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換価分割で不動産を相続!関連する税金の種類と計算方法は?【税理士監修】

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最終更新日: 2018年10月31日

遺産分割をめぐって相続人同士で揉めるケースは、非常に多くあります。
そして遺産の中でも大きな割合を占めることが大きい土地(不動産)の相続案件は、分割方法を巡ってトラブルになることも多くあります。本記事では相続時に土地を分割する方法の1つである「換価分割」について、制度概要と関係する税金の情報まで、分かりやすくお伝えしていきます。

家 相続税

換価分割とは

土地の分割方法の1つである「換価分割」について、説明します。まず、他の分割方法について簡単に説明した上で、換価分割を選択するメリット・デメリットを説明していきます。

財産の分割方法は大きく分けて3種類!

相続人が遺産を分け合う際、大きく分けて以下の3つの方法を用います。

  1.  「現物分割」土地を分割することなく各相続人が相続する
  2.  「代償分割」特定の相続人が相続額を超える価値の土地を相続し、他の相続人に対して金銭を支払う
  3.  そして今回ご説明する「換価分割」

土地以外も含めた遺産分割時に最もよく用いられる分割方法は「現物分割」です。しかし不動産のように現物での分割が困難な場合には「代償分割」や「換価分割」といった方法も用いられます。

換価分割とはどんな制度?

換価分割とは、相続財産を売却して現金化し、その現金を各相続人に配分する遺産分割の方法です。
たとえば不動産は、その価値が明確ではなく、ひとつひとつの個別性も強いため、これを分割しようとすると相続人の間に不公平感が生まれることになります。
また、そもそも不動産が1つしかない場合は、これを平等に分けようとすると共有名義にするしかなく、相続後に争いの火種を残すことになります。
その点、換価分割であれば分割されるのは「現金」という価値の明確な財産であり、1円単位できっちり分割できますので、不公平感が生じず円満に相続を進めることができると言えるでしょう。

換価分割を選択するメリット・デメリット

以下のようなケースでは、換価分割を選択するメリットがあります。

  • 遺産のほとんどが不動産で、現物分割が難しい場合
  • 金銭的に平等な遺産分割を行いたい場合
  • 相続人誰もが欲しくない不動産がある場合
  • 相続税の納税資金が足りない場合
  • 代償分割したいが、他の相続人へ支払う資金が足りない場合

価値が変動しやすい不動産と比べて「現金」ならば公平ですし、相続税の支払いには現金が必要です。換価分割はその点において、優れた分割方法と言えるでしょう。

一方、換価分割には以下のようなデメリットがあります。

  • 愛着のある財産でも手放さざるを得ない
  • 売却に手間と時間がかかる
  • 売り急ぎにより、希望の価格では売れない場合もある
  • 売却により譲渡所得税がかかる場合がある

長年住み慣れた愛着のある家でも手放さなければなりません。また、いざ売ろうとしても相続税の納付期限までに最高の価格で売れる保証は全くありませんので、当該地域の地価が下がっている時期などは要注意です。

換価分割で発生する税金は?種類と計算方法

相続の際にかかる税金として、相続税がかかるのはご存知だと思います。
しかし、換価分割時には、相続税以外の税金についても考慮する必要があります。
本項では、換価分割により発生する税金の種類と計算方法、税金を減額できる特例、さらには贈与税の課税を回避するための方法についてもご説明します。

換価分割時の相続税計算

換価分割により不動産などを売却して現金を各相続人に分配したとしても、相続税の計算上は、あくまで被相続人が亡くなった時点で所有していた財産の相続税評価額がベースとなります。

以下の具体例で考えてみましょう。

  • 相続財産は土地のみ(相続税評価額:7,500万円)
  • 相続人は子ども3人
  • 土地を相続税の申告期限までに9,000万円で売却して換価分割(3分の1ずつ)

この場合の相続税は、あくまで土地の相続税評価額7,500万円を基に計算しますので、以下の通りです。

評価額7,500万円-基礎控除4,800万円(3,000万円+600万円×3人)=2,700万円
2,700万円×1/3(子3人の各法定相続分)=900万円
900万円×10%(相続税率)=90万円
90万円×3人=270万円

相続税の総額は270万円となります。

そして上記のケースでは、換価代金の取得割合も法定相続分と同じく3分の1ずつですので、子ども3人がそれぞれ90万円ずつの相続税を納めることになります。
土地の売却価格(9,000万円)が相続税の計算に影響することはありませんのでご注意ください。

換価分割時の譲渡所得税

相続人が換価分割のために売却した財産について、購入時の価格(取得費)よりも、売却価格の方が高い場合は「譲渡所得税」がかかります。
なお、相続により取得した財産の取得費については、被相続人の取得費を引き継ぐことになっています。
たとえば土地の場合、被相続人が土地を購入した時よりも、売却価格が値上がりしている場合のみ、譲渡所得税が課税されるのです。

換価分割で土地を売却した場合の譲渡所得税

・「短期譲渡」と「長期譲渡」

売却したのが土地などの不動産であれば、所有期間に応じて「短期譲渡」と「長期譲渡」に分けられ、それぞれ以下の通り税率が異なります。

  • 短期譲渡 … 「売却代金-(取得費+譲渡費用)」×39%(住民税30%+住民税9%)
  • 長期譲渡 … 「売却代金-(取得費+譲渡費用)」×20%(住民税15%+住民税5%)

「短期譲渡」とはその年1月1日現在で所有期間が5年以下の場合、「長期譲渡」とは所有期間が5年超の場合をいいますが、相続により取得した財産については被相続人の所有期間も含めて判定しますので多くのケースは長期譲渡になります。

なお、各相続人が確定申告をする際には、売却代金や取得費、譲渡費用を換価代金の取得割合で按分して譲渡所得を計算します。しかし相続税の申告期限までに換価代金の取得割合が決まっていなかった場合(つまり未分割のまま売却し、確定申告期限を迎えた場合)には、法定相続割合で按分して申告を行うことになります。
この場合、その後に換価代金の取得割合が法定相続割合とは異なる割合で決まったとしても、一度行った譲渡所得の申告について更正の請求等によるやり直しを行うことはできません。

・不動産売却時に譲渡所得税を軽減する特例

また、不動産の売却については各種特例により譲渡所得税が軽減される場合があります。
代表的な軽減特例として、自宅(居住用財産)売却時に適用される3,000万円の特別控除がありますが、この特例はその自宅(居住用財産)に実際に住んでいた人しか利用できません。
このように、特例を受けられる相続人と受けられない相続人がいる場合、仮に換価代金の取得割合が同じだったとしても、税引き後の手残り額に差が生じます。トラブルの火種になりかねませんので、税理士などの専門家へ方針を相談しておくと良いでしょう。

・相続税による所得税の軽減特例

相続により取得した財産を相続税の申告期限から3年以内(つまり相続開始から3年10ヵ月以内)に売却した場合、支払った相続税のうち売却した財産に係る分について、譲渡所得の計算上で経費にできる特例があります。これを、「相続税額の取得費加算」といいます。

換価分割で贈与税は発生しない?

換価分割時には原則、贈与税はかかりませんが、例外もあるので注意が必要です。

まず不動産の換価分割を行う場合、以下の2つのパターンがあります。

  1. 法定相続割合や換価代金の取得割合に応じ、共有名義で相続登記してから売却
  2. 売却手続きの便宜上、相続人のうち代表者1名の単独名義で相続登記してから売却

このうち2.のパターンについては、相続登記しなかった相続人が売却代金の分配を受けた際、贈与税が発生するのではないかと心配される方がいるかもしれません。
しかし単独名義で登記をするのは、単に換価のための便宜上の理由によるものであり、その後売却代金が遺産分割協議書の内容通りに相続人へ分配された場合には、贈与税が課税されることはありません。

ただし、換価分割である旨ならびに換価代金の取得割合を遺産分割協議書に記載していないと贈与税の課税対象とされる恐れもありますので必ず記載するようにしましょう。

遺産分割協議書の記入方法

換価分割を行う場合の遺産分割協議書には、主に以下の内容を記載する必要があります。

  • 被相続人の情報(氏名、死亡日など)
  • 協議を行った旨、協議に参加した相続人
  • 換価分割を行う旨、換価代金の取得割合
  • 換価対象となる財産(不動産は登記簿謄本どおりに記載)
  • 遺産分割協議が成立した日付
  • 相続人の住所、氏名(自署)、押印(実印)

税理士岩崎公治事務所 - 北海道札幌市中央区

『換価分割は相続財産が土地・建物などの固定資産しかなく、相続税の納税資金がない場合や、財産の分割が困難な際などやむを得ず使用するケースもあります。しかし、本記事でもご紹介してきた通り、所得税や贈与税が発生することも十分に考えておかなければなりません。』
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換価分割時の相談は税理士に

相続の当事者になることは、一生のうちにそう何度もあることではありません。
慣れない相続に関する手続き・申告となると自力で行うには大変な時間と労力がかかりますので、専門家の力を借りることをおすすめします。
特に土地の分割は税金に関わる事項も多いので、税理士に相談するのがベストです。

換価分割時の税務は複雑

これまでご説明してきたように、換価分割については相続税だけでなく譲渡所得税も考慮しなければなりませんし、贈与税を課税されないようケアする必要もあります。
土地などの不動産をめぐる税金は税制自体が非常に複雑ですし、万が一ミスした時の損害も非常に大きくなりますので、税理士の知恵を借りた方が安心かつ安全でしょう。

換価分割がベスト?税理士に相談すれば最適な選択肢が

そもそも「換価分割」という手法がベストとは限りません。
先にご説明した居住用財産の譲渡所得の特別控除のように、特例を適用できる相続人が限られている不動産がある場合には、特例の対象となる相続人が1人で不動産を相続してから売却し、他の相続人には代償金として金銭を支払う「代償分割」を採用した方が手残りは多くなります。税理士に相談すれば、依頼者の財産状況などを考慮して最適な選択肢を提示してくれるでしょう。

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【監修税理士 紹介】

税理士岩崎公治事務所 - 北海道札幌市中央区

税理士として、多数の相続案件に携わった経験を持つ。効果的な節税策を伝授する他、信頼できる人間に財産管理を任せる「家族信託」の有用性を広める活動にも注力している。
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