固定資産税は土地や建物、償却資産に課税される税金です。多くの方に関係のある税金のため、聞いたことがあるという方は少なくないと思います。
最終更新日: 2024年06月28日
しかし、計算方法を把握している方は少数派です。そこでこの記事では、固定資産税の計算方法をシミュレーションも交えながら解説していきます。併せて固定資産税額を抑える8つの減額措置についても紹介するので、最後まで読んで参考にしてみてください。
この記事を監修した税理士
菅野歩税理士事務所 - 宮城県仙台市宮城野区
固定資産税とは
前述したように固定資産税は、土地や建物、事業用の償却資産の所有者に課税される税金です。よく不動産に掛かる税金といった説明をされますが、厳密には事業用の償却資産にも課税されます。
また、固定資産税と言われると一軒家のイメージが強いですが、マンションにも課税されるので注意が必要です。
固定資産税とは
固定資産税は、土地や建物、償却資産の所有者に課税される税金で、市区町村に対して納付する地方税に該当します。土地や建物、償却資産を所有していれば必ず課税されると思っている方が少なくありません。しかし、中には課税されないケースもあるため、課税の仕組みを熟知しておくことが重要です。
そこでここでは固定資産税の課税対象について、詳細に解説していきます。
固定資産税の課税対象
固定資産税の課税対象は以下の3つです。
- 家屋
- 土地
- 償却資産
ただし、一部例外もあります。課税されないケースもあるので、注意が必要です。具体例も含めて、それぞれ詳しく解説していきます。
家屋
家屋の固定資産税は、以下の3つの条件を満たしており、且つ例外に当てはまらない建物を1月1日時点で所有している人に課税されます。
- 定着性（基礎などで固定されていること）
- 用途性（住宅や倉庫など、目的の用途で使用出来る状態であること）
- 外気分断性（壁や屋根があり、雨風がしのげる状態であること）
基本的には、一般的な住宅はほとんどが該当すると考えて差し支えありません。
例外は2つです。1つは地方税法に非課税と定められている建物になります。例えば、学校や役所、お寺などです。もう1つは、同一名義人の所有する家屋の課税標準額（後述）が、20万円未満で免税点を満たさないケースです。免税点とは、本来課税対象となる所有財産でもその額未満であれば課税されない額のことを指します。家屋や土地、償却資産毎に免税点は異なります。
土地
土地の固定資産税は、1月1日時点で所有している人に課税されます。駐車場や一軒家の敷地、マンションの敷地権なども課税対象です
一方で、例外が2つあります。1つは地方税法に非課税と定められている土地です。例えば、墓地や道路、山奥の土地などが該当します。もう1つは、同一名義人の所有する土地の課税標準額が、30万円未満という免税点を満たさないケースです。
償却資産
償却資産の固定資産税は、1月1日時点で保有する償却資産を1月31日までに申告することで課税されます。申告しないと過料や延滞金を請求される可能性があるので注意が必要です。
課税される対象は原則として、減価償却費として経費計上が可能な償却資産全てになります。例えば、パソコンやコピー機などです。
一方で、例外もあります。自動車のように別の税制がある物やソフトウェアのような無形固定資産、10万円未満の取得価額しかないものなどです。また、償却資産の合計が150万円未満の場合も免税点を満たさないので、非課税になります。ただし、申告は必要なため、注意が必要です。
家屋や土地には都市計画税もかかる
都市計画税とは街路の整備や下水道の整備などの都市計画事業や区画整理に必要な費用に充てることを目的とした税金です。課税対象は、市街化を活性化させることを目的として定められた「市街化区域内」の家屋や土地になります。ただし、市街化を抑制するために定められた「市街化調整区域」でも条例で定められている区域内では課税されることもあるので、確認するようにしてください。
固定資産税の計算方法
固定資産税の計算方法は、非常に複雑です。固定資産税評価額と課税標準額の違いを理解しないといけませんし、家屋と土地で課税標準額の求め方が異なります。
しかし、複雑でも固定資産税の計算方法を知っておかなければ、送付されてくる固定資産税額が正しいかどうかの判断も出来ません。ここでは固定資産税の計算方法と必要な知識について詳しく解説しますので、最後まで読んで把握するようにしてください。
固定資産税の計算方法
固定資産税の計算方法は以下の式で求めます。
標準課税額（固定資産税評価額 × 軽減税率）× 課税率1.4%（自治体により1.5%や1.6%）＝ 固定資産税額
標準課税額と固定資産税評価額は混同されやすいので、注意が必要です。また、主に市街化区域内で課税される都市計画税の計算式は以下の式になります。
標準課税額（固定資産税評価額 × 軽減税率）× 最高課税率0.3%（制限税率）＝ 都市計画税額
ちなみに制限税率とは、その税率以上の課税をしてはいけないと定められているものです。都市計画税の税率は、自治体によって異なります。
固定資産税評価額と課税標準額の違い
課税標準額は固定資産税評価額に軽減税率を掛けたものです。そのため、固定資産税評価額と課税標準額が一致する場合としない場合があります。一致する場合とは、山林や農地のように軽減税率が適用されない土地や建物の場合です。
一方で、市街地の住宅用地では一致しないことがあります。住宅用地では、「住宅用地の特例措置」による軽減税率が適用されるためです。「住宅用地の特例措置」とは、住宅を用途とする建物の敷地であれば、課税標準額から一定割合を軽減する制度になります。一方で、同じように固定資産税が安くなる「新築住宅の軽減措置」は、固定資産税評価額ではなく固定資産税額を直接軽減する制度のため、固定資産税評価額と課税標準額が一致しない原因にはなりません。
家屋の固定資産税の計算方法
家屋の固定資産税をもとめるためには、固定資産税評価額をもとめる必要があります。家屋の固定資産税評価額は実勢価格の7割です。ただし、これはざっくりとした計算になるので具体的な計算式は以下になります。
評点1点平均の価格 × 床面積 × 単位面積平均の再建築費評点 × 経年減点補正率 ＝ 家屋の固定資産税評価額
この計算式で算出した固定資産税評価額に、課税率を掛けることで、固定資産税額をもとめることが出来ます。
土地の固定資産税の計算方法
土地の固定資産税をもとめるには、家屋と同じく固定資産税評価額をもとめる必要があります。しかし、家屋とは算出方法が異なるので、注意が必要です。計算式は以下です。
土地の面積 × 路線価 ＝ 土地の固定資産税評価額
路線価とは、固定資産税や相続税を算出するために、国税庁が定めた道路に面した土地の価格です。実勢価格の8割程度を目安に定められており、毎年7月1日に国税庁のホームページや各税務署のホームページで発表されます。
上記の計算式で算出した固定資産税評価額に、軽減税率と課税率を掛けることで固定資産税額を算出できます。
負担調整措置
負担調整措置とは土地の評価額が急に高騰や暴落した場合でも、税額が急激に上がったり下がったりしないようにするための措置です。以下の計算式で算出された負担水準の数値によって、課税標準額が変わります。
前年度課税標準額／本年度評価額 × 100 ＝ 負担水準
負担水準の数値によって課税標準額がどう変わるかは以下の表を確認してください。まず住宅用地のケースです。
| 負担水準 | 課税標準額の求め方 |
| 100％以上 | 本年度の評価額 × 特例率 |
| 100％未満 | 前年度の課税標準額 ＋（本年度の評価額×特例率×5％）
本来の課税標準額を上回る場合は、本来の課税標準額が、20％を下回る場合は20％相当額が適用される。 |
次に商業地などの非住宅用地のケースです。
| 負担水準 | 課税標準額の求め方 |
| 70％以上 | 本年度の評価額 × 70％ |
| 60〜70％ | 前年度の課税標準額で据置き |
| 60％未満 | 前年度の課税標準額 ＋（本年度の評価額×5％）
本年度の評価額の60％を上回る場合は60％相当額、20％を下回る場合は20％相当額が適用される。 |
このように、住宅用地か非住宅用地かでも計算方法は異なります。
償却資産の固定資産税の計算方法
償却資産の固定資産税は、以下の計算式でもとめます。
課税標準額 × 標準税率1.4％（自治体によって異なる）＝ 償却資産の固定資産税額
課税標準額は取得価額と耐用年数ごとの「減価率」を用いて計算します。減価率に関しては、各自治体のホームページで確認することが可能です。
また、前年に取得した資産とそれ以前に取得した資産では計算方法も変わるので注意が必要です。
前年中に取得した資産
前年に取得した資産は以下の計算式でもとめます。
取得価額 ×（1 − 減価率 × 1/2）＝評価額
全ての資産の評価額を足したものが課税標準額になります。
前年前に取得した資産
前年以前に取得した資産は以下の計算式でもとめます。
取得価額 ×（1 − 減価率）＝ 評価額
2年目以降は、評価額が下がる計算式に変わります。
固定資産税の計算シミュレーション
ここでは、新築住宅や中古マンション、償却資産それぞれのケースで計算シミュレーションをしていきます。実例を出すことで、固定資産税の計算方法が理解しやすくなるはずです。
それぞれどのような計算をするのか、確認してみてください。ポイントは、各軽減措置の適用です。
新築住宅の固定資産税の計算例
新築住宅を購入した場合の固定資産税を計算していきます。条件は以下です。
- 土地の固定資産税評価額＝1,800万円
- 土地の面積＝140 m²
- 標準税率1.4%の自治体
- 建物の固定資産税評価額＝1,200万円
土地の固定資産税額：1,800万円 × 1/6（小規模宅地用地の特例）× 1.4％ ＝ 42,000円
→200m²以下であるため、小規模宅地用地の特例が適用されます。小規模宅地用地の特例は、固定資産税評価額を1/6に減額する制度です。
建物の固定資産税額：1,200×1.4％ × 1/2（新築住宅の特例）＝ 84,000円
→新築住宅であるため、新築住宅の特例が適用されます。新築住宅の特例制度は、一戸建てが3年間、マンションは5年間、固定資産税額が1/2に減免される制度です。
合計の固定資産税額は126,000円になります。
中古マンションの固定資産税の計算例
中古マンションを購入した場合の固定資産税を計算していきます。条件は以下です。
- 敷地権の固定資産税評価額＝3,000万円
- 敷地権の面積＝70m²
- 標準税率1.4%の自治体
- 建物の固定資産税評価額＝1,600万円
- 築年数8年
土地の固定資産税額：3,000万円 × 1/6（小規模宅地用地の特例）×1.4％＝70,000円
→200m²以下であるため、小規模宅地用地の特例が適用されます。
建物の固定資産税額：1,600 × 1.4％＝224,000円
→新築住宅ではないため、新築住宅の特例は適用されません。
合計の固定資産税額が294,000円になります。築年数が8年なので、新築住宅の軽減措置を受けられないことに注意が必要です。
償却資産の固定資産税の計算例
償却資産の固定資産税を前年前に取得したケースと前年に取得したケースでそれぞれ計算していきます。共通する条件は以下です。
- パソコンの法定耐用年数は4年
- 減価率は0.438
- 標準税率1.4%の自治体
前年前にパソコン10台（1台30万円）を取得したケース
前年前に取得したパソコンの評価額；300,000円 × 10 × (1−0.438) ＝ 1,686,000円
課税標準額：1,686,000円 × 1.4％ ＝ 23,604円
固定資産税額は100円未満を切り捨てるので、23,600円になります。
前年にパソコン10台（1台30万円）を取得したケース
前年に取得したパソコンの評価額：300,000円 × 10 × (1 − 0.438 × 1/2) ＝ 2,343,000円
前年に取得した償却資産のため、減価率に1/2を掛けます。
課税標準額：2,343,000円 × 1.4％ ＝ 32,802円
固定資産税は100円未満を切り捨てるので、32,800円になります。
固定資産税の減額措置
固定資産税にはさまざまな減額措置が用意されています。減額措置を利用することで、大幅に固定資産税を削減できる可能性があるため、しっかりと把握しておくことが重要です。
ここでは多数用意されている減額措置を詳細に解説していくので、適用できる措置を探してみてください。
住宅用地の特例措置
住宅を用途とする建物の敷地に対する特例措置です。200m²以下の小規模住宅用地と一般住宅用地に分けられており、それぞれ減税額が異なります。また、アパートやマンションでも適用することが可能です。
減免される税額
固定資産税の計算時における固定資産税評価額を200m²以内は1/6、200m²を超える部分は1/3まで減免されます。また、市街化区域内に課税される都市計画税の計算時においても、固定資産税評価額について200m²以内は1/3、200m²を超える部分は2/3まで減免が可能です。
要件
住宅用地の特例措置を適用する要件は、2つあります。1つは、住宅を用途とする建物の敷地であることです。もう1つは、該当家屋における床面積の10倍までの敷地であることになります。この2つを満たしていれば適用することが可能です。
新築住宅の軽減措置
2022年3月31日までに建てられた新築住宅の建物に掛かる固定資産税を減免する措置です。戸建てとマンションでは適用される期間が異なります。
減免される税額
基本的には一戸建てが3年間、マンションは5年間、固定資産税額が1/2に減免されます。ただし戸建てであっても、長期優良住宅では5年間減免されるなどの例外もあります。また、固定資産評価額からでなく、固定資産税額から直接減免されることに注意が必要です。
要件
居住部分の床面積が50m²以上280m²以下である必要があります。併せて併用住宅の場合は、居住用の床面積が1/2以上あることが必要条件です。
耐震改修促進税制
2022年3月31日までに、耐震改修工事を行った家屋の固定資産税を減免する制度です。基本的に減免される期間は1年間ですが、自治体の指定する道路に面している住宅に関しては2年間減免を受けられます。
減免される税額
耐震改修工事を行った当該家屋の固定資産税額が1/2に減免されます。120m²を超える箇所には減免措置が適用されないので、注意が必要です。
要件
要件は以下の3つです。
- 昭和57年（1982年）1月1日以前から存在する住宅
- 耐震改修費用が50万円を超えている
- 現行の耐震基準を満たしている
これらの要件を全て満たしている必要があります。
バリアフリー改修促進税制
2022年3月31日までに、一定以上のバリアフリーを伴ったリフォームを行った家屋の固定資産税を減免する制度です。工事が完了した年の翌年1年間に掛かる固定資産税を減免できます。
減免される税額
バリアフリーを伴ったリフォームを行った当該家屋の固定資産税額が1/3減免されます。ただし、100m²以下を超える箇所には減免措置が適用されないので、注意が必要です。
要件
要件は以下の6つです。
- 新築してから10年以上経過している住宅
- 改修した後の床面積が50m²以上280m²以下
- 居住用の床面積が1/2以上
- 障がい者や65歳以上の者、要介護または要支援と認定されている者のいずれかが居住している住宅
- 賃貸住宅でない住宅
- 改修費用が50万円を超えている
省エネ改修促進税制
2022年3月31日までに、一定以上の省エネ改修工事を行った家屋の固定資産税を減免する制度です。工事が完了した年の翌年1年間に掛かる固定資産税を減免できます。
減免される税額
省エネ改修工事を行った当該家屋の固定資産税額が1/3減免されます。ただし、120m²を超える箇所には減免措置が適用されないので、注意が必要です。
要件
要件は以下の5つです。
- 平成20年（2008年）1月1日以前より存在する住宅
- 改修した後の床面積が50m²以上280m²以下
- 居住用の床面積が1/2以上
- 賃貸住宅でない住宅
- 改修費用が50万円を超えている
長期優良住宅化リフォームに関する特例措置
2022年3月31日までに、一定以上の省エネ改修工事や一定以上の耐震改修工事に併せて長期優良住宅を取得する工事を行った家屋の固定資産税を減免する制度です。工事が完了した年の翌年1年間に掛かる固定資産税を減免できます。
減免される税額
一定以上の工事を行った当該家屋の固定資産税額が2/3減免されます。ただし、120m²を超える箇所には減免措置が適用されないので、注意が必要です。
要件
要件は以下の4つです。
- 昭和57年（1982年）1月1日以前から存在する住宅
- 改修した後の床面積が50m²以上280m²以下
- 居住用の床面積が1/2以上
- 改修費用が50万円を超えている
災害等にあった場合の減免措置
自然災害により固定資産に被害が出た場合は、被害の程度に応じて減免されます。土地や家屋、償却資産でそれぞれ要件や減免税額が異なるので注意が必要です。
要件と減免税額
要件と減免税額は、各自治体のホームページで確認することが出来ます。ここでは、愛知県東海市を例に紹介します。土地の場合の要件と減免税額は以下の表を確認してください。
家屋や償却資産の場合の要件と減免税額は以下の表を確認してください。
固定資産税は地方税ですので、各自治体のホームページを確認することをおすすめします。
新型コロナウイルスの影響に伴う固定資産税・都市計画税の減免措置
新型コロナウィルスの影響により事業収入が減少している中小企業・小規模事業者に対する減免措置です。都市計画税も対象になるので、ご自身が要件に該当する場合、積極的に活用してみてください。
減免される税額
減免される税額は、事業収入の減少幅によって異なります。前年比で50％以上減少している場合は全額、30％〜50％の場合は1/2減免されます。
要件
要件は以下の3つです。
- 資本金の額や出資金の額が1億円以下の法人
- 従業員が1000人以下
- 大企業の子会社ではない
これらの要件を全て満たしている必要があります。
固定資産税の減額を受けたい場合の手続き
固定資産税の減税措置を受けたい場合は、各自治体に自身で手続きを行う必要があります。自動で減税されるわけではないので、注意が必要です。
手続き方法については、各自治体によって異なるので、各自治体のホームページで確認もしくは問い合わせてみてください。
固定資産税はいつ払う？
固定資産税は1月1日時点で固定資産を所有している人に課税される税金です。しかし、納税するタイミングは1月1日ではありません。
では、いつ納税するのでしょうか？ 納税をするタイミングを知らないと、お金を用意出来ず支払いが遅れてしまうかもしれません。そこで、納税のタイミングと支払いが遅れたらどうなるのかについて詳しく解説していきます。
毎年4～6月頃に納税通知書が送られてくる
固定資産税は毎年4〜6月ごろに納税通知書が送付されます。しかし、送付されてきたらすぐに支払わなければいけないわけではありません。基本的に4期に分けて支払います。
また、分かれている期ごとに納付期限が設定されています。自治体により多少の誤差はあるかもしれませんが、おおよそ以下のようなイメージです。
| 第1期 | 6月末 |
| 第2期 | 9月末 |
| 第3期 | 12月末 |
| 第4期 | 翌年2月末 |
もちろん、まとめて支払うことも可能です。
固定資産税の納付方法
固定資産税は送付されてきた納付書を使って、コンビニエンスストアや銀行で支払うのが一般的です。しかし、自治体によっては、クレジットカードや電子マネーの支払いに対応しているところもあります。
自治体のホームページで確認するか、問い合わせてみてください。
固定資産税の支払いが遅れるとどうなる？
固定資産税の支払いが遅れると、最悪の場合は財産を差し押さえられてしまいます。差し押さえに至るまでの経緯は以下の通りです。
- 納付期限から20日以内に催促状が送られてくる（自治体に連絡を入れている場合はその限りではない）
- 催促状も放置していると、身辺調査と財産調査が行われる
- 財産調査の結果、差し押さえが可能な財産がある場合は差し押さえられる
差し押さえられた財産は競売に掛けられ、取り戻すことが出来ないので注意が必要です。
また、固定資産税を滞納すると延滞金が発生します。固定資産税の延滞金は、滞納から1ヶ月目とそれ以降で年率が違うのが特徴です。例えば都税の場合は、納付期限の翌日から1ヶ月までは7.3％で、それ以降は、14.6%になります。延滞金の年率は全国一律ではないため、各自治体のホームページで確認してください。
固定資産税の計算方法のまとめ
固定資産税の計算方法と減税措置について、しっかりと把握するのは非常に重要です。稀にではありますが、税金の計算が間違っていることもあります。例えば、以下のようなケースです。
- 1月1日以前に建物を取り壊しているケース
- 事務所や店舗で使用していた建物を住宅として使用しているケース
- 私道として使用されている私有地
さらに、減税措置は自身で手続きをしないと適用されません。この記事で固定資産税の計算方法と減税措置について知って、自身が損をしていないか確認するようにしてください。
仮に通知書に記載された固定資産額の計算が間違っている場合は、自治体に不服申し立てが可能です。場合によっては税理士に相談することが有効なケースもあるので、依頼を検討してみてください。
監修税理士のコメント
菅野歩税理士事務所 - 宮城県仙台市宮城野区
固定資産税は、申告などの手続きは特にありませんので、税額がいくらなのか自分で計算する必要はありません。固定資産税を算出する基礎が固定資産税評価額ですが、土地であれば時価の約７０％が固定資産評価額の目安といわれています。納税通知書の見方を覚えると現在の固定資産の価値を確認することができます。
この記事を監修した税理士
菅野歩税理士事務所 - 宮城県仙台市宮城野区
仙台市宮城野区岩切に事務所を構える税理士の菅野歩と申します。日々の経理業務、会計・税務業務など経営者の皆様のニーズに合わせた適切なサポートを全力で行い、わかりやすくご説明させていただきます。
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