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相続税路線価を使った計算方法!土地の価値を概算しよう!【税理士監修】

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最終更新日: 2019年04月11日

相続税額の計算をするためには土地の価格を算定しなければいけません。路線価というものを使って概算できることはわかっても、実際にどのように計算するのかわからないという方も多いのではないかと思います。土地の算定額次第で相続税の額も大きく変動しますので、まずは自分で計算して相続の概略を把握することには大きな意味があります。

ここでは、相続税路線価を使った相続税資産に用いる、土地価格の計算方法を説明します。

相続税路線価とは?

ここでは路線価とはそもそもどのようなもので、誰が作成し、どのような場合に使うかを説明します。路線価という聞きなれない用語ですが、仕組みを知ればなぜ路線価という呼ばれ方をしているのかもすっきり理解できると思います。

路線価は二種類存在する!

実は路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2種類が存在します。一般的に路線価とだけ言う際は相続税路線価を示すことが多いです。相続税路線価は国税である相続税の算定に用いられるものであり国税庁が発表、固定資産税路線価は地方税である固定資産税の算定に用いられるもので各市町村によって発表されます。

また、相続税路線価は毎年7月に更新されますが、固定資産税路線価は急激な地価の変動がある場合を除いて、通常3年に一度更新されます。公示価格という国土交通省が毎年3月に発表する土地価格の指標を参考に路線価が決められていると言われております。

いつ使うか 発表主 更新時期 設定価格目安
相続税路線価 相続税額の算定 国税庁 毎年7月1日 公示価格の8割
固定資産税路線価 固定資産税の算定 市町村 3年に1度 公示価格の7割


相続路線価は誰が?どのように決めるの?

先述した通り、相続税路線価は国税庁によって、相続税や贈与税を算出するために、設定されたものです。路線価は、主に国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公示する公示価格格や、売買実例、不動産鑑定士による指標をもとに毎年更新されます。一般的に、相続税路線価は公示価格の約8割であると言われています。

更に、路線価は主に主要な道路に設定されており、一部の中心から外れた道路は路線価が設定されていない場合もあります。このように、路線価が設定されていない場合は、路線価の概算を計算によって導き出すことができます。

実際に何に使うのか?

不動産の相続税評価額は通常以下計算方式にて算出します。

”不動産(土地+建物)の相続税評価額=「土地の評価額」+「家屋の固定資産税評価額」”

相続税路線価を使うことで、上記の土地の評価額を概算することができ、相続税の課税対象の金額を算定することができます。路線価はその名の通り、道路ごとに価格を定めており、隣接している道路に定められた価格によって、土地の価格を決定するとの使い方をします。これは、土地の価値は隣接している道路の価値によって変わるとの考えに基づいております。例えば、人通りの多い道に面している土地と、田んぼに囲まれた土地とでは、隣接しているものが異なるので価値に差がある、と考えるものです。

気を付けなくてはいけないことは、相続路線価のみを用いた算出はあくまでも概算、ということです。相続税計算をする上での、土地の価格は隣接する道路のみではなく、形状や様々な特例を加味して算出するので、専門知識が必要です。土地の価値を可能な範囲で小さくすることができれば支払うべき相続税額を減らすことができるので専門家に相談して、適切な相続税の納付を実施することをおすすめ致します。

相続税路線価の確認方法

それでは、土地の路線価はどこで確認できるのでしょう?相続税路線価の確認方法をご紹介します。

国税庁による路線価図

相続税路線価が設定されている場合、路線価が記載された「路線価図」を、各地方の税務署にある国税局管内に見にいったり、近年ではインターネット上(国税庁のサイト)からアクセスして確認することが出来ます。毎年7月に更新されるので最新の情報をチェックしましょう。路線価図は専門的な情報なので、直観では理解しずらいかもしれませんが、ルールを把握すればだれでも土地価格が概算できるようになるはずです!

路線価図とその見方

国税庁のホームページにアクセスし、自分の知りたい不動産のある都道府県を選択します。

路線価図 都道府県選択画面
路線価図 都道府県選択画面

② 路線価をチェックするために、路線価図をクリックします

財産評価基準書 目次 路線図
路線価図を選択

③区市町村をクリック

路線価図 区市町村 選択画面
区市町村を選択

④路線価図ページは関連がないため、どれかをクリックしてください。

路線価図 ページ選択画面
路線価図ページを選択

⑤範囲を探し当て、書いてある路線価を確認します

<国税庁ホームページ 路線価図の見方より>http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm

路線価図は一見難しく見えますが、これで目当ての土地の路線価を知るところまではできるようになったと思います。この先はこの数値を使ってどのように土地の価値を概算するのかを見ていきましょう。

どうやって路線価は計算するの?

ここまでは路線価に関する基礎知識についてお伝えしてきましたが、ここからは初心者でも路線価は計算できるのか?どのように計算すれば良いのか?についてお話します。一度、ご自身の不動産の相続財産評価を、相続税路線価を用いて計算してみてください。

路線価が設定されている場合は路線価方式

土地の相続税評価額=路線価*地積*画地補正率

路線価は主要な道路から、一定の距離にある土地の財産評価を為すものです。もともと路線価の路線は道路を指し、面している道路によって価値が割り振られてきました。土地の相続税評価額は基本的に、上記の式によって計算することができます。路線価を主に路線価図から読み取り、地積が土地の面積を意味し、画地補正率は土地の利用しやすさに基づいて、土地の価値を補正します。画地補正率に関しては、8種類の定義されており、一読頂ければおおむね該当する箇所はわかると思いますので説明は割愛します。

国税庁 画地補正率の表:https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm

以下では、画地補正率を試算した前提で1つの道路と面している土地の評価額計算例を示します。

例①Aさんが500㎡の面積の甲土地を所有しており、甲土地が路線X1つに面していて、路線価が50万の場合、

500㎡(地目)*50万円/㎡(路線価)=250000千円(2億5000万円)です。

そして画地補正率が0.92のとき

250000千円*0.92(画地補正率)=230000千円(2億3000万円)となります。

このように、一つの道路にのみ面している土地の相続税評価額の概算は”路線価*地積*画地補正率”で簡単にできるのです!

借地権の相続時価格の算定

次に、借地権の相続時価格を算定方法を示します。まず、各路線価の数字の後ろについているアルファベットと、上部の国税庁路線図の図の右上部分に記載があるアルファベットの表に着目します。以下に同じ内容の表を示しますが、記号ごとに借地権割合が定められており

”借地権の相続税評価額=土地の相続税評価額*借地権割合”

にて借地権相続税評価額を算出できます。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

例② 例①Aさんが保有する甲土地の借地権を持つZさんが借地権の相続税を調べると、路線図には甲土地に適用される路線価は500Bと記載されていました。

500Bとは、50万円/㎡の路線価であり借地権割合がBであることを表しています。

この場合、路線価*画地補正率=50万/㎡(路線価)*0.92(画地補正率)によって、1㎡あたり、価格46万とされたのち、

46万/㎡*500㎡(地目)=2億3000万円となり、これに借地権割合Bの80%をかけます。

よって、Zさんの持つ借地権の価値は1億8400万円となり、土地の保有者であるAさんの有する土地の価値は、全体の2億3000万円からBの分(1億8400万円)を引いた4600万円となります。

2つ以上の路線に面している場合

2つ以上の路線に面している場合は、それぞれの路線価を合算させ、面積を出します。

例③Xさんは普通住宅地域にある乙土地を所有しており、乙土地は2道路に面しており、C道路は路線価50万/㎡、画地補正率0.83で、D道路は路線価30万/㎡、画地補正率0.72であり、乙土地の地目は500㎡でした。

2つの道路に面している場合は価値が加算されます。ある一方の道路で価値を算定したのち、もう一方の道路で算出した価格の一部を上乗せするとの加算方法です。上乗せする割合はリンク先の付表3の通り、状況に応じて変わりますが、今回は普通住宅地域の土地なので加算率(正式には二方路線影響加算率)を0.02として試算します。

C道路:正面路線価50万円/㎡ ×画地補正率0.83=41.5万円/㎡

D道路:側方路線価30万円/㎡×画地補正率0.72×二方路線影響加算率0.02=0.432 万円/㎡

から 1㎡あたり、41.932万円となり、乙土地は500㎡*41.932万円/㎡=2億966万円となります。

国税庁 画地補正率の表:https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm

路線価が設定されていない場合は倍率方式

路線価が設定されていない地域は、倍率方式という方法で相続税評価額を算定します。”固定資産税評価額*指定された倍率”というシンプルな計算方法となります。倍率については、以下の各地域ごとの路線価図のページから、黄色の枠で囲った”倍率表を見る”というところをクリックすると地域の土地の倍率がわかります。

評価倍率表
評価倍率表を選択

<国税庁ホームページ 路線価図評価倍率表より>http://www.rosenka.nta.go.jp/

公示価格や売買取引価格から判明

土地の価格には、相続税路線価と固定資産税評価額の他に、売買取引価格と公示価格が存在します。売買取引価格は、実際に売買される場合に付く価値や価格を指し、公示価格は、国土交通省が毎年3月に発表する指標で売買価格や担保価値の目安として使われる数値です。これらの価格は、売買取引価格を100%とすると、公示価格が90%、相続税路線価は70~80%、固定資産税評価額は60~70%を目安に設定されます。また、相続税路線価は公示価格の80%を目安に設定されるといわれております。よって、4つのうち1つの価格がわかれば、ほかの価格も概算が可能です。

価格の種類 売買取引価 公示価格 相続税路線価 固定資産税評価額
用途 実際の売買 売買価格、担保価値などの指標 相続税評価額の算定 固定資産税評価額の算定
価格の比較 100% 90% 70~80% 60~70%

税理士のコメント

【退会済】 -

路線価方式や倍率方式で決まる土地の価格はあくまでも基準の価格となります。同価格を基準として現地調査を行うと、騒音や傾斜など土地評価を減額できるポイントが見つかることが多数あり、10%以上の減額が可能であるケースもよくあります。減額ポイントは適用できるかどうかギリギリの事例も多くあり、専門の税理士の腕のみせどころです。断言しますが、経験のない素人さんでは絶対にすべての減額ポイントを適用することは不可能だと思います。土地が相続財産に含まれいている場合は、税理士に依頼する費用よりも相続税を減額できる場合が多数ございますので、目先の依頼費用ではなく、相続税の減額幅を踏まえて依頼するかどうか、慎重にご検討頂ければと思います。
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申告する際の路線価の取り扱い注意点

相続税の申告に路線価が大きく関わりがある事は前述している通りですが、申告する際にも路線価は慎重に取り扱わなければなりません。路線価の申告期限や誤って申告した場合を想定し、実際に初心者でも計算できるのか、ここでは考えてみましょう。

申告期限

路線価は、相続税の申告期限があることを知った日から10ヵ月の間に申告することが義務付けられています。ここでいう申告とは厳密に言うと①税務署に申告書を提出すること②申告書に書いた納税額を納めることの二段階を指し、これを申告者は期限を知った日から、10ヵ月以内に完了させなくてはなりません。期限内に申告がなく、無申告や期限外申告になった場合、罰則に基づき、より多くの税金を支払わなくてはならない可能性があります。

また、路線価は1月1日時点毎年で更新され、7月1日に発表されますが、基本的に最新の路線価図を利用しなくてはいけません。1月2日以降に不動産を相続した場合、その年の7月1日の更新された路線価図の発表を待って申告しましょう!

誤って申告すると…

もし申告額を間違えて、規定より多く納付してしまった場合、納税者は容易に修正申告して、確定した申告額を覆すことは出来ません。納税者が誤ったことに帰責性が無い場合においてのみ、法定申告期限の5年以内に、税務署長に対し、更生の請求をすることが可能です。

反対に、申告額を間違えて規定より少なく納付してしまった場合、期限なく修正申告をすることが可能です。この場合、修正申告が正しければ、税務署長からの更生処分を免れることができます。また、少なく納付してしまった場合、賦課決定処分を受けますが、少なく納付したことに正当な理由が認められれば処分されることはありません。

税理士コメント

【退会済】 -

申告期限についても注意が必要で、期限内に申告しなければ適用できない制度が多数ございます。数億円の控除・減額が見込める特例を適用できなくなってしまうと、今後の人生を左右するほどの影響だと思います。節税を行うためには何より期限内に申告することが必要であり、また、隅々まで財産の状況を調査することが何よりも大切となります。相続されたかたが築かない財産があるケースも多数あり、相続税の税務調査がほかの税金よりも頻繁に起こる一つの要因となっております。自分でできると思っていても、遺族の方の財産をすべて把握するための調査は、気が引けてしまいなかなかできないもの。せっかく残してくれた遺産を少しでも多く手元に残すために、ぜひ税理士と相談してみてください。
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実際に初心者でも計算できるのか?

平成28年7月1日から平成29年6月30日の国税庁のデータでは、相続税申告の税理士関与率は84%と高い数字を示しており、初回は無料で相談を受けられることから、関与率はデータ以上ではないかと考えられます。概算を知るだけならば、初心者でも計算することができますが、実際に申告する際に、1円でもずれると相続税申告が成立しません。初心者でも申告することは可能ですが、迅速且つ簡単に手続きを進めるには、税理士の力が必要です。

この記事を監修した税理士

【退会済】 -

創業40年の実績があり、クライアントは200件程。特に運送・建設業を得意とする税理士事務所です。 社労士業も兼業しているのでトータルで事業のサポートを受けることができます。 相続・贈与が絡む企業承継の際は、他事務所では扱わない「信託」を取り入れた提案が評判を呼んでいます。 相続税申告では必ず現地調査を行い減額要素がないか確認したり、市の評価に対しても疑問を持って多角的に検証する為、後の税務調査はほとんどないのだとか。
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