家を売る手順の全体像！費用や取引の注意点、高く売るコツを解説

家を売却するにあたり、「家を売りたいけれど、何から始めたらよいか分からない」「相続した家を売るにはどうすればいい？」といった悩みを持つ人も多いのではないでしょうか。家を売る際の手順や注意点のほか、高く売るコツについて解説します。

家を売却する3つの方法

家を売却する方法には、不動産仲介・不動産買取・個人売買の3つがあります。それぞれの方法について、大まかな流れやメリット・デメリットを確認しておきましょう。

不動産仲介

家を売却するのに最も一般的な方法が不動産仲介です。不動産会社との間で媒介契約を結び、買主を探してもらって売却します。不動産仲介を利用するメリットは、買主が見つかりやすい点です。

個人で買主を探すのは簡単なことではありません。しかし不動産会社を通すと、不動産売買のサイトや広告を活用できるほか、国土交通省が提供する土地総合情報システムなどへの登録も可能になります。

売却物件を広くアピールできるため、家を購入したいと思っている人の目に留まりやすくなるのがポイントです。仲介手数料は発生するものの、売却にかかる手続きの代行や、登記・税金などに関するアドバイスといった、さまざまなサポートを受けられます。

不動産買取

不動産買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買主は不動産会社となるため、購入希望者を探す必要がなく、短期間で売買できるというメリットがあります。また直接不動産会社に売るので、不動産仲介の場合に必要となる手数料もかかりません。

売却までの期間も短く、売主が希望する条件で手続きを進められます。そのため、家の買換えが決まっている場合や相続税の納付などの関係で、できるだけ早く現金が必要な人に向いている方法です。

しかし買主となる不動産会社には、購入後に再販する際のリスクや事業経費がかかるため、不動産仲介に比べて売却価格が低くなる可能性が高いでしょう。また建物や室内の状況などから再販が難しいと判断され、買い取ってもらえないケースもあります。

個人売買

不動産会社に依頼せず、自分で買主を探して売却するのが個人売買です。不動産会社を通さないため、仲介手数料はかかりません。希望する売却価格に設定できたり、買い手を自分で決められたりと、売却活動を自由に行えるというメリットがあります。

ただし書類作成や登記の手続きなどを全て自分で行わなければならず、専門知識のない人には難しい方法です。個人間での契約になるので、契約書の不備や購入後の建物に関するクレームなど、トラブルが起こりやすいという問題もあります。

住宅ローンの審査が通りにくくなるなど、買主側にとってもデメリットが生じがちです。特に初めて家を売る人は、避けた方が無難でしょう。

家が売れやすいタイミングや条件

家の売却を考えているなら、売れやすい時期についても知っておくと役立ちます。また家の築年数によっても、売却価格は変わります。家が売れやすいタイミングや条件について、詳しく見ていきましょう。

売れやすい時期は3月

1年のうち家が一番売れやすいのは、2月と3月です。この時期は新年度のスタートに合わせて転勤や引越しをする人が多く、不動産売買の繁忙期といわれています。

家の購入で重要になるのは予算です。予算に合わない物件がなければ、見つかるまで購入には踏み切れません。加えて購入するタイミングも大切なポイントです。

特に子どもがいる家庭にとっては進級・進学などが、住宅を購入するに当たって1つの目安となるタイミングといえます。

不動産の売却には3～6カ月かかるのが一般的です。そのため2月・3月を狙って売り出すなら、少なくとも1月には査定を終わらせておくなど、可能な限り早めに売却準備を始める必要があるでしょう。

築年数は25年以内

木造家屋の場合には、築年数が25年を超えると売却しにくくなるといわれています。REINSの『首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 』のデータでは、築年数26～30年の中古住宅の成約状況は上昇傾向にありますが、全ての中古住宅に該当するとは限りません。

立地や建物の構造次第では、築年数が古くても売れるケースはあるものの、家が古くなるほど価値が下がるという認識が一般的です。マンションの場合も最も需要が高いのは、築15～25年とされています。

ただし築年数25年を超えたら住めなくなるということではありません。木造住宅の法定耐用年数（減価償却年数）が22年と定められているため、25年を過ぎると『税務上の資産価値』がゼロになると考えられているのが理由です。

家を売る流れを解説

家を売却するまでには、さまざまな手続きが必要です。また売却した後は、税務申告をしなければならないケースもあります。家を売る際の流れについて確認しましょう。

売却相場や住宅ローン残債の確認をする

家を売る際、不動産会社の査定によって売り出し価格が決まります。適正価格で売りに出すためには、査定を依頼する前に、売りたい家の相場を調べておくことが大切です。相場を知るには、近隣の不動産の取引価格や市場価格を確認するといいでしょう。

インターネット上のサイトに情報を入力するだけの簡易査定や、国土交通省が提供する土地総合情報システムを利用すると、成約済みの物件情報や実際の売却価格などを閲覧できます。

地価が表示されているサイトもあるので、売りたい家の近隣の相場も分かるでしょう。また引越しのタイミングに加えて、住宅ローンが残っている場合は返済計画も含めて検討する必要があります。

不動産会社に査定を依頼する

家の相場を確認したら、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定とは家に関する情報に基づき、市場価格や固定資産税評価額などを参考にして、簡易的に算出する方法です。

一方で訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に現地に足を運び、立地条件や建物の状況などを確認して、詳細な査定額を算出します。家の売却が決まっているなら、より具体的な金額が分かる訪問査定を行うのがおすすめです。

1社だけでなく複数の不動産会社に依頼することも大切です。また査定結果は必ず書面でもらう点も、忘れないようにしましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果を受け、不動産会社と媒介契約（売主と不動産会社との間で結ぶ契約）を結びます。媒介契約には専属専任媒介契約・専属媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれの違いは、販売活動の権限の付与についてです。

それぞれ以下のような特徴があります。

売却活動を開始する

不動産会社と契約を結んだら、売却活動を開始します。具体的な活動内容は、不動産関連の情報サイトへの物件情報提供・業者間取引サイトへの登録・インターネットや店頭の広告掲載などです。

また内覧希望者への対応も必要になります。すでに引越し済みの家の場合は、不動産会社が対応するケースもありますが、売主も立ち会うのが通常です。内覧は買主の購入決定に大きく影響するため、できるだけ好印象を持たれるように準備しておきましょう。

買主から周辺地域に関する情報や物件に関する質問があった場合は、後々のトラブルを避けるためにも、しっかり答えることが大切です。

買主と売買契約を結ぶ

購入検討者が家を気に入り購入の意思を固めたら、売買契約を結びます。契約を締結する際は、売却価格や引き渡し日をはじめ、詳細な条件を定めて契約書を作成することが必要です。契約書には万が一契約が破棄となった場合の罰則事項についても記載します。

契約が成立したら、買主から手付金として物件価格の10～20％を受け取るのが通常です。また不動産会社には、契約が成立した時点で仲介手数料の半額を支払うので、あらかじめ用意しておきましょう。

なお不動産の売却においては、売買契約の段階で買主から値引き交渉をされるケースがよくあります。そのためあらかじめ値引き交渉を想定し、相場の範囲内で高めの売却価格に設定しておくことが大切です。

物件の引き渡し

売買契約の締結が済んだら、定めた日程で物件を引き渡します。売却代金の領収書や鍵の引渡証など、引き渡し時に買主へ渡す書類を準備しておきましょう。売主・買主どちらの準備も整ったら引き渡しを行い、手付金を除いた残りの売買代金を受け取ります。

残金の決済と引き渡しは、同日に行うのが通常です。ただし売却金額で新しい家の決済を行う場合は、決済が終わり引っ越すまでの数日から数週間そのまま住まわせてもらい、後日引き渡すこともできます。

引き渡しが終わったら所有権移転登記を行い、不動産会社に残りの手数料を支払えば、売却は完了です。

確定申告をする

家を売却して利益が生じた場合は、確定申告をして譲渡所得（売却により得た利益分）に対する税金を納めなければなりません。不動産を売却して得た譲渡所得にかかる税金は、給与所得などとは別に計算する分離課税です。

税率は売却した物件の所有期間が5年を超えるか否かによって異なります。また一定の条件を満たしていれば『3,000万円の特別控除』『軽減税率の適用』『買換え』などの特例を受けられる可能性もあります。

なお売却によって損失が出た場合は、課税はありません。ただし新しく家を購入したり、住宅ローンの残債がある家を売ったりした場合などに適用される特例を受けるためには、確定申告が必要です。

家を売るのにかかる費用や税金の目安

家を売る際には通常、主に以下のような費用や税金が発生します。

資金繰りに困らないように、あらかじめ費用や税金を把握し、計画的に売買を進めましょう。

家を売るのに必要な書類

家を売却する際には、さまざまな書類を用意しなければなりません。査定時と売却時それぞれの場合に必要な書類について解説します。

査定時の必要書類

不動産会社に査定を依頼する際には、主に以下のような書類が必要です。

図面や登記簿謄本などの土地に関する書類は、不動産を管轄する法務局で取得可能です。

売却時の必要書類

家の売却が決まったら、通常以下のような書類が必要です。ただし売却する理由や状況などによって、ほかにも書類が必要になるケースがあります。

詳しくは不動産会社に確認し、抜け漏れなく必要書類を用意しましょう。

家を高く早く売却するコツ

なるべく高い金額で早く売却したいと考える人は多いでしょう。家を高く早く売るためには、ちょっとしたコツが必要です。押さえておきたいポイントを3つ紹介するので、参考にしましょう。

売り出し価格を適切に設定する

近隣の相場に見合った適正な売り出し価格を設定することが大切です。相場の範囲から大きく外れた高額な価格に設定すると、購入希望者がなかなか見つからないという事態になりかねません。

希望者が現れなければ、売却まで時間がかかり、売り出し価格の値下げにもつながります。相場の範囲でなるべく高く売るためには、訪問査定により売りたい家の正確な査定結果を知っておくことが大切です。

ハウスクリーニングやホームステージングで印象アップ

内覧時に購入希望者から好印象を持たれることも大切です。いくら立地条件が優れていても家の中の印象が悪いと、購入に踏み切ってもらえない可能性もあります。

家の中をきれいに片付けておくのはもちろん、ハウスクリーニングなどを利用して、キッチンや水回りなどを掃除しておくのもおすすめです。また照明・家具・インテリアなどで室内をイメージアップさせる、ホームステージングも効果があります。

優良な不動産会社と契約する

家を高く早く売却するために、信頼できる不動産会社を選びましょう。家の売却は不動産会社の担当者が、売却活動に意欲的に取り組んでくれるかどうかにかかっているといっても過言ではありません。

購入希望者が現れても、担当者が誠実に対応しなければ、せっかくのチャンスを逃してしまう可能性があるでしょう。信頼できる不動産会社なのか判断するには、複数の会社に査定を依頼して、比較する必要があります。

不動産会社の選び方

家の売却は不動産会社を選ぶところから始まります。優良な不動産会社かどうかを見極めるには、どうしたらよいのでしょうか。選び方のポイントを4つ紹介します。

売買実績が豊富か

不動産会社とひと言でいっても、賃貸や売買などメインに扱っているジャンルは会社によって異なります。家を売却する際は、売買を扱った経験が豊富な不動産会社に依頼することが必要です。

店舗の看板やWebサイトに、『売買』という文字が最初に書かれている会社は、不動産売買の仲介を中心に扱っていると考えてよいでしょう。店舗のウィンドウに売却物件情報が多数貼ってあるところも、売買実績が豊富といえます。

口コミの評判も確認する

不動産会社選びでは、口コミの評判を確認してみることも大切です。インターネット上の口コミは信ぴょう性が万全とはいえないものの、親切にしてもらった不動産会社に対し、あえて悪い書き込みをすることはないでしょう。

しかし同じ不動産会社に、まったく異なる評価が付けられているケースも少なくありません。例えばたまたま担当者との相性がよくなかったために、会社全体に対して悪い評価を付けている可能性もあり得ます。

あくまで個人の感想として鵜呑みにせず、参考程度にとどめておくのがポイントです。

査定の説明に納得できるか

物件の査定額は、不動産会社によって異なります。売る側としては査定額の高い会社を選びたくなりますが、価格を出した根拠を確認することが重要です。根拠が明確ではない場合、実際の売却価格が査定より大幅に下がってしまう可能性もあります。

査定額の説明を受ける際は、築年数・間取り・周辺の物件の相場・建物の状態・近隣施設の状況の、5つのポイントについて聞いてみるとよいでしょう。分かりやすく、納得できる説明をしてくれる会社を選ぶことが大切です。

売却戦略を明確に示してくれるか

どのような方法で売り出すのかも、しっかり確認しておきましょう。家が早く売れるかどうかは、不動産会社の売却戦略によっても左右されます。

物件の売り出し方は、不動産会社によってさまざまです。インターネットや新聞の折り込み広告だけでなく、近隣エリアにダイレクトメールやチラシを配布する会社もあるでしょう。

どのように売却するのか、どのようなサポートを行うのか、担当者に確認して納得した上で契約することが大切です。

家を売るケース別の注意点

家を売る理由は人によってさまざまです。理由や状況によって、売却までの流れや必要な手続きなども異なります。家を売るケース別の注意点についても、確認しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合

売却する物件が住宅ローンを返済中の場合は、売却価格や自己資金を使って完済する必要があります。ローンの返済中は、抵当権が設定されている状態です。抵当権があるままでは家を売却しにくいため、完済して外さなければなりません。

売却価格だけで完済できる場合は問題ないものの、まれに売却価格だけでは足らず、不足分を自己資金で補うケースもあります。できるだけ自己資金の持ち出しを避けるためにも、完済できるめどがあるか確認した上で売却することが大切です。

相続前後の売却の場合

相続にともなう家の売却は、相続の前後どちらで売るかによってメリットやデメリットが異なります。

相続前に家を売却するメリットは、現金化しておくことで相続人の間で分けやすいという点です。ただし相続前の売却の場合、一般的な不動産売買と同じように、譲渡所得に対して課税されます。また現金で相続した分の相続税の納税も必要です。

相続後の売却では、相続税の申告期限（相続開始から10カ月後）の翌日から3年以内に売却すれば、譲渡所得税を節税できるというメリットがあります。

相続後に売却する場合はまず、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する『相続登記』を済ませておくことが必要です。

認知症になった親の家の場合

認知症の親の家を売却するには2つの方法があります。1つ目は親自身が売却できない場合に、成年後見制度の『法定後見制度』を利用することです。

未成年者や破産後に復権していない人など、裁判所から認められない場合を除き、基本的に誰でも法定後見人になれます。法定後見人になれば、認知症の親の代わりに家を売却できますが、親本人が居住している場合は、家庭裁判所の許可を得なければ売れません。

もう1つは親が亡くなった後に、相続した子どもが売却する方法です。この場合は通常の相続後の売却と同様の手続きを踏みます。

離婚にともなう売却の場合

離婚にともなう売却の場合は、不動産の名義が誰になるのか確認することが必要です。不動産の売却は名義人でなければできないため、仮に夫単独の名義だった場合は、妻は売却できません。夫婦共同名義の場合は、双方が同意している必要があります。

離婚後に元配偶者と連絡を取り合いたくない場合は離婚前、落ち着いて適正価格で売却したいのであれば離婚後の売却がおすすめです。ただし売却で得た現金の扱いは、離婚前と離婚後で異なるので注意しましょう。

離婚前に分ける場合は贈与となり、受け取った側には贈与税が課税されます。離婚後に受け取る場合は、基本的に財産分与となるため、一部のケースを除いて贈与税の課税対象にはなりません。

築年数が古い家の場合

古い家を売る場合は、そのまま売りに出す・取り壊してから売る・リフォームして売るといった方法があります。

一般的には古い家付きのまま売りに出す方法が多い傾向です。昨今は古民家ブームも手伝って、築年数の古い家でも買い手が付く場合もあります。

取り壊してから売る場合は、解体費を考慮することが必要です。更地にして売り出す方が売却しやすいというメリットはありますが、解体費用は自己資金から持ち出さなければなりません。

また取り壊した後の土地は、新しい法律によって再建築不可や面積が狭くなるなどの可能性もあるため、売却前に確認しておくことが必要です。

住み替えによる売却の場合

住み替えとは、持ち家や周辺環境に不便を感じた際などに、不動産の売買取引を行い引越しすることです。住み替えには売り先行と買い先行の2種類の方法があります。

売り先行は今の住まいを売ってから、新しい住居を購入する方法です。売り先行の場合、新しい住まいを購入するための資金のめどが立てやすいというメリットがあります。

ただし売却後すぐに新居が見つからない場合は、仮住まいの家賃や余分な引越し代を支払わなければならないのがネックです。

一方で買い先行は、新しい住居を購入してから今の住まいを売る方法を指します。買い先行の場合は、時間をかけて新居を探せるのがメリットです。しかし売却する家のローンが残っている場合、新居購入分と合わせて2重で返済しなければならない可能性があります。

納得のいく方法を選んで家を売却しよう

家を売る方法として、不動産仲介・買取・個人売買が挙げられます。不動産の売買には、さまざまな手続きや書類作成が必要になるため、実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。

不動産売買の仲介を専門としている会社なら、売却が完了するまでしっかりサポートしてくれます。今回紹介した売却のコツや注意点を踏まえ、納得のいく方法で売却しましょう。

不動産の売却について専門家に相談する