農地転用とは？かかる費用の相場や必要書類・手続きの流れを解説

農地を農業以外の目的に使用したい場合には、農地転用が必要です。国の機関に申請を行い、許可を得てから農地以外に使用できるようになります。

受理されるまでにかかる期間や、自分で申請する場合や行政書士に依頼する場合の、費用の相場などを紹介します。

この記事を監修した行政書士

農地転用とは？

農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更することです。

農地は田んぼや畑などの「耕作の用に供されている土地」のことで、登記記録における地目にかかわらず、現況が田畑であれば農地とみなされます。

現在は耕作をおこなっていない休耕地であっても、農地に該当します。

農地転用には「許可」または「届出」が必要

農地は国内の農業生産力を左右する重要な土地なので、農地法で「農地以外の目的で利用してはいけない」と定められています。

つまり、個人の判断で田んぼや畑をつぶして家を建てたり駐車場にしたりすることはできません。

用途の変更だけでなく、売買などによる農地の所有権移転も同様に制限されています。

農地を転用したり売買したりするときは、「都道府県の許可」または「農業委員会への届出」が必要です。

市街化区域にある農地は、農業委員会への「届出」のみで転用が可能です。

市街化区域は住宅街や商業施設があり市街地として栄えているエリア、またはこの先市街地として開発する予定のあるエリアを指します。

一方、市街化調整区域は意図的に市街化を抑制するエリアのことです。

建物の建築が許されておらず、農地の転用についても審査を受けて許可を得なければなりません。

農地転用の許可基準

①立地基準

どんな農地でも転用できるわけではありません。

原則として「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」の転用は不可とされています。

農用地区域内農地は、農業振興地域整備計画によって定められた区域内にある農地のことです。

農業の生産性を落とさないために重要な土地であり、農地転用は難しくなっています。

甲種農地や第1種農地は、農業に良好な条件を備えている土地です。

農業生産の基盤を整えるため、転用が認められないケースがほとんどです。

条件を満たせば許可を得られますが、そのハードルが非常に高く設定されているため、現実的にあきらめざるを得ない状況となっています。

例えば農業用施設や公益性が高い施設を建てるなどの目的がなければ、転用が認められません。

①一般基準

転用後の目的の確実性や、周辺農地への影響などの基準を満たしているかも確認されます。

申請された転用目的を達成する資金力がないとみなされた場合や、転用することによって土砂の流出が起きるなど、近隣に迷惑をかける恐れが高い場合は、許可が下りない可能性があります。

また「過去に虚偽の申請をしている」「工事完了後に提出が必要な書類を出していない」など、農業委員会が不適切とした人物に当てはまる場合も不許可になり得ます。

無断で農地を転用すると罰則が課される

もしも必要な手続きを行わず、無断で農地転用した場合には「農地法違反」です。3年以下の懲役、または300万円以下(法人に対しては1億円以下)の罰金が科される恐れがあります。

場合によっては工事の中止や、原状回復を命じられるケースもあります。原状回復は建物などを取り壊して、農地に戻すという意味です。工事費を考えると大きな損失になるでしょう。

万一農地法の存在に気付かず、宅地として利用してしまったとしても、農業委員会や都道府県などの指示により、結局は農地転用許可申請や地目変更登記申請を行うことになります。

農地転用でかかる費用まとめ

農地転用の手続きにあたってかかる費用をまとめました。

申請書類の収集にかかる費用

農地転用の申請そのものに費用はかかりません。ただし、申請に必要な書類の発行などには一定の手数料が必要です。

自分の土地を農地転用するケースでは3万～5万円程度、購入した農地を転用するケースでは6万～8万円程度を見ておくとよいでしょう。

申請には土地登記簿謄本や融資証明などが必要です。

自分の土地でない場合は、所有権を移転するための書類も必要なので、購入した農地を転用するときの方が費用の負担が多いといえます。

行政書士に申請を依頼する場合の報酬

農地転用の申請には書類の収集から許可申請書の作成まで煩雑な作業が必要です。

行政への提出書類作成や申請のプロである行政書士に申請を依頼すれば、スムーズに手続きを進めることができます。

届出よりも許可申請のほうが手続きの手間がかかるので、報酬額も高くなります。

農地転用後にかかる費用

• 登記費用
• 固定資産税

農地を転用したら、地目変更登記が必要です。

自分で登記を行う場合、かかる費用は書類の作成や法務局までの交通費、登記事項証明書の取得にかかる実費のみです。

数千円～1万円程度を見ておくと良いでしょう。

専門家（土地家屋調査士）に依頼する場合、報酬は5万円前後が目安です。

登記の地目変更をすると、固定資産税が変わります。

宅地に変更した場合、農地のときよりも固定資産税が上がることに注意しましょう。

農地転用後すぐに宅地として使用しない期間がある場合でも、転用前より高い固定資産税を払うことになります。

固定資産税は「1月1日の時点」を基準に計算されるのが基本です。

転用のタイミング次第では、利益がない状態なのに高い固定資産税がかかっている状態になってしまうケースがあるので、注意が必要です。

土地の整備にかかる費用

実際に農地を宅地として利用するには、土地をならしたり、地盤を固めたりする宅地造成工事をしなければなりません。

たとえば凸凹な地面をならす「整地」や樹木の伐採・抜根、田んぼなどやわらかい土で覆われた土地の地盤を安定させる工事が必要です。

また、土地が道路よりも低い場合、道路の高さまで埋め立てる「土盛り」や、土盛りした土砂の流出を防ぐ「土止め」なども行います。

国税庁が公開している東京都の宅地造成費は以下の通りです。

農地転用のために必要な書類

農地転用の許可を受けるには、申請書を出すだけでなく、必要書類をそろえて提出する必要があります。

許可申請と届出では、用意すべき書類の種類が異なります。どのようなものを提出すればよいのか、見ていきましょう。

農地転用の許可申請に必要な書類

農地転用許可申請に必要な書類は以下の通りです。

土地登記簿謄本は「発行されて3～6カ月以内」の原本、というように市町村によって有効期間を指定しているケースがあります。

必要書類は都道府県によって異なる場合もあるので、事前に農業委員会に相談・確認してから準備しましょう。

農地転用の届出に必要な書類

農地転用の届出に必要な書類は、許可の場合に比べ、さほど種類が多くありません。

農地転用届出書の書式は、届出が必要な市町村のホームページからダウンロードできたり、役所の窓口などで受け取れたりする場合もあります。

間違った情報を記載してしまうと、スムーズに受理されない原因になるので、記載後はしっかりと確認しましょう。

農地転用の許可を得るための手続きの流れ

農地転用の手続きの流れはおおまかに以下の通りです。

1. 対象の土地に必要な手続きを確認
2. 必要書類の用意・提出
3. 許可が下りたら宅地造成工事に着手

対象の土地に必要な手続きを確認

まずは対象の土地が市街化区域にあるのか、市街化調整区域にあるのかを調べ、必要な手続きを確認しましょう。

市町村にある農業委員会へ相談すると、必要な手続きや書類を教えてくれます。

「農地転用が可能な土地なのか分からない」といった疑問がある場合も、事前に問い合わせましょう。

対応方法は電話での相談や窓口での協議など、自治体によって異なります。状況によって必要書類が異なるので、相談後に準備を進めた方がスムーズです。

必要書類の用意・提出

必要な手続きを把握したら、必要書類をそろえて申請を行いましょう。許可申請であっても届出であっても、窓口は自治体の農業委員会です。

自力で申請することもできますが、専門的な書類の収集や許可申請書の記入は慣れていないとかなり骨が折れる作業です。

行政への申請書類作成のプロである行政書士に依頼すれば、代行費用はかかりますが、スムーズに申請を進めることができます。

転用する農地の広さによって、都道府県農業委員会ネットワーク機構からの意見聴取や、農政局への協議などがあるため、許可が下りるまでにかかる時間が異なります。

許可が下りたら宅地造成工事に着手

宅地造成工事に着手できるのは、農業委員会から許可証が発行された後です。窓口への相談や申請書を提出した段階で、工事を着手しないようにしましょう。

許可が下りた後でも、自治体によっては工事完了後には「工事完了報告書」を提出し、工事が完了した旨を速やかに届ける必要があります。

進捗状況を報告しなければならないケースもあるので、必ず自治体からの指示に従いましょう。報告書の書式は自治体によって異なりますが「許可年月日」「転用面積」「記載事項を証明できる写真」などを求められるケースが少なくありません。

定められたルールを守らないと、工事の中止や原状回復の措置を命じられる恐れがあります。

農地転用の手続き完了までの期間

農地転用の申請をしてから、手続きが完了するまでの期間の目安は以下の通りです。

• 農業委員会への届出の場合：1～2週間
• 都道府県知事への許可申請の場合：40日から90日前後

農業委員会への届出の場合：1～2週間

市街化区域の農地転用届けが受理されるまでの期間の目安は、1～2週間程度です。

許可申請ではなく届出なので、事務的な手続きさえ終われば、受理の通知が届きます。

受理されない場合「対象地が市街化区域にない」「届出者の氏名や住所などの記載に間違いがある」「添付書類が足りない」などの理由が考えられます。

不受理となった場合、受理されない旨と理由を添えて通知されるのが基本です。

できるだけ早く届出を受理してもらうためにも、書類に不備がないよう気を付けましょう。

都道府県知事への許可申請の場合：40日から90日前後

市街化区域以外の農地転用の場合、申請が受理されてから40日から90日程度かかるのが一般的です。

複雑な案件であればあるほど、内容の確認に時間がかかるため、許可が下りるまでの期間も長くなる傾向にあります。

この期間には、書類の準備をするための時間は含んでいません。

書類の収集がうまく進まない場合、農地転用をするために動き出したころから逆算して、半年以上かかる可能性もあります。

土地登記簿謄本や公図の写しなど、法務局へ行けば手に入る書類を取得するのは比較的簡単ですが、地積測量図を土地家屋調査士に依頼する必要が生じたり、土地改良区の意見書を取得する必要が生じたりします。

そのためある程度の時間がかかることを見込んでおきましょう。

許可が下りない場合の対処法

基本的には最初の相談をした段階で、許可される見込みとなってから申請します。しかしまれに許可が下りないケースもあります。

「立地基準や一般基準を満たしていない」「申請書類に間違いがある」などの理由で、不許可になるケースがあるのです。

確認すれば不許可の理由を教えてくれるので、解消してからもう一度申請しましょう。

条件をクリアできる見込みがない場合は、土地の利用を考えるなどの対処が必要です。

農地転用の手続きは行政書士に依頼するのがおすすめ

農地転用の申請は、そろえなければならない書類が多く、個人で行うのは大変です。行政書士に依頼すれば、複雑な手続きもスムーズに進みます。

費用はかかりますが、自分で手続きをする時間が取れない人や、確実に許可を取りたい人は行政書士に依頼しましょう。

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