する土地との境界を確認します。境界は境界標や境界杭があれば目視でも確認が可能です。境界杭などがない場合は、法務局で登記簿謄本や地積測量図を取得して確認できます。

境界線が明確になっていない場合は、『確定測量』を行って確定測量図を作成することが必要です。確定測量は土地家屋調査士に依頼すれば行えます。土地の境界が明確になっていないと、売却時に隣人とトラブルになる可能性もあるので、必ず確認しておきましょう。

売却相場の把握

不動産会社に査定を依頼する前に、売りたい家の価格の相場を調べておくことが大切です。査定額が出されても、最終的な売却価格は売主本人が決めることになります。相場を知っておけば、価格設定の際の目安になるでしょう。

近隣の不動産の取引価格や市場価格を確認すると、おおよその相場が分かります。ほかにも情報を入力するだけの簡易査定や国土交通省が提供する土地総合情報システムなどを利用する方法もあります。

また固定資産税の納税納付書と一緒に送られてくる『課税明細書』に記載された、『固定資産税評価額』を参考にするのもおすすめです。

STEP2：一戸建ての査定

売却の事前準備が整ったら、不動産会社に家の査定を依頼しましょう。一戸建ての査定の方法や、チェックされるポイントのほか、売却を依頼する不動産会社の選び方について解説します。

査定の方法

不動産の査定の方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定は簡易査定ともいわれており、土地や建物に関する基本的な情報に基づいて査定する方法です。訪問査定は実際の土地や建物の状態を確認した上で査定する方法のことをいいます。

一戸建ての場合は個別性が強く、近隣の状況や埋設物の状態など、実際に訪問しなければ正確な査定ができません。物件の実態を踏まえ、信頼できる査定結果を得るためにも、訪問査定を依頼することが必要です。

査定時に見られるポイント

一戸建ての査定では、土地と建物それぞれについてチェックします。建物に関するチェックポイントは、築年数・外観・内装（間取り・雨漏りの有無・異臭）・水回りなどです。

土地は面積や形状・周辺環境・立地条件などをチェックします。一戸建ての場合、特に築年数は重要な項目です。

一般的な木造の一戸建ては、築20年を過ぎると税務上の資産価値がなくなるといわれています。これは木造住宅の法定耐用年数が22年と定められていることが理由です。

しかし築年数が古い家でも、点検や修繕、維持をしっかり行っていれば、高値で売れる可能性はあります。

不動産会社の選び方

一戸建ての売却においては、不動産会社選びも重要なポイントといえます。必ず複数の会社に査定を依頼し、査定額や物件の相場観のほか会社の特徴なども比較して、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

一戸建て住宅の販売実績はもちろん、売却活動の内容や営業担当者の経験やスキルなどもしっかりチェックしましょう。

不動産会社とは『専任媒介契約』を結ぶのがおすすめです。専任媒介契約とは、1社の不動産会社とだけ媒介契約を結ぶことをいいます。他の不動産会社に売却活動を依頼しない分、積極的にサポートしてくれることが期待できます。

STEP3：一戸建ての売却活動

不動産会社と媒介契約を締結したら、実際に売却活動を開始します。一戸建ての売却活動は、主に売り出し価格の設定・不動産会社による集客・内覧準備・条件交渉の4つです。各活動の内容を具体的に解説します。

売り出し価格の設定

売り出し価格を決める際には、売りたい一戸建てがある周辺の相場を参考にするのがおすすめです。国土交通省の土地総合情報システムや不動産会社のサイトなどで、似たような物件の取引価格を確認してみるとよいでしょう。

高く売りたいからといって、相場を大幅に超える価格に設定すると、なかなか買手が付かなくなる可能性もあります。

買主からの値引き交渉が入ることを踏まえて、最低売却価格を決めておいたり、交渉されることを見越してやや高い価格に設定したりするのもポイントです。住宅ローンの残高がある場合は、残額を一括返済できる価格か確認しましょう。

不動産会社による集客

具体的な集客方法は不動産会社によって異なるものの、折り込みチラシ・Webサイトへの掲載・内覧会やオープンルームの開催などを行うのが一般的です。不動産流通機構に物件を登録したり、住宅情報誌やインターネットに広告を出したりするケースもあります。

どのやり方が効果的なのかは一概にはいえませんが、例えば新聞の折り込みチラシやDMなどは、インターネットを利用しない人にもアピールできる方法です。Webサイトに掲載すると、新聞を取っていない家庭や若年層の目にも留まりやすくなります。

不動産会社と専任媒介契約を結んでいる場合、定期的に売却活動の報告を受けられるので、集客の状況をチェックしておくとよいでしょう。

内覧準備・対応

売却活動が進むにつれて、内覧希望者への対応も増えてきます。できるだけ良好な印象を与えられるよう、内覧前には掃除やホームステージングを行い見栄えをよくしておきましょう。内覧時の印象は、購入希望者の購買意欲に大きく影響するためです。

水回りが汚かったり、破損している箇所があったりすると、大幅に値引き交渉される可能性もあります。また建物の見た目だけでなく、売主としての対応の仕方も重要です。

自分の住まいではあるものの、売り物だということを意識して、なるべく明るい雰囲気で対応し、聞かれた質問には誠実に答えましょう。

条件交渉

物件の購入希望者が現れると、不動産会社を通じて購入申込書や買い付け依頼書などの書類が届きます。書類には買主側の希望価格のほか、代金の支払方法や引き渡しまでの希望スケジュールが記載されています。

書かれた内容を確認し、必要があれば売買条件について交渉しましょう。契約後のトラブルにつながらないよう、物件に不具合があれば、交渉の段階で誠意を持って伝えておく必要があります。

交渉が不調に終わらないためには、不動産会社の営業担当と相談しながら対応することが大切です。

STEP4：一戸建ての売買契約締結

買主との交渉が成立し、お互いの売買の意思を確認できたら、契約の締結に進みましょう。一戸建ての売買契約に必要な書類や締結の流れのほか、手付金の受領について解説します。

必要書類

一戸建ての売却契約を結ぶ際には、身分証明書・実印・印鑑証明書のほかに、以下のような書類が必要です。

売主が契約に立ち会えない場合は、代理人を立てるための委任状も必要となります。また契約時に手付金を受け取るため、金額に応じた収入印紙も用意しておきましょう。

契約締結の流れ

契約を結ぶ前に、不動産会社が買主に対して重要事項説明を行います。重要事項説明とは登記簿に記載された事項や契約の解除に関する事項など、物件や取引について事前に説明するよう法律で義務付けられているものです。

重要事項説明が終わったら、買主と売主で契約書を読み上げ、内容の最終的な確認を行います。契約書には売買代金・手付金の額・決済方法や支払日・所有権移転や引き渡しの時期などが記載されているので、漏れや間違いがないかしっかり確認しておきましょう。

内容に不備がなく、契約書に署名・押印すると契約締結は完了です。契約締結時に不動産会社に対して、仲介手数料の半額を支払うケースもよくあります。

手付金の受領

契約締結時には買主から手付金を受領するのが一般的です。手付金は通常現金で支払われます。手付金は契約が成立した証明や、契約解除する際の違約金に充当されるものです。

仮に契約の締結後に何らかの問題があった場合、売主が手付金の倍額を支払うことで、または買主が手付金を放棄することで契約を解除できます。

手付金の金額は売却価格の5～10％が相場です。なお取引が完了すると、手付金は売却価格の一部に充当されます。

STEP5：決済・物件の引き渡し

契約締結が完了したら、残代金の決済と物件の引き渡しに移ります。最終的な段階での各種支払いに関する注意事項や、引き渡しの流れについて確認しましょう。

残代金の受領・手数料の支払い

残代金とは売買契約時に支払った手付金などを差し引いた分の代金を指します。残代金の決済は、引き渡しの当日に行われるのが一般的です。

加えて不動産会社への仲介手数料や登記費用の支払いのほかに、固定資産税・都市計画税の精算なども発生します。固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日に物件を所有していた人に課されるものです。

しかし不動産売買の契約においては、引き渡し日を基準とし、売主と買主の間で日割り計算により精算します。ただし法律上の納税義務者は売主になるため、精算といっても買主が納税するわけではありません。買主が負担する分を、売買代金の一部として売主に支払います。

引き渡しの流れ

残代金の受領や各種手数料の支払い、固定資産税の精算などが終わったら、買主に物件を引き渡します。引き渡し時には、所有権移転登記の依頼に必要な登記済権利証（登記識別情報）や実印・印鑑証明書・身分証明書などを用意しましょう。

関係書類のほかに、建物の鍵も全て引き渡します。買主から署名・捺印した『不動産引渡確認証（取引完了確認書）』を受け取ったら、引き渡しは完了です。物件を引き渡し、所有権移転登記の手続きが済むと、その時点から買主が所有者となります。

登記後に残金が支払われないなどのトラブルを防ぐために、引き渡し日の午前中に決済を済ませ、その後に各種書類を引き渡すのが基本です。

STEP6：確定申告

一戸建てを売却したら、確定申告を忘れずに行いましょう。土地や建物の譲渡所得に対する税金は源泉徴収されないため、確定申告によって納税しなければなりません。

課税される税率は、長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって異なります。また譲渡によって利益が出た場合、一定の条件を満たしていれば上限3,000万円の特別控除や軽減税率などの特例を受けられます。

なお譲渡によって損失が出た場合でも確定申告を行い、適用要件を満たしていれば損益通算や繰越控除が可能です。

一戸建て売却にかかる費用・手数料・税金

一戸建ての売却には、さまざまな費用や手数料がかかります。売買取引が終わった後で納税しなければならない税金などもあるので、想定外の支払いに慌てないよう、しっかり整理しておきましょう。

仲介手数料

一戸建ての売買を不動産会社に仲介してもらう場合は、報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料の額は売却価格によって異なりますが、宅建業法によって以下のように上限額が決まっています。

売却価格には消費税が含まれませんが、手数料には別途加算されます。また仲介手数料は上限価格で設定されるのが一般的です。

売却価格が400万円超の場合、仲介手数料は『売却価格×3%+6万円+消費税』という計算式により算出できます。例えば、売却価格が3,000万円の場合は、『3,000万円×3%+6万円+消費税＝105万6,000円』が仲介手数料です。

印紙税

不動産の売買契約書には印紙税が課されます。税額は契約書に記載されている売却価格によって異なりますが、不動産の売買契約書は1万円以上からが課税対象です。

一般的な一戸建ての売却の場合の印紙税は、2万円または6万円と考えておけばよいでしょう（2024年3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用され、1万円または3万円）。収入印紙は郵便局や法務局の窓口などで入手できます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは譲渡所得（不動産の売却によって得た利益）に対して課される税金です。譲渡所得には所得税・住民税・特別復興所得税が課税されます。譲渡所得の計算式は、『譲渡価格－（取得費用+譲渡費用）－特別控除額』です。

譲渡所得税の税率は、以下のように不動産を所有していた期間によって異なります。

なお売却で利益が出ない場合は、譲渡所得税の課税対象とはなりません。

登録免許税

ローンの返済が終わっていない場合、不動産には抵当権が残っています。抵当権がある物件は売却できないため、ローンの残高を完済して抵当権を外すことが必要です。

ただし抵当権はローンを完済したからといって、自動的に外れるわけではありません。所有者が抹消登記を行うことが必要です。

抵当権抹消登記には登録免許税が課されます。抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地と建物の抵当権を外すためには、少なくとも2,000円の登録免許税が必要となります。

なお建物が2筆の土地にまたがって建っている場合は、土地2筆と建物1個で計算されるので、納税する登録免許税額は3,000円です。

司法書士報酬

不動産の売買において、登記関連の手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬も費用の一部として用意しておく必要があります。売主が負担する可能性のある司法書士費用は、抵当権抹消登記と登記名義人住所・氏名変更登記の2つです。

抵当権抹消登記を依頼した場合の報酬は、1～3万円といわれています。登記名義人住所・氏名変更登記は、3～11万円が報酬の相場です。

この金額にそれぞれの登記に課される登録免許税を加算した額が、必要な費用の総額です。仮にどちらの登記も売主本人が自分で行う場合は、登録免許税のみが必要となります。

その他の費用

売却する一戸建ての状況によっては、以下のようにその他の費用が発生する可能性もあります。

また売却に必要な書類を法務局などで発行してもらう場合も、費用がかかります。

一戸建ての売却時に失敗を防ぐための注意点

家の売却は高額な取引になるため、慎重に進めていくことが大切です。わずかな見落としなどによって後悔する結果とならないよう、注意点についても知っておきましょう。失敗を防ぐためのポイントを3つ紹介します。

物件劣化の見落としがないか確認する

物件の劣化による欠陥や不具合などがないか、事前にしっかり確認しておくことが必要です。売却後に欠陥や不具合が発見された場合、売主が契約不適合責任を負うことになります。

建物の中だけでなく、周りもくまなくチェックしておきましょう。特に天井や押し入れなど、普段の生活では目が届きにくい場所は、知らないうちに劣化が進んでいる場合もあります。

自分で調べられないときは、専門業者に依頼して、雨漏りやシロアリなどによる劣化がないか確認しておくのがおすすめです。

不動産会社に査定額の根拠を確認する

土地や建物の査定額は、不動産会社によって異なります。査定額が出たら、必ず金額の根拠を確認しましょう。査定額が高くても根拠が曖昧な場合は、実際の売却価格との間に大きな乖離が生じるケースもあるからです。

根拠の薄い査定額によって、相場より安く売却してしまう可能性もあります。根拠を質問する際は、築年数・間取り・近隣の相場・不動産の状態・周辺の施設などの観点から聞いてみるとよいでしょう。

根拠がしっかりしており、納得できる説明をしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

築古物件は取り壊しの検討も

建物が古い物件の場合は、そのまま売るのが最善とは限りません。建物を取り壊して、更地にして売る方がよい場合もあります。

1981年6月よりも前に建てられた旧耐震基準の物件の場合、住宅ローン減税を利用するには、新耐震基準を満たすために改修工事を行うことが必要です。

建物を取り壊すためには解体費用がかかりますが、改修工事にお金をかけるより、解体費を出してでも更地で売った方が売却しやすいケースもあります。

一戸建ての売却を成功させよう

一戸建てを売却するには、事前の準備が大切です。査定や売買契約に必要な書類をそろえるだけでなく、売却後のトラブルにつながらないよう、建物の劣化や欠陥についても、しっかりチェックしておかなければなりません。

ローンの返済が残っている場合は、売却価格でローンの残債を完済できるか確認しておくことも大切です。築年数や家の状態によっては、土地にしてから売却する方法もあります。専門家である不動産会社のアドバイスを受けながら、一戸建ての売却を成功させましょう。

不動産の売却について専門家に相談する