こんな人は不動産投資で法人化するべき！メリット・デメリットも解説

不動産投資が軌道にのってくると頭をよぎるのが事業の法人化。とはいえ「法人化のタイミングは今でよいのだろうか」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。

不動産の法人化は高い節税効果を得られるなどメリットが豊富な反面、いくつかのデメリットも存在します。所得の目安など、不動産の法人化で失敗しないためのポイントをわかりやすく解説します。

不動産投資で法人化するべき方

課税所得が900万円を超える方は不動産投資で法人化するべきです。法人化によって所得税の節税効果が得られます。

また不動産投資をまだ始めておらず、これから本格的に進めて行く場合は、最初から法人化してしまうのもよいでしょう。不動産投資税や登記費用などのコストを無駄にすることなく、事業を推進することが可能です。

課税所得が900万円を超えそうな方

課税所得金額が900万円を超えると、所得税と法人税の税率や計算方法の違いから、法人化する方が税負担が少なくなります。

課税所得金額900万円を超える部分に対する税率は所得税が33％、法人税は23.2％であるため、課税所得金額が900万円を超えると法人化した方が税負担が少なくなるのです。実際に税金がどのくらい安くなるのか、以下でシミュレーションしていきます。

【①所得税の税率】

所得税の税率は、課税所得金額が大きくなるほど高い税率となる累進課税制度が採用されています。

そこで、所得税は下記の表の税率と控除額を使って「課税所得金額×税率－控除額」で計算します。

【②法人税の税率】

法人税の税率は基本的に単一の税率で課されますが、中小法人については軽減税率が採用されています。

そのため資本金1億円以下の法人の場合、下記のようになります。

課税所得金額が900万円となる場合、所得税と法人税の税額は以下のようになります。

また課税所得金額が1,000万円の場合、所得税と法人税は以下の通りです。

このように、課税所得金額が900万円を超えると、法人税のほうが所得税よりも安くなります。課税所得金額が900万円のときはその差はわずか2千円ほど。しかし課税所得金額が1,000万円の場合だと、その差は10万円にも及びます。

このことからも、課税所得金額が900万円を超えたときが、法人化を検討してもよいタイミングだといえます。

不動産投資をこれから真剣に始める方

不動産投資をまだ始めていないが、これから真剣に始めようとしている方は、法人を設立して不動産を購入するのがおすすめです。

最初に個人で不動産を購入し、その後に法人名義に変更しようとすると、個人と法人の双方で不動産取得税と登録免許税が発生するからです。また、登記手続きを司法書士に依頼すれば、その費用も2倍となります。

最初から法人で不動産投資を行えば、その法人での手続きをするだけで済むため、無駄なコストを省けます。ただ、課税所得金額がある程度大きくならないと、毎年発生する法人税の負担が増えてしまうため、この点も含めて慎重に検討しなければなりません。

小規模な不動産投資を行う方は法人化しないほうが良い

不動産投資を法人化するべき人についてご紹介しましたが、比較的大規模な不動産投資を行う人が該当すると分かりました。一方で、小規模な不動産投資を継続する人については、法人化しない方がいいといえます。

これにはいくつかの理由がありますが、まずは法人を設立するのに費用がかかる点があげられます。会社設立の登記や定款の作成に、株式会社の場合は最低でも20万円程度、合同会社の場合でも10万円はかかります。このほか、会社の印鑑やゴム印など最低限の備品を購入するのにも費用がかかるため、その負担は決して少なくありません。

また、課税所得に対して課される税金が所得税から法人税に変わるので、その税率などの計算方法が大きく変わる点も考慮しなければなりません。所得税の場合は所得金額が少なければ税率は低くなりますが、法人税の場合は基本的に税率は一律とされています。そのため、規模が小さいままで法人化すると、課税所得金額に対する税額が多くなってしまうのです。

このほかにも検討すべき点はいくつもあります。後述するメリットやデメリットから総合的に判断したうえで、法人化を考えましょう。

不動産投資で法人化するメリット

不動産投資で法人化するメリットは節税効果だけではありません。資金調達の手段が増えたり、経費計上できる範囲が広がったりするなど、所得金額に関係なく発生するものもあります。場合によっては課税所得金額が900万円に満たない場合でも、法人化を検討したほうがよいかもしれないのです。

高い節税効果を得られる

法人税は課税所得金額が多くなっても税率が高くなるわけではありません。一方、所得税の税率は最高で45%となっているため、課税所得金額が大きくなると税負担もかなり大きくなります。

そのため、課税所得金額が高くなればなるほど法人税の方が負担が少なく、逆に所得税の方が負担が大きくなります。法人化した方が節税効果が得られるのは、法人税の方が適用される税率が低いからなのです。

さらに融資を受けやすくなる

不動産投資を行う際には、手元資金だけでは足りずに金融機関からの融資を受ける場合もあります。この場合、金融機関では融資を実行していいか、審査を行います。

法人が融資を受けると、個人に比べて審査に通りやすくなるのは大きなメリットです。法人が存在すると登記によって確認でき、その収支状況は決算書や申告書で確認できるので、個人より信用が高くなるのです。

また、個人の場合は寿命があるために融資期間中に亡くなってしまう可能性も考慮しなければなりませんが、法人の場合はその心配はありません。そのため、個人に比べてより大きな融資を、より良い条件で受けられる可能性が高くなるのです。

資金調達の手段が増やせる

事業用の資金を調達する場合、法人については投資型（株式型）のクラウドファンディングを利用できます。

投資型のクラウドファンディングを利用すると、投資した人は株主になったのと同様のメリットを得られ、法人側も短期間での資金調達ができるメリットがあります。また資金調達の手段が増えれば、様々な選択肢の中から最適な方法を選べるため、大きな意味があるのです。

経費計上できる範囲が広がる

不動産投資を法人化すると、個人で不動産投資を行う場合と比較して経費計上できる範囲が広がります。例えば、法人の役員が生命保険に加入した場合には保険料を経費にできますが、個人の場合は経費にはできず所得控除の対象となるため、上限金額が定められています。

このほか、個人では不動産業に直接必要のない車両に関する経費や交際費などは経費となりません。しかし、法人であれば経費にできます。家族に対する給料も、個人の場合は様々な制約がありますが、法人では支払った金額を経費にできます。

経費の範囲が広がれば、課税所得金額を圧縮できるため、さらに税負担を軽減できるのです。

損失の繰越期間が長くなる

不動産賃貸を行っていて赤字が発生すると、その損失は翌年以降に繰り越して、将来発生する黒字を減額できます。この制度は個人でも法人でもありますが、繰り越しできる期間は個人と法人で大きく異なります。

個人の場合は、赤字が発生すると翌年以降3年間の繰り越しが認められます。一方、法人の場合は最大で10年間の繰り越しが認められます。この期間内に黒字が発生しないと、繰り越された損失は消滅してしまい、税金を減額する効果も失われてしまいます。そのため、繰越期間が長い法人の方が、納税者にとっては有利なのです。

相続時の節税対策ができる

個人で不動産投資を行っている人が亡くなると、その不動産を相続人が相続しなければなりません。土地や建物は簡単に分割できず、相続する人によって大きな相続税が発生してしまいます。また、誰が不動産を相続するかで揉めるケースも数多くあります。

一方、法人で不動産投資を行っていると、その法人のオーナーが亡くなった場合には法人の株式を相続します。株式であれば複数人で簡単に相続できますし、法務局で登記を行う必要もありません。また株式は分割しやすいため、遺産分割の際に揉める可能性はグンと低くなります。

不動産投資で法人化するデメリット

不動産投資を法人化すると、メリットだけでなくデメリットが発生する場合もあります。デメリットのほうが大きい場合には、法人化しない方がいいという判断をするケースも少なくありません。

課税所得金額が900万円を超えていて適切なタイミングだったとしても、メリットとデメリットの双方から多角的に判断することが求められます。

会社設立の費用と手間がかかる

会社を設立する際には、設立費用が必ずかかります。自分で書類を作成したり、法務局へ出かけたとしても、定款の認証や法人の登記には法定費用が発生するのです。株式会社を設立する場合は20万円程度、合同会社を設立する場合は10万円程度かかります。

会社設立を司法書士に依頼すれば、その分の費用は別にかかります。また、費用を抑えるために自分で会社設立の書類を作成しようとする場合には、その分多くの手間がかかるため、この点も注意が必要です。

ランニングコストがかかる

設立した法人の決算を行い法人税の申告を行うためには、税理士に依頼する必要があります。個人の確定申告のように自身ですべてを完結させるのは難しいため、法人化すると余分に費用がかかるのです。

また、法人は設立後も一定期間ごとに法務局で登記をしなければなりません。そのたびに登記費用がかかるため、法人化するとランニングコストが必要となるのです。

事務的な手続きが増える

法人を設立すると、その法人の決算を行い税金を納めるといった手続きが必要となります。法人化する前は、個人の確定申告や納税を行うだけで良かったのですが、法人化するとその法人に関する手続きが余分に発生するのです。

赤字の場合でも法人住民税の支払いが必要

設立した法人が赤字になることがあります。個人で確定申告を行う際には、不動産所得が赤字になると給与所得の黒字を相殺でき、所得税を還付してもらえます。

しかし、法人で赤字が発生しても所得税を還付してもらえません。そればかりか、法人が赤字でも法人住民税として7万円程度の税金が発生するのです。

長期譲渡所得の優遇税制を利用できない

個人で保有する土地や建物を売却して所得が発生した場合、その所得は譲渡所得に分類され、給与所得や不動産所得とは別の税率が適用されます。この時に適用される税率には、土地や建物の所有期間に応じて2種類の税率のいずれかが適用されます。

なお法人化すると、所有期間に応じた優遇税制が利用できなくなります。

途中から法人化する場合には不動産取得税と登記費用が必要

個人で所有していた不動産を法人化により法人名義に変更する際には、土地や建物の所有者を変更しなければなりません。法人が個人から不動産を取得する際に、不動産取得税が必要となります。さらに所有者を変更すると新たに登記手続きをする必要があるため、その際に登記費用も発生します。

最初から法人で土地や建物を取得していれば、これらの負担は1回で済みますが、個人で購入した後に法人化すると2回負担しなければならなくなるのです。

不動産投資で法人化すべきか悩んだらシミュレーションしよう

不動産投資を法人化すべきかどうか、悩む方が非常に多いと思います。法人化すると税金の負担が減り、法人のランニングコストが必要になるとは分かっていても、実際にどれくらいの影響が発生するのか、詳しくは分からないまま法人化してしまう方が多いのです。

そこで、不動産投資を法人化するとどれくらいの影響があるのか、事前にシミュレーションしてみましょう。税理士など専門家の力が必要不可欠ですが、シミュレーションすれば大きな不安が解消できるのです。

シミュレーションすれば、法人化する際の初期費用、法人化した後の税金の負担やランニングコストなどの金額が分かります。また法人化すると新たに発生する給料や社会保険料の支払いについても知ることができます。さらに様々な手続きの流れを知り、いつ何をしなければならないのかも分かるのです。

また個人で不動産投資を行う人は、将来的に相続が発生する点に注意が必要です。土地や建物を相続すると相続税が発生し、残された相続人にとって大きな負担になると考えられます。一方で法人化すれば不動産を相続する必要はなくなりますが、法人の株式を相続人が相続しなければなりません。

そこで、個人で不動産を保有したまま相続が発生した場合と、法人化して相続が発生した場合の比較もシミュレーションできるのです。

不動産投資の法人化の方法

不動産投資を法人化するには、法人を設立しなければなりません。法人を設立する際には多くの手続きが必要なので、その流れを事前に確認しておきましょう。

また決めなければならないこと、準備しなければならないことが数多くあるため、あらかじめその内容を知っておくとスムーズに進められるはずです。

①社名や所在地などを決定する

法人の社名や所在地などを決定します。基本的にはどのような社名でも自由ですが、同一名称の会社が近くにあると、その名称の使用差し止めの請求を受ける可能性があります。また、銀行でないのに「銀行」という名称を使って会社名をつけるなど、誤解を招くような名称も認められません。

法人の所在地は、個人の自宅でも構いません。「自宅を法人の本店所在地にするのは嫌だ」という人は、レンタルオフィスなどの利用も視野に入ってきます。

②印鑑を2つ作成する

会社の名称を決めたら、その名称にあわせた印鑑を2種類作成しなければなりません。1つは実印、もうひとつは銀行印として使用します。

法人の設立登記の際にも実印は必要となるため、前もって準備しておかなければなりません。また実印として使用するためには、法務局で印鑑登録する必要があります。

③必要書類を作成する

法人設立のために必要な書類は数多くあります。以下の書類を準備していきましょう。

定款

会社の基本的なルールを定めたもので、法人を設立する際に必ず作成しなければなりません。必ず記載しなければならない事項（絶対的記載事項）があるほか、記載しなければ効力が発生しない事項（相対的記載事項）があるため、どのような内容にするか検討しなければなりません。

また株式会社の場合は、作成した定款について公証役場で認証を受けなければなりません。合同会社の場合は定款認証の手続きは必要ないため、費用面で差が出ます。

登記申請書

法人の設立を申請するために、法務局に提出する書類です。法務局のホームページで書式をダウンロードできるため、その書式を利用して作成します。

就任承諾書

法人の役員に就任すると承諾したことを証明する書類です。特に決まった書式があるわけではなく、「役員に就任することを承諾します」といった文言と実印による押印があれば、書面として成立します。

取締役の印鑑証明書

発行してから3か月以内の印鑑証明書が必要です。

④資本金を振り込む

資本金を代表者名義の口座に振り込みます。資本金が振り込まれたことを証明する振込証明書と、通帳のコピーを登記申請に使用するため、紛失しないようにしなければなりません。

⑤書類を法務局に提出する

必要な書類をすべて揃えたら、法務局に提出します。また登記申請を行った後は、引き続き法人実印の登録を行います。

登記が終了したら、その登記事項証明書を利用して、法人名義の銀行口座を開設します。また税務署や都道府県、市町村役場、年金事務所にも届出を提出しなければなりません。

不動産投資の法人化で考えるべき3つのスキーム

不動産投資を法人化するために、会社を新たに設立する必要があります。この会社が不動産賃貸業の中で何を行うかによって、3つのスキームのいずれかを選択するのです。

• 管理徴収方式
• 転貸方式（サブリース方式）
• 所有方式

この3つのスキームの違いや、メリット・デメリットについてご紹介します。

管理徴収方式

管理徴収方式は、土地や建物の所有権を移転しないまま、不動産の管理業務や代金の徴収業務を行う会社を設立します。そして、その会社に対して個人から管理費を支払い、会社としての売上を計上します。

個人としては管理費を経費に計上できるため、所得金額を圧縮可能です。また会社として管理費を売上に計上しますが、大きな売上にはならないため、法人税の負担はそれほど大きな金額にはなりません。

所有者の変更はなく、登記手続きなどの負担も不要です。一方で、個人の所得金額を減額する効果は限定的となります。

転貸方式(サブリース方式)

転貸方式は、個人で保有する土地や建物を、会社が一括して借り上げる方法です。会社は個人に対して一括借り上げに対する家賃を支払います。そして会社が賃借人と契約を結び、賃借人からの家賃収入を売上に計上します。

転貸を行う会社は、同時に土地や建物の管理業務も行います。賃借人から受け取る家賃収入と、一括借り上げの際に支払う家賃の差額が会社の利益となります。管理徴収方式と比較すると、会社に残る利益の金額が大きくなるため、個人に対する節税効果は大きくなります。

所有方式

設立した会社が個人から土地や建物を購入し、賃借人から家賃収入を得る方法です。

法人が土地と建物の両方を購入すると、不動産の維持管理にかかる固定資産税などは、すべて会社の負担となります。また、法人が建物だけを購入し、土地は個人名義のままとしておくこともできます。この場合、法人は賃借人から家賃収入を得て売上に計上する一方、個人に対して地代を支払う必要があります。

会社が土地や建物を購入する際は、金融機関からの融資を利用することも考えなければならず、様々な方法の中から最適なスキームを選択する必要があります。

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