不動産を生前贈与しようと思っている、もしくは生前贈与するか悩んでいる方は、生前贈与のメリットやデメリット、手続きの流れ、税金などについて、詳しく知りたいと考えられているのではないでしょうか。
最終更新日: 2024年05月02日
不動産の生前贈与は、次の流れで行います。
- 贈与契約書を作成する
- 必要書類を集める
- 登記する
そして、贈与税、不動産取得税、登録免許税を支払わなければなりません。ただし贈与税については、配偶者控除や相続時精算課税などの制度を活用すれば、負担を軽減できたり非課税にしたりできます。
また、「不動産を生前贈与するのと相続するのはどちらが良いのだろう？」という疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。この記事では、不動産の生前贈与のメリットとデメリットに加えて、不動産を生前贈与した方が良いケースについても解説します。
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不動産を生前贈与するメリット
不動産を相続ではなく生前に贈与すると、次のようなメリットがあります。
- 特定の相手に不動産を引き継げる
- 贈与するタイミングを決められる
- 税金を抑えられる可能性がある
それぞれ具体的にどのような点が良いのか解説します。
特定の相手に不動産を引き継げる
一つ目のメリットは、特定の相手に不動産を引き継げることです。
相続するときも遺言書があれば特定の相手に不動産を譲れますが、遺言書がなければ遺産分割協議を行い、不動産を含む財産を誰がどのように引き継ぐか決めることになります。相続を受けるのは、基本的に法定相続人です。
一方で、生前贈与の場合は特定の法定相続人にも、法定相続人以外の人にも贈与できます。例えば、相続では配偶者と子がいる場合、孫に相続することはできませんが、生前贈与では孫に不動産を譲ることも可能です。
特定の人に不動産を譲りたいときは、生前贈与を検討すると良いでしょう。
贈与するタイミングを決められる
生前贈与では、財産を引き継ぐタイミングを自分で決められることもメリットです。相続の場合、当たり前ですが贈与者が亡くなるまで財産を渡すことはできません。
生前贈与であれば、子や孫に不動産を活用してほしいタイミングで譲ることができます。財産を有効活用できることが、生前贈与の良い点です。
税金を抑えられる可能性がある
配偶者控除や相続時精算課税が適用できる場合は、不動産を生前に贈与することで税金の負担を軽減できる可能性があります。
また、贈与税や相続税は不動産の価値が高いほど高くなるので、該当の不動産の価値が今後著しく上がることが見込まれるケースでは、将来的に相続するよりも、早めに贈与した方が税金を抑えられるかもしれません。
不動産を生前贈与するデメリット
不動産を生前贈与するメリットをご紹介しましたが、反対に以下のデメリットもあります。
- 納税するための資金が必要である
- 相続財産が減る可能性がある
この2点についてご説明するので、デメリットもよく踏まえたうえで生前贈与を検討してください。
納税するための資金が必要である
不動産を生前贈与するデメリットの一つは、納税するための資金が必要であることです。相続税では一定の要件を満たすと延納が認められており、延納でも現金での納付が難しいときは不動産や国債証券などで納付できる物納が可能です。
しかし、贈与税では物納ができません。そのため、贈与税を支払うためのまとまった現金が必要となります。
贈与税がいくらになるのか、あらかじめ確認したうえで生前贈与を行うか考えましょう。
相続財産が減る可能性がある
生前贈与によって不動産を贈与された場合「特別受益」とみなされ、相続できる財産が減る可能性があります。
特別受益とは、法定相続人の公平を図るために、優遇されていた人が相続する財産は少なく、そうでない人が相続する財産は多くする制度です。
生前贈与がすべて特別受益になるわけではありません。しかし、特別受益と見なされる贈与の種類に「生計の資本としての贈与」があり、不動産の生前贈与はこれに該当するため、特別受益となります。
不動産の生前贈与の手続き
不動産を生前贈与する流れは、主に以下の3ステップです。
- 贈与契約書を作成する
- 必要書類を集める
- 登記する
登記とは正式には「所有権移転登記」といい、相続や贈与の際に不動産の名義を変える手続きです。不動産の生前贈与における名義変更は「贈与登記」と呼ばれます。
3ステップの手続きを詳しく解説します。
贈与契約書を作成する
1ステップ目は贈与契約書の作成です。贈与契約は諾成契約といい、当事者間の合意のみで成立します。つまり口頭でも成立しますが、贈与登記を行うときに贈与契約書を提出することになるので書面を作りましょう。後からトラブルにならないようにするためにも、契約書を作成するのが無難です。
贈与契約書には、贈与する不動産の不動産の情報（所在地、種類、構造、床面積など）や、引渡し日、税金を誰が負担するかを記載します。
不動産の情報は、「登記事項証明書」で確認できます。誤りのないように記載しましょう。登記事項証明書は法務局の窓口や郵送、オンラインで取得できます。また、オンラインで閲覧も可能です。
必要書類を集める
贈与登記では、贈与する人、贈与される人、対象となる家に関する次の書類が必要となります。
≪贈与する人の書類≫
- 印鑑証明書：発行から3ヶ月以内のもの
≪贈与される人の書類≫
- 住民票（除票）：居住地の市町村役場で取得する
≪家に関する書類≫
- 贈与契約書：原本が必要
- 登記済または登記識別情報：贈与者が家を取得したときに交付された原本
- 固定資産評価証明書：不動産所在地の市（都）税事務所か市町村役場で取得する
登記する
必要書類が揃ったら、登記申請書を作成し法務局へ提出します。登記申請書には、登記の目的や原因、課税価格などを記載します。登記申請書のひな形や記載例は、法務局のホームページからダウンロード可能です。
登記申請書を提出する際には、登録免許税を支払わなければなりません。登録免許税は、金融機関や税務署に現金で納付する方法、収入印紙を購入する方法のいずれかで支払います。登記申請書を提出するときに、現金で納付した領収書もしくは収入印紙の添付が必要です。
法務局から登記完了証や登記識別情報通知が交付されたら贈与登記は完了です。登記は申請してその場で完了するものではなく、法務局で書類に不備がないかや不動産の情報を確認する期間が発生します。そのため、登記を申請してから完了までには1週間〜10日ほどかかることを認識しておきましょう。
不動産の生前贈与にかかる税金と費用
不動産を生前贈与する際には、次の税金と費用が発生します。
- 贈与税：基礎控除を超えた分に課される
- 不動産取得税：固定資産税評価額×4%
- 登録免許税：固定資産税評価額×2％
- 必要書類の取り寄せ・郵送費用
それぞれどのように確認するのか、一つひとつ丁寧に解説します。
贈与税：基礎控除を超える金額に課税される
不動産を生前贈与するときに支払う税金の一つ目は、贈与税です。贈与税を払う義務があるのは、受贈者すなわち財産を贈与された人です。
贈与税は基本的に「暦年課税」という方法で課税されます。暦年課税では、基礎控除額である年間110万円を超えた財産に対して贈与税が課されます。基礎控除額とは財産の金額から一定の金額を差し引くことを指し、暦年課税では年間110万円です。
つまり贈与の暦年課税においては、財産の金額が110万円以下であれば課税される価格が0円となります。110万円以下のときは非課税で申告も不要です。
基礎控除額を超えた分に課税される場合の税率は、財産の金額に応じて10%〜55%の間で変動します。財産の金額に10%～55%の税率をかけたのちに一定金額を差し引ける控除額も、10万円〜640万円の間で定められています。
例えば財産の金額が700万円のとき、贈与税額は以下の式で計算します。
（700万円－基礎控除額110万円）×税率30%－控除65万円＝112万円
不動産取得税：固定資産税評価額×3％
不動産取得税は、不動産を購入、新築、贈与したときに払わなければならない税金です。納税する義務があるのは、不動産を取得した人です。不動産取得税を算出する方法は以下のとおりです。
不動産取得税＝固定資産税評価額×4%
ただし不動産取得税には免税点があり、取得した不動産が少額であれば免除されます。免税点は土地の場合と家の場合で異なり、固定資産税評価額が下記の金額のときは課税されません。
土地の贈与：10万円未満
家の贈与：1戸につき12万円未満
固定資産税評価額は市町村長によって決められ、固定資産課税台帳に記載されています。固定資産課税台帳は市役所や税事務所で閲覧できます。
登録免許税：固定資産税評価額×2％
不動産を生前贈与する際は、贈与税、不動産取得税に加えて登録免許税も払わなければなりません。登録免許税とは、不動産を登記するとき、すなわち不動産の名義を変更するときに課される税金です。
登録免許税も不動産取得税と同じく、固定資産税評価額×税率で決まります。贈与の場合の登録免許税は、以下で求められます。
贈与の登録免許税＝固定資産税評価額×2%
なお、登録免許税はケースによって税率が違い、相続のときは固定資産税評価額×0.4%です。
必要書類の取り寄せ・郵送費用
不動産を生前贈与する際は、贈与する人、贈与される人、対象となる不動産に関係するいくつかの書類が必要です。各書類を取得するために費用がかかります。
≪贈与する人（贈与者）≫
- 印鑑証明書：発行から3ヶ月以内のもの
≪贈与される人（受贈者）≫
- 住民票（除票）：居住地の市町村役場で取得
≪不動産≫
- 贈与契約書：原本
- 登記済または登記識別情報：贈与者が不動産を取得したときに交付された原本
- 固定資産評価証明書：不動産所在地の市（都）税事務所か市町村役場で取得
取得費用は、印鑑証明書が約400円、住民票（除票）が300円、固定資産評価証明書が200円〜400円ほどです。
取得費用だけでなく、書類を法務局へ送る費用もかかります。
贈与税を軽減する制度
不動産を贈与する際には、贈与税、不動産取得税、登録免許税がかかりますが、このうち贈与税に関しては負担を軽減できる以下の方法があります。
- 配偶者控除を適用する
- 相続時精算課税を活用する
それぞれの制度でどのくらいの負担を軽減できるのか、適用を受けるためにはどのような要件があるのか解説します。
配偶者控除を適用する
贈与税における配偶者控除は、配偶者から贈与を受けたときに、基礎控除とは別に最高2,000万円までの財産が非課税になる制度です。つまり、暦年課税の基礎控除と併せて最高2,110万円までの財産を非課税にできます。
贈与税の配偶者控除を適用するには、いくつかの要件を満たさなければなりません。
- 婚姻の日から贈与の日までの婚姻期間が20年以上であること
- 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住し、その後も居住し続ける見込みであること
- 贈与を受けた年の翌年の3月15 日までに贈与税の申告書を提出すること
- 同じ配偶者からの贈与でこれまでに適用されていないこと
これらの要件を満たして配偶者控除を適用できると、税金の負担を軽くすることができます。
相続時精算課税を活用する
相続時精算課税は、累計で2,500万円までの財産を非課税にできる制度です。ただし、のちに相続が発生した際に相続税の対象となります。
相続時精算課税の適用要件は次のとおりです。
- 贈与者：贈与を受けた年の1月1日時点で満60歳以上の父母か祖父母
- 受贈者：贈与を受けた年の1月1日時点で満18歳以上の推定相続人である子か孫
- 贈与を受けた年の翌年の2 月1日から3月15日までに「相続時精算課税選択届出書」を税務署に提出する
相続時精算課税も贈与税を軽減できる制度ですが、一度選択すると同じ人からの贈与については暦年課税を選べなくなるので注意しましょう。
贈与税の基礎控除や計算方法、負担を軽減できる配偶者控除と相続時精算課税について説明しましたが、「結局自分が払う税金はいくらになるの？」「暦年課税と相続時精算課税はどちらを選択すべきなのだろうか？」と疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのような場合は、プロに相談することがおすすめです。「ミツモア」では、生前贈与に詳しい税理士を探すことができるので、ぜひ利用してみてください。
不動産を生前贈与した方が良いパターン
不動産を生前贈与する手続きや税金についてご説明しましたが、「結局どのような場合であれば生前贈与した方が良いの？」、「自分には生前贈与が適しているのだろうか？」と気になる方もいらっしゃると思います。生前贈与がおすすめなのは、以下の3パターンです。
- 婚姻期間20年以上の配偶者に居住用不動産を贈与するケース
- 相続時に不動産の価値が上がりそうなとき
- 収益物件の場合
生前贈与のメリット、デメリットと併せて参考にしてみてください。
婚姻期間20年以上の配偶者に居住用不動産を贈与するケース
不動産の生前贈与がおすすめな場合の1つ目は、婚姻期間20年以上の配偶者に居住用不動産を贈与するケースです。
配偶者控除により、基礎控除と併せて最高2,110万円までの財産を非課税にでき、贈与税を抑えられるからです。配偶者控除のその他の適用要件については、「贈与税を軽減する制度」の項目で先述しているので、そちらをご参照ください。
相続時に不動産の価値が上がりそうなとき
相続時に不動産の価値が上がりそうなときも、生前贈与がおすすめです。不動産の価値が高ければ高いほど贈与税や相続税が上がるため、価値が低いうちに譲った方が税金を抑えられる可能性があるからです。
ただし、贈与税と相続税では相続税の方が税率は低く設定されています。そのため、どちらの方が税金を軽減できるかは慎重に検討する必要があります。税金の計算は複雑なので、迷ったときは税理士に相談することをおすすめします。
収益物件の場合
収益物件の場合も、生前贈与した方が良いです。収益物件とは賃貸マンションなどのことです。
家賃収入が入り続けると、その分相続する財産が増え、相続人が負担する相続税が高くなってしまいます。生前贈与すれば相続税を抑えられるほか、配偶者や子、孫など賃貸マンションの受贈者が、家賃収入を得ることができます。
不動産の生前贈与における注意点
不動産を生前贈与する際には、注意点もあります。注意したいのは主に以下の2点です。
- 相続開始前3年以内に贈与すると相続財産に加算される
- 相続よりも登録免許税が高くなる
それぞれどういうことなのか、詳細を解説します。
相続開始前3年以内に贈与すると相続財産に加算される
注意点の1つ目は、相続開始前3年以内に贈与すると相続財産に加算されることです。
これは「生前贈与加算」といい、相続開始前の3年以内に贈与を受けた財産は、生前贈与財産として相続財産に加算されると決まっています。つまり、贈与された分も相続税の対象となる金額に含まれてしまうということです。
贈与時に払った贈与税の金額は控除されます。また、もし相続放棄などで相続財産を取得しないときには加算されません。
相続よりも登録免許税が高くなる
次に注意したいのは、相続よりも登録免許税が高くなることです。
不動産の名義を変更する「所有権移転登記」の際には登録免許税の納付が必要ですが、この金額は相続よりも贈与の方が高く設定されています。それぞれ以下のとおりです。
相続の登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
贈与の登録免許税＝固定資産税評価額×2％
仮に固定資産税評価額が500万円とすると、登録免許税は相続だと2万円、贈与では10万円になります。事前に固定資産税評価額を確認し、登録免許税がいくらになるか確認しておいた方が良いでしょう。
生前贈与は税理士に相談しよう
不動産を生前贈与するメリットとデメリット、手続きの流れ、課される税金と軽減できる制度、生前贈与した方が良いケースと注意点について解説しました。
生前贈与は慣れない手続きだと思いますが、特に贈与税、不動産取得税、登録免許税の金額を知るには、不動産の価値を確認したり、計算したりと手間がかかります。また、生前贈与と相続どちらの方が税金やその他の面で自分に適しているか判断することは難しいです。
大事な財産にかかわることなので、不動産の生前贈与はプロに相談することがおすすめです。「税理士に相談したいけれど費用が高そうで不安…」という方は、まずは見積もりを取得してみましょう。「ミツモア」を使えば、いくつかの質問に答えるだけで生前贈与に詳しい税理士から見積もりをもらえるので、ぜひご利用ください。
