空き家の処分方法とは？放置するデメリットを知り、方法を検討しよう

所有している空き家を、そのまま放置していませんか？放置していると税金が発生するだけでなく、劣化による建物崩壊の危険性が高くなります。空き家を放置していると発生する可能性があるデメリットと処分方法について知り、処分を検討してみましょう。

空き家を放置するデメリットは？

空き家が発生する原因は、親が亡くなり実家に住む人がいなくなった、急な転勤で引っ越しを余儀なくされたなど理由はさまざまです。

空き家を放置し続けると、多くのデメリットが発生してしまいます。どのようなデメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

固定資産税がかかる

家の所有者は「固定資産税」を支払わなくてはいけません。固定資産税とは所有している土地や家の評価額に対して、標準税率1.4%をかけた税金です。自治体によっては税率が多少異なる場合もあります。

評価額は築年数や広さなどから算出されます。使用の有無に関係なく毎年支払わなくてはならないので、空き家の場合はむだな出費といえるでしょう。

2015年には「空き家等対策特別措置法」が定められました。倒壊の恐れや景観・近隣に悪影響を及ぼしていると判断された場合、「特定空き家」に指定され罰則が発生します。

固定資産税には特例措置があり、土地面積が200平米以下は評価額の1/6、200平米以上の部分は1/3に軽減されます。しかし、特定空き家に指定されれば、全額支払わなくてはなりません。

近隣へ迷惑をかける

手入れをせずに放置された空き家は、植木や雑草が伸び放題になります。害虫が大量発生したり、道路に木の枝がはみ出してしまったり、近隣へ迷惑をかけてしまうかもしれません。

また台風などによって劣化した家の一部が飛んで、他の家や通行人に被害を与える可能性もあります。

自治体から指導が入ることも

家は定期的に換気などの手入れをしないと、湿気がこもって木材が腐食してしまいます。長期間放置されて倒壊の恐れがある空き家に対しては、自治体から指導が入ることもあるので注意しましょう。

またゴミが放置されて、衛生上悪影響があると判断された場合も同様です。

空き家等対策特別措置法が施行される以前は、行政は無断で私有地に入れませんでした。しかし現在は、敷地内への立ち入り調査・所有者の参照が可能になったため、状況に応じて指導ができます。

自治体は特定空き家に指定すると、所有者に対して助言・指導・勧告を行います。命令に従わないと、最悪の場合には強制解体やゴミの撤去などの行政代執行がなされ、発生した料金を支払わなくてはなりません。

被災リスクを負うことに

日本では、いつ大きな地震が起きてもおかしくありません。台風や豪雨などの自然災害も、毎年のように発生しています。

空き家だけではなく不動産を所有する人は、自然災害によるリスクを回避するために「保険」に入る場合もあるでしょう。しかし空き家に対して保険料を支払うのは無駄な出費といえます。

また金銭面だけではありません。放置していた空き家が被災して、破損部分によって他人が怪我をしてしまうリスクもあるのです。

空き家を処分する方法

空き家を処分したくても、どのように処分すれば良いのか、分からない人も多いのではないでしょうか？空き家を処分する主な方法を2つ解説します。

家を解体して土地を売却

家が劣化している場合は、解体して更地にしてから売却するのがおすすめです。

家の解体は業者へ依頼して作業をします。解体費用が発生しますが、更地の方が売れやすく、より高値で売却できるかもしれません。

自治体によっては、解体費用に補助金が出るケースもあります。補助金の対象となる物件には、倒壊の恐れがある、解体工事前の申請が必要など、自治体によって細かく条件が設定されています。

解体前に物件のある自治体に問い合わせて、補助金が利用できるか確認してみましょう。

家を残してそのまま売却

築年数が25年以上経過した家は、価値がほとんどないといわれています。一方、築年数が浅い家や建物がまだきれいな状態の場合、家を残してそのまま売却する方法も検討してみましょう。

ただし家を売却する際には「契約不適合責任」が発生します。契約不適合責任とは、売却物件に欠陥が発見された場合、売り主が背負う責任のことです。

購入者は家に住み始めて、欠陥に気づいた時点から1年以内に契約不適合を売り主に知らせる必要があります。通知を受けた売り主は、修理・代替物・損害賠償・契約解除・代金減額請求とその補修費用を支払わなくてはなりません。

それぞれの費用はどれくらい？

家を解体して売却する方法と家を残して売却する方法では、どちらの方が費用が高くなるのでしょうか？それぞれにかかる費用について解説します。

解体する場合

家の解体には、費用が発生します。家の構造ごとの目安金額は以下の通りです。

• 木造：4万円/坪
• 鉄筋：6万円/坪
• 鉄筋コンクリート：7万円/坪

構造だけでなく、地域や大きさによっても費用は異なります。一般的には木造一軒家の解体費用は100～200万円です。事前に見積もりを依頼しましょう。

また解体以外に発生する売却費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料：不動産会社へ支払う手数料
• 譲渡所得税：売却して受け取った金額から、取得費と譲渡費用を差し引いたもの
• 印紙税：建物や土地を譲渡する際に作成する不動産譲渡契約書に課される税金

譲渡所得税の計算で必要となる取得費とは、売却する土地を購入したときの金額と発生した費用の合計金額のことです。

そのまま売却する場合

家を残してそのまま売却する場合には、解体費用はかかりませんが、売れるまでの期間の「維持費」が発生します。

土地のみで売却するよりも、立地条件や家の状態によっては、売れるまでの期間は長くなる傾向が見られます。その期間は固定資産税を支払い続けなくてはなりません。

保険に入っている場合には、保険料も維持費のひとつです。その他、解体して売却する際の解体以外で発生する売却費用も、同様にかかります。

譲渡所得税の算出で必要な取得費には、家の購入費用と発生した手数料が含まれます。家は築年数によって価値が減少するので、それに応じた減価償却費がマイナスされた金額です。

空き家の再利用も検討を

空き家を処分するのではなく、立地条件によっては再利用ができるかもしれません。思い入れのある家を処分するのに抵抗がある人は、ぜひ検討してみましょう。

賃貸住宅にする

賃貸住宅にすれば、毎月家賃収入が得られます。入居者が見つかれば、通常1年以上の家賃収入が見込めるでしょう。

また空き家のまま放置するよりも、誰かが住んでいる方が手入れや管理をしてもらえるので、家が長持ちします。

ただし設備の故障や入居者によるマナー違反や家賃滞納など、賃貸経営ではトラブルが発生することもあります。手間をかけたくない人は、物件管理を委託業者へ依頼する方法もおすすめです。

なお家賃収入が発生した場合には、固定資産税とは別に確定申告をして、年度末に税金を納めなくてはなりません。

リフォームしてみる

空き家の状態があまり良くない場合には、借り手が見つかりにくい場合があります。予算がある人は、思い切ってリフォームをしてみましょう。

初期投資としてのリフォーム費用は、解体費用よりもかかってしまうかもしれません。しかし、その分物件の価値が上がるので、高めの家賃設定も可能です。

またリフォームによって、より長く賃貸物件として使用できます。

資産として残す

相続などで所有した空き家は、ローンが完済している物件も多いでしょう。そのため、銀行から融資を受ける際の担保としても利用可能です。

別荘などの資産として残す場合には、整備や手入れが必要になります。長期間使用しない場合には、管理会社に委託して、草刈りや設備のメンテナンスをしてもらうことも検討してみましょう。

または、休日などにたまに空き家を利用するようにすると、建物の老朽化防止になります。定期的に手入れをすれば、雑草や植木が生い茂る心配もありません。

将来的には自分たちが移り住んで、今住んでいる家を子どもに譲渡するケースもあります。資産として維持する際には、修繕費や光熱費など維持費も計算しておきましょう。

空き家の処分はしっかりと検討を

空き家は建物の状態や立地条件によって、解体して売却するか、家を残して売却するかを決めましょう。放置していると老朽化が進み倒壊の危険性が高まって、近隣に迷惑をかけてしまう可能性があります。

最悪の場合には行政による解体が行われて、費用を負担しなくてはなりません。不動産業者や地方自治体に、処分方法を相談しても良いでしょう。

建物がまだ使える状態なら、家付きで売却するか賃貸物件として再利用する方法がおすすめです。空き家の処分は、費用や手間などをしっかりと検討してから決めましょう。