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【まとめ】固定資産税の計算方法や減額制度についてカンタンに解説

最終更新日: 2019年12月21日

「都内で土地と一軒家を購入したので、固定資産税がどのくらいかかるのか気になっている。また可能な限り支払う固定資産税は減らしたい!」そう考えている方はいませんか?

今回は土地や建物などの固定資産を所有する方に向けて、固定資産税の基本的な知識を網羅的にご紹介しています。

固定資産税の定義、計算方法、固定資産税と合わせて課税されることの多い都市計画税のこと、さらには固定資産税を軽減する方法についてもしっかり見ていきましょう。「別に誰かに貸している訳でもないのに、なぜこんなに高額な税金を払う必要があるんだ!」とお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事を監修した税理士

菅野歩税理士事務所 - 宮城県仙台市宮城野区

 
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そもそも固定資産税とは

そもそも固定資産税とは
そもそも固定資産税とは

まずは基本である「固定資産税とはなにか?」についてここで確認していきます。課税されるタイミング=誰が納税義務を負うかについても説明しているので、しっかりチェックしましょう。

固定資産税とは

固定資産税とはその名の通り、「固定資産」に対して課税される税金のことを指します。

固定資産とは広い意味では、現金や商品のような流通性・譲渡性を持たないあらゆる財産を指す言葉です。この広義の固定資産には、土地建物といった形のある固定資産だけでなく、営業権や著作権といった形の無い固定資産も含まれます。

しかし税法における固定資産とは狭義の固定資産であり、狭義の固定資産として課税対象とされるのは、土地・家屋・償却資産の3つだけです。

固定資産税が課税されるタイミングに注意

固定資産税が課税されるタイミングは、「毎年1月1日時点で、自治体の固定資産課税台帳に所有者として登録されているかどうか」で判断します。

したがって12月31日まで所有者だったとしても、1月1日時点で所有者でなくなれば納税義務を負いません。反対に1月1日に所有者なら、1月2日に売却して所有者でなくなったとしても、納税義務を負うことになるのです。

もっとも1日所有しただけで固定資産税を満額負担するのは不公平感があることから、売買契約の当事者間では、買主が一定割合で納税相当額を売主に清算することがよく行われます。

固定資産は大きく3つに分類される

固定資産税の課税対象となる固定資産は、「土地」「家屋」「償却資産」の3つに分類されます。

【土地】

田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野などが「土地」に該当

【家屋】

住家、店舗、工場、倉庫などが「家屋」に該当

【償却資産】

機械器具、備品、工具、構築物、車両(※)、船舶、航空機など、歳月の経過に伴い資産価値が減っていく財産が「償却資産」に該当

※自動車税・軽自動車税の対象となる車両は課税対象外

支払い方法は一括または年4回の分割払い

自治体の固定資産台帳に1月1日時点で所有者として記録されている当事者には、毎年4月〜6月頃に納税通知書が送付されます。この納税通知書には固定資産の情報(所在地、面積など)や評価額、固定資産税額などが記載されているので、必ず確認しましょう。

納税義務を負う当事者はこの納税通知書の記載に従って、一括払いまたは分割払い(年4回)のどちらかを選んで納税します。納税通知書に同封されている納付書を使えば、金融機関だけでなくコンビニからでも納税可能ですが、自治体によってはクレジットカード払いにも対応しているので確認してみましょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法
固定資産税の計算方法

ここでは固定資産税の計算方法を説明していきます。一般的な計算方法のほか、固定資産の種類(土地・家屋・償却資産)ごとの計算方法についても漏れなく紹介しますので、ご自分の所有する財産に応じて解説を読み込んでみましょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税額は、「課税標準額×税率」で計算します。

税率は1.4%が標準となりますが、自治体によっては条例で1.4%以上の税率を定める場合もあるのでお住まいの自治体の情報を確認してみてください。

「課税標準額」の価額は、自治体が個々の固定資産の価値を算定した「固定資産税評価額」とイコールです。固定資産税評価額は、その時々の地価や景気などをふまえて3年ごとに更新されます。

土地、家屋、償却資産それぞれの評価額の計算方法については、以下の見出しを参照してください。

土地評価額の計算方法

土地の固定資産税評価額は、「土地の面積×路線価」で計算します。

路線価とは、国税庁が定める路線(道路)に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの価額です。単純に路線価を面積に乗じるだけならいいのですが、実際には土地ごとに形や道路に面している状況が異なるため、一定の補正率を加味して最終的な評価額を算定することになります。

なお土地によっては路線価が定められていないこともあり、その場合は路線価ではなく一定の倍率を乗じることで評価額を算定してください。路線価および倍率は年に一度改定されており、毎年7月頃に国税庁のHPで発表が行われています。土地の売却が7月付近になりそうな場合は注意してチェックすると良いでしょう。

参考:財産評価基準書路線価図・評価倍率表|国税庁

家屋評価額の計算方法

家屋の固定資産税評価額は、単位当たり再建築費評点を付設し、経過年数に応ずる減点補正率、床面積及び設計管理費等を考慮した評点一点当たりの価額を乗じて、評価額(価格)を求めます。

かなり複雑ですので、「勉強をかねて、家屋評価額の計算方法を正確に理解したい!」という方は、資産評価システム研究センターが公開している「固定資産税評価のあらまし」を参照してください。

参考:平成30基準年度 固定資産税評価のあらまし-土地・家屋を中心に-(平成30年5月)|資産評価システム研究センター

償却資産評価額の計算方法

償却資産の評価額は、資産の取得年月、取得時の価格、耐用年数といった条件をふまえて算定します。

具体的な計算式は次のとおりです。

【前年中に取得した資産の場合】

取得価額×{1−(減価率÷2)}

【前年度より前に取得した資産の場合】

前記の評価額×(1−減価率)

固定資産税とまとめて都市計画税も徴収される

固定資産税とまとめて都市計画税も徴収される
固定資産税とまとめて都市計画税も徴収される

固定資産が都市計画区域内にある場合、固定資産税と共に都市計画税も課税されます。そこでここでは、都市計画税の基礎知識について分かりやすく紹介しているので見ていきましょう。

都市計画税とは

都市計画税とは自治体の都市計画事業や、土地区画整理事業の費用として徴収される税金です。道路や公園、水道など、私たちの生活を支える公共施設を整備するのに欠かせない財源となります。

都市計画税の課税対象は、自治体が定める都市計画区域に所在する土地および家屋です。固定資産税とは異なり、償却資産には課税されません。

所有する土地や家屋が都市計画区域内にある場合は、固定資産税と都市計画税の両方が課税されるため、納税通知書には都市計画税に関する情報(評価額や税額など)も併記されます。

課税のタイミングは固定資産税と同じく「毎年1月1日」です。

都市計画税の計算方法

都市計画税は「固定資産税評価額×税率(上限0.3%)」で計算します。税率は自治体によって異なりますが、法律によって上限は0.3%となっています。

都市計画税の軽減措置

一定条件を満たした固定資産については、都市計画税の軽減措置が適用されます。適用条件は固定資産税の場合と違うので、次の見出しを参照してください。

固定資産税が減額される5つの条件

固定資産税が減額される5つの条件
固定資産税が減額される5つの条件

固定資産税や都市計画税は、一定の条件を満たした場合に軽減措置が適用されます。軽減措置は複数ありますが、特に重要なのは以下の5つです。

1.小規模住宅用地・一般住宅用地にある建物

住宅用地の固定資産税評価額は、一定の条件に応じて固定資産税が軽減されます。


住宅用地の固定資産税が軽減される場合

住宅の条件

軽減措置

小規模住宅用地(住宅1戸につき200㎡までの部分)
固定資産税評価額を6分の1まで軽減
一般住宅用地(住宅1戸につき200㎡を超える部分)
ただし軽減対象となるのは住宅の床面積の10倍まで
固定資産税評価額を3分の1まで軽減

2.新築の建物

次の3つのいずれかに当たる新築住宅は、規模に応じて固定資産税が軽減されます。

  1. 新築の専用住宅で、床面積が50㎡以上280平方㎡以下
  2. 新築の併用住宅(店舗と住宅が一体)で、居住部分の床面積の割合が全体の50%以上あり、かつ居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下
  3. 賃貸アパートなどの共同住宅で、1部屋の床面積が40㎡以上280㎡以下

※住宅が対象ですので、店舗や倉庫などは対象外です。
※2020年3月31日までに新築する必要があります。

新築住宅の固定資産税が軽減される場合
住宅の条件軽減措置
居住部分の床面積が120平方メートル以下対象家屋の固定資産税額の2分の1まで軽減
居住部分の床面積が120平方メートル超対象家屋の120平方メートルに相当する固定資産税額の2分の1まで軽減

3.耐震改修をした建物

耐震改修した建物が一定の条件を満たしている場合、固定資産税が軽減されます。

主な適用条件(すべて満たす必要あり) 軽減措置
  1. 1982年1月1日以前に建築された住宅
  2. 耐震改修の工事費が50万円超
  3. 2020年3月 31 日までに工事完了
  4. 現行建築基準法の耐震基準をクリア
  5. 耐震基準に適合した工事であることの証明を受けている
  6. 所管の役所に耐震診断結果を報告している
  • 対象家屋の120㎡に相当する固定資産税額を2分の1まで軽減
  • 適用年度は工事翌年の1年間のみ。ただし、特に重要な避難路として自治体が指定する道路の沿道にある住宅については2年間。

4.省エネ改修した建物

省エネ改修工事をした建物が一定の条件を満たしている場合、固定資産税が軽減されます。

主な適用条件(すべて満たす必要あり) 軽減措置
  1. 新築された日から10 年以上経過
  2. 居住部分の割合が当該家屋の50%以上
  3. 2020年3月31日までに工事完了
  4. 改修後の住宅の床面積が50㎡〜280㎡
  5. 工事費が50万円超
  6. 他者に賃貸していない
  7. 耐震改修による固定資産税軽減と併用していない
  • 対象家屋の120㎡に相当する固定資産税額を3分の1まで減額
  • 適用年度は工事翌年の1年間のみ。

5.バリアフリー改修した建物

バリアフリー改修工事をした建物が一定の条件を満たしている場合、固定資産税が軽減されます。

主な適用条件(すべて満たす必要あり) 軽減措置
  1. 新築された日から10 年以上経過
  2. 居住部分の割合が当該家屋の50%以上
  3. 2020年3月31日までに工事完了
  4. 改修後の住宅の床面積が50㎡〜280 ㎡
  5. 工事費が50万円超
  6. 工事完了から 3か月以内に申告
  7. 耐震改修・バリアフリー改修工事による固定資産税の軽減措置を受けていない
  8. 申告時に「改修工事完了年の翌年の1月1日における年齢が65歳以上の方」「要介護認定又は要支援認定 を受けている方」「障害のある方」のいずれかと同居している
  • 対象家屋の100㎡に相当する固定資産税額を3分の1まで減額
  • 適用年度は工事翌年の1年間のみ。

監修税理士のコメント

菅野歩税理士事務所 - 宮城県仙台市宮城野区

固定資産税は土地や家屋のほかに償却資産(事業用資産)も対象となります。会社で使用しているパソコンやコピー機、備品などにも一定の金額を超えると課税されます。課税に至るまでの手続きは土地建物と償却資産では異なります。土地家屋は役所が登記情報や現地調査等に基づいて一方的に課税するのに対し、償却資産は所有する企業側が固定資産の内容を申告書に記載して役所に提出しその後に課税されます
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