ミツモアロゴ

相続時の土地評価額の決め方|土地相続の手順も紹介【税理士監修】

見積もりアイコン

2分で依頼

選択肢をクリックするだけ!たった2分で気軽に相談できます。

提案アイコン

見積が届く

最大5人のプロから、あなたのための提案と見積もりが届きます。

プロアイコン

プロを選ぶ

チャットをして依頼するプロを決めましょう。

最終更新日: 2018年12月06日

大切な家族が亡くなって悲しみに暮れる間もなく、葬儀などの手続きを終えてようやく一息…。そんなときにやってくるのが、相続税の手続きです。2015年の相続税法改正で、基礎控除額が縮小。そのため、相続する財産に土地が含まれている場合、都心部であればほとんどの人が相続税の課税対象に入るようになりました。

そもそも相続税を計算する際、土地評価額はどのように決められるのでしょうか。本記事では、土地評価額の計算方法のほか、遺された家族が相続税の支払いによって生活に困らないよう用意されている特例もご紹介します。

相続する土地の評価方法

相続時の土地の評価額の計算には2種類あります
土地相続時の土地評価額の計算方法は2種類あります

相続税が発生する財産には現金や有価証券などの金融資産のほか、土地や家屋などの不動産、車や家具などの動産も含まれます。金融資産の評価は、額面通りなので大きく変わることはありません。しかし、土地(不動産)は購入時の価格が評価額とイコールではないので、相続税の計算が難しいのです。では、相続する土地の土地評価額はどのように決まるのでしょうか。

相続する土地の価格はどうやって決める?

あまり知られていませんが、土地価格の決定方法には4種類あります。それぞれの概要と取引時価を100%としたときの割合は以下の通りです。

価格の種類 概要 取引時価を100%としたとき
実勢価格(取引時価) 実際に売買が成立した価格 100%
公示地価 不動産を売買する際の目安となる価格
国土交通省土地鑑定委員会が不動産鑑定士の評価を参考に、毎年1月1日時点の価格を毎年3月に発表
90%
路線価 国税庁が示す土地の価格
毎年7月1日に国税庁・税務署で公表
70~80%
固定資産税評価額 固定資産税を賦課するための土地評価額
市町村が公表。原則3年ごとに見直し
60~70%

上記4つの価格は用途が異なりますので、順番に説明していきましょう。

実際に土地や建物を売買する際の価格設定には「実勢価格(時価)」が使われます。時価は需要や間取り、眺望などのさまざまな条件で大きく異なります。
また、その土地価格が相場より高いのか、それとも安いのかを判断する指標として使われるのが「公示価格」です。

「路線価」と「固定資産税評価額」は相続税や贈与税、固定資産税の計算をする際に使われます。公示価格や時価より安くなるように設定されていますが、これは、税金の負担が大きくなりすぎないようにという配慮によるものです。

「公示価格」「路線価」はそれぞれが管轄する省庁ホームページで公開されています。「固定資産税評価額」は、土地がある地域の役所などにある「固定資産課税台帳」で閲覧できます。また、毎年届く「固定資産税の納税通知書」でも確認できます。また、公的土地評価情報が一度に確認できるホームページもあります。

【参考URL】

相続税の土地を評価する際に多く使われるのは「路線価」ですが、必ず「路線価」を使わなければならないわけではありません。例えば遺産分割協議でもめて裁判になった場合などは「実勢価格」が多く使われるのですが、これは市場価格に近い額で評価したほうが公平な分割ができるためです。しかし、その分土地評価額は高くなるので、最終的に相続税が高くなってしまいます。

相続税計算時の土地評価額の計算方法

では具体的に、相続税を計算する際に、土地評価額はどのように計算するのでしょうか。

土地の評価額を計算する際は、宅地・畑・山林など、土地の地目ごとに評価します。評価する際の基準になるのは「路線価」ですが、それ以外に「倍率方式」があります。「路線価」はすべての地域で定められているわけではありません。そのため、「路線価」が決まっていない場所では「固定資産税評価額」を基準にした「倍率方式」で計算するのです。

・路線価方式
路線価とは、路線(道路)に面している宅地1平方メートルあたりの価格を定めたものです。路線価が決められている地域では、「路線価方式」で土地評価額を計算します。

なお、路線価を使った計算方法を詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご参照ください。
関連記事:相続税路線価を使った計算方法!土地の価値を概算しよう!【税理士監修】

国税庁のホームページの「路線価図・評価倍率表」では、住所を入力するとその土地の路線価が地図で検索できます。道路にそれぞれ数字が表記されてるのですが、これはその道路に面している土地の1平方メートルあたりの価格を表しています。単位は千円なので、例えば「460」と記載してある道路に面した土地であれば、1平方メートルあたり46万円ということです。

また、数字の横にアルファベットが表示されている場合もあります。これは借地権の評価額を求める際に必要なもので、土地の所有が故人であれば、使用しません。

【路線価方式の計算例】
路線価が50万円の土地100平方メートルを相続する場合の評価額
50万円×100平方メートル=5000万円
となり、土地評価額は5000万円となります。

・倍率方式
路線価図に路線価が設定されていない土地もあります。そのときは、「倍率方式」という計算方法で土地を評価します。これは固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価額を計算する方法です。

倍率方式を計算する場合は、毎年送付されている「固定資産税納税通知書」に記載されている、固定資産税評価額を調べます。このとき注意したいのが「基準年度の固定資産税評価額」を調べるということ。固定資産税評価額は3年に1度改定されており、基本年度とは、改定された年を指します。基本的に、その後3年間の固定資産税評価額は同じのはずなのですが、自治体によっては「土地の時価が下がっている」という理由で、独自に固定資産税評価額を下げているところがあるのです。相続税を計算する際の固定資産税評価額は直前の「基準年度」と定められています(直近の基準年度は2018年)。分からない場合は、役所等で基準年度の固定資産税評価証明書を取り寄せるとよいでしょう。

次に国税庁のホームページの「路線価図・評価倍率表」で、評価倍率を確認し、計算します。

【倍率方式の計算例】
固定資産税評価額が4000万円で、評価倍率が1.1の場合

4000万円×1.1=4400万円

となり、土地評価額は4400万円となります。

評価額は増額・減額になる場合もある

相続税計算時の土地評価額は、土地の形状や周囲の環境などによって補正も行われます。形がいびつな土地などは利用しにくい土地と見なされて評価が減額されますし、逆に角地や二つの路線に挟まれている土地は利用価値が高い土地と見なされて評価が上がるのです。それぞれの補正率は国税庁のホームページで確認できます。

【画地調整があった場合の土地評価額の計算例】
路線価が50万円の土地100平方メートルの土地で、補正率が0.97の場合

50万円×100㎡×0.97=4850万円

となり、補正がない場合と比べて150万円の減額となりました。

なお、土地評価額の計算方式が倍率方式の場合は、土地の形状や環境が考慮されないので調整は不要です。

土地の分け方を話し合う遺産分割協議

土地をどのように分けるかは、相続人の話し合いで決めます
土地をどのように分けるかは、相続人の話し合いで決めます

土地の相続は、相続に関するトラブルの中でも最も件数が多いもの。相続人の一人が相続する土地に家を建てて住んでおり、その土地を複数の兄弟が法定相続人として相続するというケースも多いためです。その場合、土地はどのように分けるのでしょうか。

相続発生時は、遺産分割協議を行う

相続発生時は相続人同士が話し合い、どのように遺産を分けるかを決定します。これを「遺産分割協議」といいます。

基本的には、相続人全員が何らかの形で話し合い、土地などの遺産の分け方を決めます。話し合いの方法は、電話やメールでも構いません。そして相続税申告の際には、話し合いの内容を「遺産分割協議書」としてまとめ、相続人全員が署名捺印した上で提出します。

遺産分割協議書には決まった書式などはありませんが、税理士事務所などのホームページに書式例が記載されていることもあるので、参考にするとよいでしょう。その後のトラブル防止のためにも、作成した遺産分割協議書は相続人全員が保管するようにしましょう。

土地の分割方法は4種類!

相続した土地の分け方を遺産分割協議で話し合うと言っても、土地は線を引いて簡単に分けられるものではありません。実際の土地の分割で使われているのは、主に4つの方法です。

  1. 現物分割
    土地や家をそのまま分割する方法です。敷地を図面化して線をひき、それぞれの持ち分を明記するほか、家は第一子に、土地は第二子にと、形を変えずに分ける方法があります。
  2. 代償分割
    一人の相続人がすべての土地を相続し、他の相続人には相続分に応じて金銭を支払う方法です。不満が出にくい方法ですが、土地を相続した人の負担も大きくなります。
    関連記事:代償分割で不動産を相続!特殊な相続税の計算方法とは【税理士監修】
  3. 換価分割
    土地を売却し、売ったお金を分割する方法です。公平に遺産を分割できる方法ではありますが、その土地に住んでいる人がいた場合は、その後の生活に影響がでてしまいます。
    関連記事:換価分割で不動産を相続!関連する税金の種類と計算方法は?【税理士監修】
  4. 共有分割
    土地を分割せず、相続人全員で所有する方法です。分割を先送りする方法という見方もできるでしょう。相続した土地の分割方法に問題がある場合は、後でより大きなトラブルになってしまうこともあります。

土地評価額80%減も!賢い相続税対策

土地の相続税は特例の適用などで節税できます!
土地の相続税は特例の適用などで節税できます!

相続税にはさまざまな控除や特例があり、工夫次第で大きく節税できる税金です。特に土地の評価額は計算方法や補正額の適用方法などで、大きく変わります。活用できる方法を知って、賢く事前の相続税対策ができるようにしたいもの。具体的にどんな方法で節税できるのかを知っておきましょう。

土地の分割を工夫すれば、税制上有利になることも?

不動産相続時の相続税は、土地などの評価額に左右されます。ですから、できるだけ評価額を下げることが、土地の相続税を節税する大きなポイントです。

そこで、土地の分割方法で出来る節税方法をご紹介しましょう。相続する土地の評価は分割後の土地について行われるので、遺産分割協議の際にどのように土地を分けるか次第で、評価額を下げることができることがあるのです。特に、角地などの画地補正で加算される(評価額が高い)可能性がある土地の場合、土地が接している道路を考慮して分割すれば加算補正がなくなり、評価額を下げられます。

売却時期によって税金が変わる?

離れた場所に住んでいるなど、土地を相続しても活用できない場合は売却を考える人も多いでしょう。土地売却時に、売却金額から土地取得にかかった取得費(不明の場合は売却価格の5%)や諸経費(売却にかかった仲介手数料や印紙代など)を引いたものを譲渡所得と呼びます。そしてこの金額に所得税と住民税がかかるのですが、実は売却する時期によっては所得税の税率が変わるのです。

例えば、長年親が住んでいた土地を相続した場合で考えてみましょう。3年以内に売却すると「譲渡資産の取得費の特例」という特例が適用できます。簡単に説明すると「売却した土地を相続する際に支払った相続税額を、土地の売却額から引くことができる」という特例です。つまり、土地の譲渡所得額を安くでき、所得税の減税につながります。

もし、「売却を考えているものの相続から3年は超えてしまった」という場合、保有期間が5年を超えると所得税と住民税の税率が低くなります。土地の所有者になった後、売却した年の1月1日までの保有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、所得税と住民税が高くなりますが、5年を超えると「長期譲渡所得」となり、所得税と住民税が下がるという制度によるものです。譲渡所得の所有期間は被相続人の保有期間から通算されるので、多くのケースは長期譲渡になります。

【短期・長期譲渡所得の税率】
  • 短期譲渡所得の場合
    所得税30%
    住民税  9%
  • 長期譲渡所得の場合
    所得税15%
    住民税  5%

また、2019年末までは、「3000万円特別控除」が適用されます。これは離れて住む親の家を相続した人が家や土地を売却する際に、「譲渡所得3000万円までは課税額が実質ゼロになる」というもの。もともとは「本人が住んでいる家や土地」を対象としたものでしたが、特例で2019年末までは、相続した実家に誰も住んでいなくても控除が認められるのです。ただしいくつかの条件がありますので、詳しく知りたい方は税務署や税理士などに相談するとよいでしょう。

ちなみに、「譲渡資産の取得費の特例」と「3000万円の特別控除」は併用できません。

土地評価額が80%減に!小規模宅地等の特例

遺された家族が、相続税納付の影響で暮らしに困らないように設定された特例の一つに「小規模宅地等の特例」という制度があります。これは、条件に当てはまれば土地評価額を最大80%減額できる、というものです。

例えば土地評価額が5000万円であれば評価額を1000万円にすることができるといったように、相続税額を大きく減額できる魅力的な制度なのですが、その要件はとても複雑。中でも最も重要な条件は、「亡くなった人が自宅として使用した土地」であることです。この制度はそれまで住んでいた土地を相続したことで、遺された人の暮らしに影響を与えないよう配慮する目的のものだからです。また「小規模」の名称の通り、土地面積330㎡までという制限もあります。

この特例が適用される相続人は、

  1. 配偶者
  2. 同居していた親族
  3. 相続前の3年間に自分や配偶者の持ち家に住んでいなかった別居親族(通称:家なき子特例)

です。3.の場合は、1.および2.に当てはまる相続人がいない場合のみ適用されます。

そのほかにも二世帯住宅の場合や亡くなったときに老人ホームにいた場合など、さまざまなケースによって適用されるかどうかが変わります。

関連記事:小規模宅地の特例の節税効果を解説!不動産相続の最重要特例!!【税理士監修】

梶田義孝 - 東京都渋谷区代々木

「小規模宅地等の特例の適用条件の3.『相続前の3年間に自分や配偶者の持ち家に住んでいなかった別居親族(通称:家なき子特例)』は、2018年4月の改正によってより複雑になっています。現在は効果的な節税策も、数年後には法改正で使えなくなってしまうことが頻繁にあるのが相続税の世界。最新の法律や節税策を個人で身に付けるのは非常に難しいので、専門家である税理士に相談されることをおすすめします。」
ミツモアでプロを探す

相続で注意したいトラブル5選!

土地の相続トラブルを防ぐには、遺言書が重要
土地の相続トラブルを防ぐには、遺言書が重要

土地の相続は平等な分割がしにくいこともあり、トラブルになりやすいといえます。しかも相続財産のおよそ4割強は土地であり、立地環境などで評価額が変わることもあって他の事例と同じように判断できないのも厄介なところ。相続トラブルかあ兄弟姉妹の仲に亀裂が入らないようにするには、事前の準備がとても重要です。

土地相続のトラブル①故人と同居しており、そのまま家を相続できると思いこんでいるケース

兄弟姉妹の1人が長年故人と同居しており、自宅介護などをしていた場合に発生しやすいトラブルです。「最後まで面倒を見たのだから、実家の家と土地をもらうのは当然」という思い込みが原因で起こります。

認知症の親の介護などで大変な思いをした場合「これだけ貢献したのだから、その分は相続時に考慮されるはず」と思いがち。けれど、相続に関する「寄与」は「財産の維持や増加に貢献しているかどうか」が問われるため、世話をしたかどうかは判断基準になりません。ですから世話をしたことが認められるには、相続人同士の話し合いの場で訴える必要があるのです。そして話し合いで思惑が合致しない場合は裁判に申し立てることになるのですが、多くの場合で最終的に法定相続分で分割することになってしまうのです。

このようなトラブルを防ぐためには、「遺言書を遺すこと」が一番の方法。家や土地を誰に相続させるのか、その場合、他の兄弟姉妹へはどのように対応するのか、など漏れがないように記載しておくことが重要です。

土地相続のトラブル②相続した土地の名義が変更されていなかった!

土地の名義は相続が発生したからといって、すぐに変更しなければならないものではありません。実際に、相続の際調べてみたら土地の名義は曽祖父のものだったというケースも多くあります。

この場合、土地を相続して名義を変更するには、遡ってそれぞれの代の相続に関係する人の合意を取った上で、遺産分割協議書と登記関係書類への署名押印をしなければならないのです。1代遡るくらいであればまだしも、3代遡ればその人数は10名を超える場合もあります。もし遠方に住んでいるのであれば時間と交通費を使って、署名をもらいにいかなければならないかもしれません。さらに一度も交流のない親類の場合は、すぐに押印してもらえない可能性も。

さらに、3代前の遺産分割時の協議内容をみんなが知っているわけではないので「自分にも相続の権利がある」という主張をしてくるかもしれません。それぞれに対応していては、相続税の納付期限に間に合わなくなることもあります。

相続が発生する前に土地の登記を確認し、名義変更が必要な場合は早めに対応しておくようにしましょう。

土地相続のトラブル③相続したが、相続税を支払うためのお金がない…

遺産分割協議において故人と同居していた相続人が家と土地を相続し、その他の兄弟姉妹が現金や証券などの金融資産を相続することになった場合に発生しやすいトラブル。「遺産分割がスムーズに進んだ!」と思っていた矢先、不動産の評価額が思いのほか高額で相続税が発生したという場合です。

相続税は相続人が相続した財産について計算されます。その額が想定より高額で、基礎控除の他さまざまな控除や特例でもカバーできない場合に相続税の課税対象になります。相続税の納税は、原則現金で相続発生から10カ月以内に申告して納税しなければなりません。現金を相続していない場合は相続税を自分の貯蓄等から支払う必要があります。

遺産の分割については話し合っていたけれど、相続税についての話し合いは事前に行っていないことは多いもの。相続税が発生するかどうかを計算した上で、その支払いをどうするかというところまでを生前に話し合っておきましょう。

土地相続のトラブル④ 狭い土地を分割したら、税制面で不利になってしまった

相続税は、相続人単位で課税されるもの。なので、広い土地を分割して相続することで土地の評価額が下がり、相続税がゼロになるケースもあります。たとえば本記事で土地を分割して相続する節税方法をご紹介しました。しかし、狭い土地の分割や土地評価額の減額を狙った不合理な分割は、明らかな相続税対策とみなされることがあります。そしてその分割が節税回避のためと判断された場合は、土地の評価額は分割前の評価額(高い方)が適用されることになるのです。相続税の節税のために講じた策が無駄になってしまうだけでなく、課税対象財産を意図的に隠していたとして「重加算税」のペナルティが科される恐れすらありますので注意が必要です。。

【監修税理士 コメント】

梶田義孝 - 東京都渋谷区代々木

『本記事で紹介されている以外にも、相続には意外なところにトラブルの種が潜んでいるのです。例えば、相続人同士の話し合いも進んで不動産を相続することになった場合を想定してみましょう。一見なんの問題もないように思えますが、相続税は現金で納めるのが原則。手元に現金がないと支払えませんよね。こうした際には、「物納」といって現金以外で納付することができます。</p> <p>税理士に事前の相談をしておけば、このように盲点となりがちな点まで指摘してくれるはずです。相続問題は1人で抱え込まずに、専門家の力を借りるのがベストの選択肢と言えるでしょう。』
ミツモアでプロを探す

土地の相続は複雑!トラブルを未然に防ぐには・・・

土地の相続税問題は税理士に相談するのがおすすめ
土地の相続税問題は税理士に相談するのがおすすめ

評価額の算出方法が複雑で、実勢価格と異なるためにトラブルになりやすい土地の相続。簡単に分割できず、現金化できないという特徴もあります。そんな複雑な土地の相続だからこそ、トラブルなく相続を終わらせるために、税務のプロに相談するのも有効な方法です。

土地相続のトラブルは税理士に依頼で防げるかも

土地だけでなくさまざまな相続税について相談でき、手続きを手伝ってくれる専門家──それが税理士です。税理士はその名の通り税金のプロですので頻繁に変わる税制度について熟知しており、手続きに必要な書類の作成や申告を代行してくれるプロフェッショナルなのです。

税理士に依頼すれば遺産の時価調査も行ってくれますので、土地の評価額を調べて正確な相続額を算出してくれます。土地の分割方法などトラブルになりやすい遺産分割協議についても進め方などをアドバイスしてくれるので、大きなトラブルへ発展せずに分割できることも多いのです。

税理士にお願いするメリット

土地の相続税に関する手続き等を税理士に依頼するメリットは、なにより相続税に関する豊富な知識で、必要な情報や計算をやってもらえること。複雑な土地の評価額の計算も土地の状態に応じた税率を知っているので確実ですし、自分で調べながらやるより短時間で正確な申告書類を作成してくれるのです。

書類にミスがあれば何度も作成しなおすことになり、最悪の場合は納税期限に間に合わなくなることも。その場合、追徴課税される可能性もあるので、プロの存在はありがたいはずです。

さらに、申告書を作成する際、さまざまな控除や特例を活用した節税についてアドバイスしてくれるのも大きなメリット。知らなければそのまま支払っていた相続税が、専門家ならではの節税方法を駆使すれば大きく減額できる可能性があります。

そして、遺産分割協議の際に入ってもらうことで、相続人が冷静になれるという点も忘れてはいけません。身内だけだと感情的になりやすい分割協議に第三者が入るだけで、それぞれがお互いの言い分を聞きながら妥協点を見出して協議できる可能性も高いのです。兄弟姉妹の関係に大きな亀裂が入りがちな分割協議。相続を縁の切れ目にせず、円満な話し合いの場とするためにも税理士の存在は大きいと言えるでしょう。

税理士にお願いするデメリットや注意点

税理士に相続税の手続きを依頼する際のデメリットは、依頼費用がかかること。多くの税理士事務所では、相続税申告の際の税理士報酬を相続財産額で決めています。その相場は相続財産の0.5~1.5%程度。相続財産の総額が5000万円であれば、25~50万円程度です。

また、税理士にも得意分野があります。すべての税理士が相続税について詳しいというわけではありません。相続税に関する案件を扱った経験が少ない税理士に依頼した場合、特例などを適用せずに申告してしまうこともあるのです。その場合、減額できるはずの相続税を支払ってしまうことになりかねません。

税理士を依頼する際に注意するポイント

税理士への依頼を検討する場合には税理士のホームページなどで、これまでどんな案件をどのくらい扱ってきたのか確認するのが重要です。相続税手続きを多数扱っている税理士事務所であれば、さまざまな条件に合わせて適切な方法を提案してくれるはず。親族間のトラブルが防げるよう、話し合いや手続きを進めてもらえます。

そこでおススメしたいのが、ミツモアというサービスです。登録している税理士の全国の中から、近所で相続案件を得意とする税理士を簡単に探せます。無料で見積もりを依頼すると最大5社から見積が届くので、相談報酬についても納得した上で相談できるはずです。

【監修税理士 紹介】

梶田義孝 - 東京都渋谷区代々木

「お客様一人ひとりへの真心を大切に」をモットーとして活躍する梶田税理士・司法書士。相続税の事前対策やシミュレーション、納付手続きまで依頼者に寄り添ったサービスを展開する。また、会社設立にも強く、数々のスタートアップ企業の立ち上げに立ち会ってきた。
ミツモアでプロを探す