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代償分割で不動産を相続!特殊な相続税の計算方法とは【税理士監修】

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最終更新日: 2018年10月29日

遺産相続において、相続された財産に家(不動産)が含まれていたら、それをどうやって分割すればいいのでしょうか。自宅を売却したら、たちまち住み慣れた家から離れることになります。そんな方の不安を解消できる方法として「代償分割」という方法があります。引き続き自宅に住み続けながら遺産分割ができる代償分割とは?そして代償分割時の特殊な相続税の計算方法とは?概要から注意点まで詳しくご説明します。

代償分割によって不動産相続を行うケースとは?

家 相続税
相続税と贈与税の比較

遺産分割協議において、主な相続財産が自宅のみだった場合の分割方法は「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有」の4種類です。この中で、単独所有者として自宅に住み続けられるのは、代償分割のみです。遺産分割協議で、代償分割に決める場合、どのような流れになるのでしょうか。

代償分割とは

代償分割とは、特定の相続人が相続するべき金額よりも高額な土地や家などを相続する代わりに、差額を現金やほかの財産の譲渡によって埋め合わせをする(代償金を支払う)方法です。不動産など分割して相続することが難しい財産が遺産の大半を占める場合に行われます。

代償分割について詳しく説明する前に、他にどのような不動産の分割方法があるのかをみていきましょう。代償分割の他には、以下の3種類の方法があります。

  • 現物分割
    土地を分筆して分ける方法です。一戸建ての住宅の場合、不合理な分け方になるので、あまりふさわしい方法とはいえません。
  • 換価分割
    相続した不動産を売却して、売却代金を相続人で分割します。平等に分割できますが、その家に住んでいた場合は、次に住む家を探す必要があります。
  • 共有
    不動産を共有名義にする方法です。しかし、これはあまり賢明な方法とはいえません。この時点ではみんなが納得したとしても、次の世代に相続(二次相続)する際に、関係者が増えてしまい収集がつかなくなる恐れがあるからです。

代償分割が選択されやすいケース

自宅や農地、事業用の用地などの不動産で、分割することでその機能が失われる場合の遺産分割には、代償分割が適しています。

ただし、これは現物を相続する人が単独で行えるものではありません。共同相続人と遺産の評価を一致させた上で、代償金の支払額や方法について合意を得ないことには実現しないのです。

また現物を相続する人は、他の相続人への代償金として支払う現金、もしくは別の不動産が必要になります。さらには、10か月後に相続税を納付する現金も必要です。

これらの条件がそろって初めて代償分割を選択できるのです。

代償分割の流れ

代償分割を選択した場合、必要な手続は次のような流れになります。

  1. 遺産分割協議
    遺産分割協議の場で、代償分割をするという方針を決定します。
  2. 不動産鑑定士に不動産評価の相談
    相続人全員が不動産の価額を共有する必要があります。
  3. 遺産分割協議書の作成
    代償分割して現金を他の相続人に支払う旨を、遺産分割協議書に明記します。これがないと、現金を受け取った相続人に贈与税が課せられることがあります。
  4. 代償金の支払い
    不動産を相続した人が、他の相続人へ代償金を支払います。
  5. 不動産登記の名義変更
  6. 相続税の申告・納付

代償金はどうやって決める

代償金を決めるためには、相続の対象となる不動産の評価額について相続人の間で合意を図る必要があります。このため不動産鑑定士に不動産評価額の査定を依頼します。

単に相続税を納めるのであれば、相続税評価額を基本に考えればいいのですが、代償分割の場合はここからが難問になります。不動産の価格には、相続税評価額の他に実際に取引される価格相場である、実勢価格(時価)というものがあるからです。

一般的に相続税評価額は、実勢価格(時価)の80%程度とされていますから、どちらの価額で代償金を決めるのかで揉めてしまうのです。

代償金を支払う側は金額が低い相続税評価額で決めてほしいところですが、逆に現金を受け取る側は最も高額な時価で分割してほしいと考えるからです。

法律で分割のルールが決められていないことも、揉める原因のひとつです。ただし一般的には時価で分割する方が多いようです。

代償分割で発生する税金は?

代償分割は、相続の中でも特殊な分野に属するため、慎重な対応が必要です。分割を誤った方法で行うと、想定していなかった税金を課せられることがあるからです。どのような税金が課せられるか、ケース別にご説明します。

代償分割時の特殊な相続税計算

代償分割した財産の課税価格を計算するときは、分割対象になった不動産評価額の根拠を何にしたのかによって異なってきます。

たとえば相続人の兄弟2人がおり、実勢価格(時価)6000万円・相続税評価額4800万円の不動産を代償分割で相続した場合で考えてみましょう。まず、兄が不動産を相続して、弟に代償財産として2400万円を支払ったとします。

これが相続税評価額を基に協議して決めたということであれば、それぞれの課税価格は次のようになります。

  • 兄の課税価格 4800万円-2400万円=2400万円
  • 弟の課税価額 2400万円

ところが、これが実勢価格(時価)6,000万円を基に協議して2400万円と決まった金額だということであれば、同じ金額を支払ったのに、課税価格は異なります。この場合、受け取った額に「相続税評価額の時価に対する割合」を乗じることになります。数式と結果は次のとおりです。

  • 兄の課税価格……4800万円-2400万円×「4800万円(相続税価額)÷6000万円(時価)」=2880万円
  • 弟の課税価格……2400万円×「4800万円(相続税価額)÷6000万円(時価)」=1920万円

これは弟の目線で考えると、6,000万円の資産にも関わらず、2,400万円のみを受け取っているため、実質4割の財産のみを相続している状態とみなすためです。相続税化学の4,800万円の4割が1,920万円なので、上記の式と同じ数字になります。計算方法が形を変えていますが、何割を相続したのか、という実態に基づいて計算する、ということです。

知らずにやってしまった場合は、兄の方が課税価格が高いという結果になるので、不公平さを感じることになりかねません。

代償分割で所得税が発生するケース

手持ちのお金で代償金が払えないケースは注意が必要です。分割で支払うことも可能ですが、最後まで支払われる保証がないことから、なかなか分割払いで合意することはありません。その場合は、自宅以外の手持ちの土地をそのまま譲渡するという方法が考えられます。

たとえば兄が、かつて1000万円で購入して、現在の時価が3000万円の土地を所有していたとします。

この土地を代償分割の代償財産3,000万円としてBに無償で譲渡した場合、兄に譲渡益が2000万円(3000万円-1000万円)あったとみなされ譲渡所得税が課税されるのです。

兄としては、実際に利益があったわけでもないので納得のいかないところでしょう。しかし代償分割支払金という「負債」を解消するための資金を得たと考えれば、理解しやすいのではないでしょうか。

贈与税が生じるケース① 遺産分割協議書に記載がない場合

代償分割の代償金を支払うにあたっては、予め遺産分割書を作成して、金銭の譲渡が代償分割によるものだと明記することが重要です。この文言が記載された遺産分割協議書がないと、金銭の授受は単なる贈与とみなされ、贈与税が課税されることになる恐れがあります。

贈与税が生じるケース② 相続額を超えた額を支払った場合

遺産分割協議書に代償分割である旨を記載していても、贈与税が課せられる場合があります。それは相続で得られる金額を超えた場合です。

たとえば、生命保険の受取人が不動産の相続人であった場合、受けとった死亡保険金も含めて平等に分割するべきだと主張されて同意することがあります。その場合は相続で得られる金額を超えた部分については、贈与税の対象になるのです。

代償分割時の税金相談は税理士に

代償分割は相続の中でも特殊な手法です。代償金の支払い方法によっては、相続税以外の税金が発生することがお分かり頂けたでしょうか。トラブルなく円滑に相続を終わらせるためには、税理士に相談するのがベストです。本項では税理士に相談するメリットや、相続税に強い税理士を探すのに適したサービス「ミツモア」についてご紹介します。

代償分割がベストなのかどうか、税理士に相談を

自宅に住み続けるためには、代償分割しかないと考え協議を進めていても、少し立ち止まって冷静に考えることが必要です。はたして代償分割がベストなのか、税理士にすれば財産状況やかかる税金の額を鑑みて、ベストな選択肢を提示してくれるはずです。

相続税の計算は複雑!専門家に相談も有効

相続税の申告書は第1表から第15表まであり、それぞれに金額や事項を書き込む必要があります。相続税申告に慣れていない人は、相当の手間暇をかけないと作成できないものです。

そして苦労して相続税の申告を済ませても油断はできません。もしも申告内容に漏れがあって実際の相続額よりも過少に申告していた場合、10%~15%の過少申告加算税が課せられます。他にも、財産を隠蔽または仮装していたと見なされた場合には35%~40%の重加算税が課せられるのです。国税庁の平成28年の調査報告によると、相続税の申告漏れによる課税価格は。一人当たり2,720万円、追徴課税は591万円とされています。

相続税の申告を税理士に依頼すれば確実かつ迅速に申告してくれます。かける手間やペナルティを受けるリスクを考えると、税理士への相談がおすすめです。

大西道臣 - 愛媛県新居浜市八幡

『代償分割に関する相談をするなら、相続税だけでなく代償分割の業務経験が豊富な税理士に依頼するのが望ましいですね。ただし税理士を選ぶ上では、何よりも人柄が大事です。もしも代償分割に関する経験が少なかったとしても、依頼者様のためになんとかしようとする税理士こそが本当に信頼できるはず。ミツモアのようなサービスも積極的に利用して、ご自分に合った税理士事務所を見つけてくださいね。』
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税理士に相談すれば節税も可能

税理士に依頼すれば報酬が必要になりますが、本人申告をして追徴課税になるリスクや本来納付の必要がなかった税金まで納付してしまうミスをする事態を考えると、最初から税理士に依頼していた方が、結局安価で済んだということもあり得るのです。このことからも、代償分割を含めた相続に関しては、専門の税理士に依頼するメリットが大きいと言えるでしょう。

ミツモアでぴったりの税理士を見つけよう

相続の相談を税理士にするなら、「相続に強い税理士」を選ぶ必要があります。相続の経験が豊富な税理士ならば最新の相続税関連の法律や、節税法に精通しているからです。

そして税理士を探している方におすすめしたいのが、「ミツモア」というサービス。ミツモアでは、ウェブサイト上で自希望やこだわりをクリックするだけで、相続に強い税理士事務所からの見積もりが最大で5社無料で届きます。実際に口コミも登録されていますので、安心です。

ミツモアを利用してぴったりな税理士を見つけて、円滑な相続を実現してくださいね。

【監修税理士 紹介】

大西道臣 - 愛媛県新居浜市八幡

『大西道臣税理士事務所」代表税理士。個人からの税務相談から企業の節税対策まで幅広く対応している。税務調査の立会い時には、長年にわたり税務調査官として勤務した経歴を生かた的確な対応を行う。「身貧しくとも心豊かに」をモットーに、依頼者に寄り添った仕事をする。
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