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不動産開業の基礎知識。失敗しないための基本準備をしよう!

最終更新日: 2019年12月26日

不動産開業を何の知識もなく始めれば失敗することは目に見えており、開業するには時間や費用をかけて、きちんと準備する必要があります。

未経験者でも個人で不動産屋を開業できるの?資格はいるの?などなど、基本的な知識について解説していきます。

不動産業は未経験でも開業できるの?年収はどれくらい?

不動産開業を始めるには

これから不動産業を開業しようと考えている方にとって、年収というのは大変気になるところです。

また、他の業界と比べて専門知識が必要なイメージの不動産業。未経験でも開業することができるかどうかについても知りたい方は多いでしょう。

不動産業の年収事情や、未経験者がどう不動産開業をするのかについて解説していきます。

不動産業が未経験でも開業できる理由

不動産業は、自分で多くの在庫を抱えて商品を販売するわけではなく、仲介がメインになる業態です。

つまり、在庫を抱え込むリスクが他の業種に比べて少ないので、未経験でも開業しやすいと言えるでしょう。上手くいって高額な契約が決められれば、開業してすぐに高い売り上げを上げる人もいます。

とは言っても、未経験で開業してすぐは実績がないという理由で顧客からの信頼を得にくいことが多いです。営業活動を懸命に行い、認知度を高めながら、顧客との信頼関係を出来るだけ早く築く必要があります。

まず何から始めれば良い?不動産開業までの道のり

まず不動産開業するためには、免許や資格を取得しなければなりません。

免許や資格がなければ営業はできません。開業するには、”宅地建物取引業”の免許と、”宅地建物取引士”の資格を持っている必要があります。

その申請には事務所を持っていることが前提条件なので、開業するまでに事務所を借りなければなりません。

それに伴い、事務所を維持するための資金の用意も必要になります。一般的には、免許を取得して申請し、承諾されるまでに少なく見積もっても1か月必要です。

どのように年収を上げていくか

不動産業を開業した場合の年収相場が気になる人は多いと思います。ピンキリであることは言うまでもありませんが、平均すると約700万から800万円です。

不動産業を開業する場合、重要なのは知識と人脈です。未経験で人脈がない場合は、時間をかけて知識を積み上げコネクションを増やしていく必要があるでしょう。

未経験で初年度から結果を出すのは難しいので、経験を積みながら少しずつ年収を上げていくしかありません。

不動産開業のための準備~費用編~

不動産開業資金

不動産開業のためには、とにもかくにも費用がかかります。前述したように、事務所を借りるためのお金が必要ですし、会社を立ち上げるなら更にお金がかかってしまうのです。

その他にも何かと費用がかかるので、いったい何にいくらかかるのか整理しつつ、知らないと絶対に損をする”資金調達する方法”になどについて説明していきます。

不動産業をはじめるには「何に」「いくら」かかるのか

不動産業をはじめるにはそれなりの資金が必要です。総額で900万から1,000万円程度はかかると思ってください。

まずは宅地建物取引業保証協会に供託する費用等で約200万円、事務所にかかる経費等で約200万円、営業・広告活動費に約200万円、はじめてすぐに利益が出る保証はないので、当面の生活費として少なくても300万円くらいは必要になってきます。

開業前に準備すること

開業するためにはとにかく事務所が必要です。自宅にするべきかテナント物件を借りるべきかについては後述します。

また、不動産業の開業は、個人で免許を取得して営業することも可能ですが、実際に仕事をしていく上では法人の方が有利と言えます。

そこで、法人として資格を取得するには会社を設立しなくてはなりません。

このための手続きが大変で、最短で1週間弱、免許の取得なども考えると実際に営業を始めるまでに2か月ほどかかる場合があります。手続きはなるべく早く進めましょう。

宅建免許取得のための資格を得て、事務所を設置したら事務所の所在地の都道府県知事に申請します。この申請にも時間がかかるので注意しましょう。

事務所が複数の場合は、国土交通大臣に申請することになります。

事務所は自宅で?テナント物件を借りる?

事務所は自宅とするか、テナント物件を借りるかという選択肢があります。

小規模な業態であれば自宅を事務所としている人もおり、規模が大きくなってからテナント物件で借りることも可能です。

テナント物件を借りる最大のメリットは、営業をする上での信用度が高まることです。言うまでもありませんがデメリットとしては費用がかかることが挙げられます。

テナント物件を借りるための家賃は決して安くないので、最初にリスクを負いたくないのであれば自宅を事務所にする選択肢もいいでしょう。

しかし、テナント物件を借りる資金が調達できるのであれば、テナント物件を借りる方が無難と言えます。

こういった資金管理については、税理士に相談することで自分自身の負担を軽減することができます。

開業の際に相談にのってくれる税理士は、『会社設立・起業開業に強い税理士』のサービスページで探してみましょう。

ミツモアでの税理士の料金相場や、口コミを見ることができます。

不動産業界は協会加盟が大切!

保証協会

不動産業界で開業する場合、「営業保証金」を納めなければなりません。金額は1,000万円です。しかし、保証協会に入会金20万円と保証金60万円を払って加入することで、この営業保証金が免除になります。

保証協会は加入必須と言っていいでしょう。ちなみにこの保証金は、何かトラブルがあった場合に支払うお金を事前に預けておくという意味合いがあります。保険などとは違って全額を保証してくれるというものではないですが、何かあったときには助かるものです。

宅建協会

また、宅建協会への加入も、必須ではありませんが、加入しないと営業していく上で圧倒的に不利になってしまいます。

加入すると「レインズ」という全国の不動産情報を共有するシステムを利用することができます。

つまり、加入することで、他の不動産屋と同じ物件を扱うことができるようになるのです。更に物件の仲介売買を行う場合には、加入することが必須条件となります。

宅建協会の入会には60万円の入会金の支払いが必要です。

不動産開業のための準備~資格編~

不動産開業に資格は必要か?

不動産開業のための準備として必要なのは、資金のほかに、資格があります。

具体的には、”宅地建物取引業”の免許と、”宅地建物取引士”の資格が必要となり、これらの資格は、ただ取得するだけでなく、”使える資格”にする必要があるのです。

そういったことも踏まえて、ここからは、”宅地建物取引士”の資格の取得の仕方と、”宅地建物取引業”の免許の取得の流れについて、詳しく説明します。

宅地建物取引士を取ろう

宅地建物取引士の資格を取るには、まず宅建試験を受験しましょう。

宅建試験は原則10月の第3日曜日に実施され、受験申込をした際に住んでいた都道府県で受けます。

合格発表は原則12月の第1水曜日に各都道府県で発表され、合格したら、2年以上の実務経験がない人は、各都道府県の機関で開催される実務講習を受講します。

不動産業を開業しようという人で不動産業界の未経験者でも、登録実務講習を受講すれば2年以上の実務経験の代わりになるのです。

合格者に配布される”宅地建物取引士資格登録等の手続きについて”に従い、受験した都道府県の登録を受けます。

必要な書類一式を揃えて提出してください。

もし試験合格日から1年以上経過している人が取引士証の交付を受けるときは、都道府県知事が指定する法定講習を受講しなければなりません。

登録を行った都道府県で、取引証の交付申請をして、手続きは終わりです。

宅地建物取引業免許とは

免許が必要な宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手として、自己物件の売買・交換、他人の物件の代理の売買・交換・貸借、他人の物件の媒介の売買・交換・貸借を、反復または継続して行うことを指し、免許は、1つの都道府県内に事務所を持つ場合には都道府県知事免許、2つ以上の都道府県に事務所を持つ場合は国土交通大臣免許となっています。

免許の申請には、宅地建物取引業法が定める、「欠格事由」に該当しないこと・「事務所の形態」を整えていること・「宅地建物取引士」を設置していることの3点をクリアしていることが最低条件です。

このほかにも免許申請にはいくつかの要件があり、宅地建物取引業免許は、個人・法人どちらでも申請することができるものの、法人の場合は、事業目的に”宅建業を営む旨”の記載が必要となります。

申請者に免許を受ける資格のない理由”欠格事由”がある場合や、申請書類に不備がある場合は、免許の申請をしても拒否される可能性があります。

「免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分違反をして免許を取り消された」場合と、「免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った」場合、「禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた」場合、「免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした」場合は、5年間免許を受けられません。

更に、

「成年被後見人、被保佐人または破産手続の開始決定を受けている」場合、「宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな」場合、「事務所に専任の取引士を設置していない」場合は、免許を受けられません。

こういった認許可の申請を自分でやるのが難しい!という方は、行政書士に相談しましょう。

ミツモアの『許認可に強い行政書士』のサービスページでは、ミツモアに登録している行政書士の口コミや、よくある質問に行政書士本人からのコメントが掲載されています。

どんな相談に乗ってくれるのか、どんな対応をしてくれるのかを確認してみましょう。

宣伝の仕方やコツ

不動産屋の宣伝をしよう
不動産屋の宣伝をしよう

不動産屋の開業までこぎつけたならば、まずは周囲のお客様に知ってもらわないといけません。

古典的な方法ですがまず思いつくのは近隣へのポスティングでしょう。この作業にもある程度の費用は必要ですが、やり方次第で費用を抑えることができます。

このように、なるべく費用をかけずに宣伝していく方法やコツについて、詳しく説明していきましょう。

新しい不動産屋の宣伝方法

近隣へのポスティングの他に、問い合わせの窓口になるWebサイトの作成はマストと言ってもいいでしょう。

Webサイトを無料で作れるサービスもあるので、もし費用を余りかけたくないのであれば、自分で無料で作ってみてもいいと思います。

宣伝にある程度の費用をかけられる場合は、プロに作成を依頼するのがいいでしょう。

ミツモアにはwebサイトを作れるプロがたくさん登録しているのできっと自分の理想のwebサイトができますよ。「企業・会社ホームページ制作」からぜひのぞいてみてください

ただし、Webサイトをただ作っただけではお客さんが増えていきません。

検索してヒットするようなやり方を分析して、お客さんが知りたいと思っているような情報を掲載することがポイントです。

ブログを作って不動産に関する情報を発信するのもいいでしょう。他にも、Facebookページを作成したり、TwitterやInstagramのアカウントを開設したりしてみましょう。

新しいお知らせをするのにも便利ですし、ブログの記事を更新したときなども簡単に情報を流すことができます。

写真にはこだわるべし!

多くの集客が見込めるホームページにするには、掲載されている物件数が多いこと、物件の写真が多いこと、そして意外と重要なのが、スタッフ紹介や会社概要のページです。

不動産業者というと、騙されそう、怪しい、怖いというイメージもあるもの。

物件の掲載ばかりに力を入れていると、サイトのイメージが無機質なものになってしまいがちです。

温かみのないデザインにするよりも、会社の雰囲気やスタッフの雰囲気が伝わるようなデザインにすると、サイトを見る人に安心感や信頼感を与えることができます。

そこで重要になってくるのが、写真です。従業員の笑顔の写真や、商談スペースの写真を掲載すると、お客さんがお店に行きやすくなります。

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お近くの腕利きのカメラマンを、ご要望に沿ってマッチングします。

他の方がどんな依頼を出しているのか、カメラマンの作品などを見たいときには『店舗・施設の出張撮影』のサービスページをご参照ください。

また、物件の写真を撮って欲しいときには『建築・物件・竣工写真撮影』でカメラマンを探してみてくださいね。

不動産屋の宣伝のためにホームページを作成する場合は、プロのカメラマンに依頼して、こだわりの写真を掲載しましょう。

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不動産屋を開業するには、免許や資格の取得、まとまった資金の準備、事務所探しや宣伝など、様々なハードルをクリアしなければなりません。

開業後も、上手くいけばまとまった金額が入ってくる職種ではありますが、コネクションなどもなく未経験者から始める場合は特になかなか軌道に乗らない、なんてことも考えられます。

そうした事態に陥らないためにも、しっかりと準備をしてから開業への大きな一歩を踏み出したいものです。

免許や資格の取得などの専門的な知識や、ホームページ作成にあたってのプロカメラマンへの依頼などに悩んでしまったら、ミツモアで、実績豊富なプロに相談してみませんか?

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