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相続税は大幅な節税の余地アリ!不動産を利用しよう【税理士監修】

最終更新日: 2019年09月17日

相続税は、控除や特例の仕組みが複雑なこともあり、何の節税対策も講じないまま過ごしている人も大勢います。でも大幅な節税を図ろうとするなら、被相続人が元気なうちに準備をしておかないと手遅れになってしまいます。特に不動産を活用した相続税対策は効果が大きいだけに、早い段階からの仕込みが必要なのです。

この記事では相続税の節税対策について不動産を活用した方法を中心に解説していきます。

この記事を監修した税理士

大原政人税理士事務所 - 神奈川県川崎市川崎区

大原政人(おおはらまさと) 1975年茨城県土浦市出身。法政大学経営学部経営学科卒業。 法人税申告約1500件、相続案件は約200件、確定申告案件は約1200件(開業から過去17年実績) セミナー、研修会講師 年間30回新聞、専門誌への原稿執筆多数、毎月無料の起業相談会を2回実施しています。
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相続税を減らすには

相続税を減らす画像
相続税を減らすには

まずは相続税を減らすためには、どのようなメニューがあるのから押さえていきましょう。この項では概要の説明をし、次項以降で詳細の解説をしていきます。

相続税はどんな人にかかる

相続税は亡くなった人の遺産総額がすべて対象になるわけではありません。この中から基礎控除額を差し引いた残りの金額が対象になります。

基礎控除額は、次の計算式によって算出します。

基礎控除額=3000万円+法定相続人の数×600万円

これにより、たとえば法定相続人が一人の場合は3,600万円、5人だと6,000万円が基礎控除額になります。

遺産総額がこの基礎控除額以下であれば相続税は発生しませんが、超えた場合には相続税を納める義務があります。

「課税財産を減らす」か「控除分を増やす」か

相続税の節税方法には、二つの考え方があります。

そのひとつは、生前に課税財産そのものを減らす方法です。課税財産を生前に効果的な方法で減らすことで、相続税の節税を図ります。

もうひとつの方法は基礎控除額を増やすことで遺産総額を減額する方法です。これには法定相続人の人数が関わってきます。

主な節税対策は「贈与」「生命保険」「不動産」の3つ

課税財産を有効に減らすには「贈与」「生命保険」「不動産」の3つを活用します。

贈与は税の制度をうまく活用することで節税が図れます。生命保険は死亡時に受け取る保険金に、一人につき500万円までの非課税枠がありますので、これを活用します。不動産は小規模宅地等の特例の適用を始めとした節税対策があります。

一方で基礎控除額を増やすためには、法定相続人を増やすことしか選択肢はありません。法定相続人を増やすためには、孫を養子にするという方法があります。ただし法定相続人になれる養子の数は限定されており、実子がいる場合は1名、実子がいない場合2人までとされています。

死後にできる対策は限られている

被相続人が亡くなった後での相続税対策としては、どのようなものがあるでしょうか。

ひとつは、配偶者の税額軽減があります。これは、配偶者は「1億6千万円」または「法定相続分」の大きい方の金額まで相続税が免除されるという制度です。

また不動産では、小規模宅地等の特例を適用することで、土地の評価を大幅に引き下げることができます。たとえば居住用の土地であれば、引き続きその土地に住み続ければ適用を受けられるので、死後にできる対策のひとつだといえます。

とはいえ被相続人の死後にできることは限定されているため、根本的には生前に対策を講じておいた方が効果があります。具体的にどのような方法を講じればいいのかについて、次の項以降で詳しく解説をしていきます。

相続税を贈与税で減らす

贈与の画像
相続税を贈与税で減らす

相続税を節税するための方法のひとつが贈与税の活用です。少し事情が込み入った内容になりますが、分かりやすく説明を進めていきましょう。

変動価格の財産は「相続時精算課税」を使おう

相続時精算課税とは、被相続人が生前に子に贈与した際に、総額2,500万円までが非課税になる制度です。被相続人が亡くなった時点でこの贈与分と相続財産の総額を対象にして相続税を納めることになります。

この制度を活用しても、直接現金を渡すのであれば最終的に相続税として納めることになるので、相続税の節税にはなりません。ところが不動産という形で贈与をすると、少し事情が変わってきます。最終的な相続財産の価額として計上されるのは、贈与時の土地の価額になるからです。つまり土地の値上がりが予測される経済情勢において、土地を贈与しておくと、相続税の清算時に土地が高騰していても、安い時代の評価になるので、大幅な節税ができることになります。

ただし小規模宅地等の特例の要件を満たしている土地は、この制度を使うことで小規模宅特例が適用できなくなるので、贈与する土地の選択には注意が必要です。

相続金額に合わせて贈与額を決める

もともと贈与税は、相続税を逃れるための贈与を防ぐ目的で設けられたものであるため、税率も高く設定されています。このため子どもに贈与すると相続税以上の税額を納めることになるというのが一般的な認識です。ところが2億円以上の相続財産がある層は、必ずしもそうだとは言えないケースがあるのです。

まず相続税率と贈与税率を見ていきましょう。

相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15%      50万円
5,000万円以下 20%    200万円
1億円以下 30%    700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

贈与税の速算表

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1000万円以下 30% 90万円
1500万円以下 40% 190万円
3000万円以下 45% 265万円
4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

贈与税率表は2種類ありますが、ここでは20歳以上の子や孫に贈与した場合のものを掲載しました。

税率に着目してみると、相続税は取得金額が2億円以下の場合は40%ですが、贈与税では贈与額が4500万円超は55%と高率になっています。しかし贈与額が600万円以下だと20%と相続税を下回ります。つまり高額の相続税を納める階層になれば、この価格帯の贈与であれば、むしろ贈与税の方が安く収まることが分かります。具体的にみていきましょう。

3億円の相続財産のある人が、二人の兄弟に600万円ずつ毎年贈与したとします。贈与税は1年に110万円以下であれば暦年贈与といって、贈与税はかかりません。贈与税を課せられる場合であっても、110万円を控除した額に対してかかりますから、贈与税の計算式は次のようになります。

(600万円-110万円)×20%-30万円=68万円

この結果、一人68万円の贈与税が課せられることになります。この贈与を10年続けたとしたら、納める贈与税の通算金額は次のようになります。

68万円×2人×10年=1,360万円

この10年で納めた贈与税は1360万円です。

それではこの5年後に被相続人が亡くなったら相続税はどうなるでしょうか。10年で兄弟に1億2000万円の贈与をしていますから、3億円あった被相続人の相続財産は1億8千万円まで減っています。したがって計算式は次のようになります。

(1億8千万円-4,200万円(基礎控除))÷2人=6,900万円……一人当たりの取得金額

6,900万円×30%-700万円=1,370万円……一人が納める相続税額

1,370万円×2人=2,740万円

相続税は2,740万円になります。贈与税が1,360万円でしたから、これと合わせて納めた税金の総額は4,100万円です。

それでは、こうした贈与をいっさい行わずに、すべて相続財産とした場合はどうなるでしょうか。計算をしてみましょう。

(3億円-4,200万円(基礎控除))÷2=1億2,900万円……一人当たりの取得金額

1億2,900万円×40%-1,700万円=3,460万円……一人が納める相続税額

3,460万円×2人=6,920万円

贈与しなかった場合の相続税は6,920万円です。2人の兄弟に生前贈与した場合の税金の総額は4,100万円でしたから、贈与したことによって2,820万円の節税ができたことになります。

この方法は、そもそもの遺産総額が少ない場合には、相続税率が低いために、節税効果がありません。その場合には、贈与税が課せられない暦年贈与の範囲である1年に110万円以内の贈与をコンスタントに続けることで、節税の効果を上げることができます。

死亡前3年間の贈与に注意

生前贈与も方法によっては相続税を納めるよりも節税効果があることが分かりました。しかしここで注意が必要なのが、被相続人の死亡から3年前以内に贈与された財産については、相続財産に加算して相続税が課税されるということです。

暦年贈与も3年分は相続財産に組み入れられます。ただしこの間に贈与税を納めていれば、その金額については相続税を納めたものと見なされて控除されます。

相続税を生命保険で減らす

生命保険の画像
相続税を生命保険で減らす

相続税対策のひとつに生命保険を活用する方法があります。どのような種類の生命保険にどういったかけ方をすれば、効果的に節税ができるのかみていきましょう。

保険料の支払いを利用

生命保険を利用する相続税の節税方法として最も基本的なことは、保険料を定期的に、あるいは一度にまとめて支払うことで、自己資産を減らすことができるということです。しかも死亡保険金という形で相続人が確実に受け取れるタイプの保険であれば、けっして掛け捨てにはなりません。

保険金の控除を利用する

被保険者が死亡した際に受け取る死亡保険金は、みなし相続財産として相続税の対象になります。しかし死亡保険金には非課税枠が設けられているため、これを活用することで節税になります。

具体的には法定相続人ひとりにつき500万円までは非課税になります。たとえば妻と子供2人が相続人の場合であれば、1500万円までが非課税なので、死亡保険金が1500万円の生命保険に加入していれば課税額はゼロ円ということになります。

終身保険がおススメ

生命保険を相続税対策に活用するには、死亡時に確実に死亡保険金が支払われなければいけません。定期保険や養老保険は死亡保険金が支払われる期間が限定されているので相続対策には不向きです。

このため相続対策として有効に活用できるのは、貯蓄性のある終身保険です。終身保険に加入すれば、亡くなったときには必ず死亡保険金が支払われます。

中でも最適なのが、一時払い終身保険です。一時払い終身保険は、まとまった財産を一度に生命保険に移すことできるので、相続税対策がすぐに実践できます。

生命保険を活用する際の注意点

生命保険は、契約者、被保険者、受取人の関係性によって課せられる税金が異なってくるので注意が必要です。これらの関係性と税金の種類を表にしてみましょう。

被保険者 保険契約者 受取人 税の種類
相続税
所得税
 贈与税

税の種類は実際に保険金を支払っている保険契約者と受取人の関係性によって決まります。

①のケースは、夫のお金が妻に渡ったと考えます。その夫が亡くなったことに起因しているので相続税の対象になります。

②のケースは妻の払ったお金が、増額されて妻自身に入ってきたので、その差額が所得税の対象になります。

③のケースは妻のお金が子に渡ったと考えるので、贈与税の対象になります。

所有する不動産で節税する

登記の画像
所有する不動産で節税する

自宅などの所有する不動産は、ちょっとした工夫で大幅な節税を実現することができます。所有する不動産を活用した相続税対策についてみていきましょう。

不動産の評価額は低めに設定される

1億円の資産があった場合、現金で1億円を保持しているよりも1億円で購入した土地を所有している方が節税になります。土地の相続財産は路線価で計算されるからです。

路線価とは相続税路線価とも呼ばれる国税庁が定めた基準値です。路線価は市場相場の80%相当の値で設定されるため、1億円で購入した土地は、相続財産を算定する際には、約8,000万円の財産として計算されるため、節税になります。

節税に利用するのは「土地」

不動産を利用した相続税対策として有効なのは、建物ではなく土地です。土地を利用した相続税対策には、分筆による方法と小規模宅地の適用を受ける方法があります。

分筆は「相続税路線価」や「形状」に注目

敷地を法的に分割することを分筆といいます。分筆をすることによって土地の評価額が大きく変わることがあります。事例を参考にして説明をしていきましょう。

路線価による評価は、前面道路の路線価によって決まります。路線価図示されている数字は、千円単位で表しているので、下の図の場合は1平方メートル当たり40万円です。ここに1,000平方メートルの敷地があれば、4億円の評価額になります。

これを下の図のように分筆した場合の評価額計算は次のとおりです。

宅地A   40万円×500㎡=2億円

宅地B   25万円×500㎡=1億2,500万円

合計 3億2,500万円

分筆によって宅地Bの前面道路が路線価の安い方になったために、評価額を3億2,500万円に下げることができました。

また評価額は敷地形状によっても変わってきます。下の図にある宅地Bのように奥行きが間口の3倍以上もある形状の敷地は、国税庁の奥行価格補正率表によって補正することができます。このケースの補正値を0.9だとすると次のような計算式になります。

宅地A   40万円×700㎡=2億8,000万円

宅地B   40万円×300㎡×0.9=1億800万円

合計 3億8,800万円

分筆によって3億8,800万円まで下げることができました。

分筆を行う際の注意点

分筆をすることで遺産総額を減らせることは分かりました。しかし単に分筆をして相続税評価額が下がれば、それでいいというものではありません。大通りに面していない敷地や変形敷地は、不動産の価値を下げてしまうリスクがあります。現実の売買において、価格を大きく下げないと売却できない事態になると、損失を被ることにもなりかねません。分筆の是非や形状の選択については、非常に専門性の高い判断を要することなので、必ず税理士に相談したうえで判断をしましょう。

また分筆に際しては、相続人全員の同意が必要です。また現地を測量したうえで境界標を打ち込み、その後登記という流れになりますから、分筆が完了するまでに時間を要することも念頭においておきましょう。

「小規模宅地等の特例」を使う

土地を相続した場合、小規模宅地等の特例を使うことで節税ができます。居住用の宅地であれば330平方メートルまでは、評価額の80%が減額されますから、大きな節税効果があります。

「要件を満たす土地」とは

小規模宅地等の特例の適用を受けられるのは、居住用の宅地だけではありません。その他要件を満たす土地であれば適用されます。

ひとつは「事業用の土地」です。事業を受け継ぐ親族が取得して、相続税の申告期限まで所有していて、かつ事業を継続していれば、400㎡までの敷地が80%減額されます。

もうひとつは「貸付用の土地」です。こちらも親族が取得して、相続税の申告期限まで所有していて、かつ貸付事業を継続していれば、200㎡までの敷地が50%減額されます。

「小規模宅地等の特例」の注意点

小規模宅地等の特例は誰でも適用されるものではありません。たとえば居住用宅地であれば、次の条件をすべて満たす必要があります。

  1. 日本国籍を有しない者ではないこと
  2. 被相続人に配偶者がいないこと
  3. 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人)がいないこと
  4. その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
  5. 相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族又は取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。)に居住したことがないこと
  6. 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと

このように非常に複雑な条件があるため、適用に際しては税理士に相談した方が安心でしょう。またこの小規模宅地の特例は、生前贈与されたものには適用されませんから、この特例を使える土地の贈与を検討する際には、そのあたりの事情も含めて判断する必要があります。

所有財産を不動産に変えて節税する

不動産の写真
所有財産を不動産に変えて節税する

不動産による節税方法としては、所有財産を不動産に変えるという方法があります。どのように進めていけばいいのかみていきましょう。

不動産を新たに建築・購入する

相続税対策には、現金をそのまま保管しておくよりも不動産を購入して管理していく方が有効です。たとえば1億円の現金があれば、遺産総額1億円と評価されますが、1億円の土地であれば約8000万円の評価額になるのです。

新たな不動産は賃貸に回す

さらにその土地の上に賃貸マンションを建てると、貸家建付地としてさらに評価が下がります。そのうえで賃貸マンションの家賃収入が期待できますから、メリットは非常に大きなものになります。

パターン①:マンション・アパート

貸家が建っている土地の相続税評価は、次の計算式で算出されます。

自用地の評価課-(自用地の評価課×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借地権割合は全国で異なりますが、30%~90%の範囲です。また借家兼割合は全国一律30%です。賃貸割合は入居率です。

また法人化をすることで、利益をすべて役員報酬という形で家族に分散すれば、法人税はかからなくなるうえに、被相続人の収入を減らすことができるので相続税対策にもなります。

そのうえで投資用ローンを利用すると返済額の利息は経費として計上できるので、不動産所得を圧縮することができます。

パターン②:ワンルームマンション

ワンルームマンションの部屋を購入する方法も節税効果があります。ワンルームマンションは、土地の所有割合が低いことから相続税評価が市価の3分の1程度になるので、節税効果が高くなります。

パターン③:タワーマンション

タワーマンションは土地に対して戸数が多いために、土地の所有割合は低くなります。このため、購入価格に比べて相続税評価額は、1億円クラスのマンションで70%~80%下がるので、大きな節税効果があります。特に価格の高い上層階ほど節税効果が高くなります。

賃貸にする際の注意点

賃貸マンションの経営は、相続税対策として有効だと説明をしてきました。しかし、それは賃貸マンションの経営が順調にいっていることが前提です。賃貸マンション経営は常に空室のリスクとの闘いです。空室が発生して、やがて空室率が高くなると、マンションの資産価値は大きく下がります。実際に売却した際に価額が下がったのでは、相続税対策も無意味なものになります。このため、空室を生み出さないための経営努力を惜しんではいられないのです。

都心に引越し

一定現金を有しているのであれば、思い切って地価の高い都心部に引越しすることで相続税の節税ができます。

たとえば3,000万円の土地に住んで7,000万円の現金を有していたとします。この場合、土地の面積が330平方メートル以下であれば、小規模宅地等の特例によって、80%減額することができます。計算式は次のようになります。

3,000万円×(1-0.8)+7,000万円=7,600万円

土地の相続価額は600万円ですから、遺産総額を2,400万円下げることができました。

それでは地価の高い都心に引っ越した場合はどうでしょうか。1億円の土地を購入して引越しをした場合、小規模宅地等の特例を適用すれば、相続価額は2,000万円になりますから、遺産総額を8,000万円減らせたことになります。

小規模宅地等の特例は割合で減額するので、地価が高ければ高いほど遺産総額が大きく減らせるのです。

ただし土地が急激に高騰する経済情勢だと、相続時に土地の価額そのものが大幅に上がってしまい、莫大な相続税を支払う状況に追い込まれることにもなりかねないので注意が必要です。また小規模宅地等の特例には適用条件があるので、これを満たすことが前提であることはいうまでもありません。

不動産の購入に関する注意点

不動産を購入することで、相続税対策が可能になることは理解いただけたかと思います。ただし不動産の購入に際しては、経費がかかるということを忘れてはいけません。不動産会社に支払う仲介手数料や登記の費用などを含めたうえで、本当に節税になっているかの検証が必要です。

相続税をうまく節税するには

税務署の写真
相続税を上手く節税するには

相続される資産を確認する

相続に備えて、現在どのような資産があるのかを被相続人が元気なうちに確認しておくことが大切です。被相続人の死後、思わぬ資産があって相続税を納めるのに苦労したということはよくある事象です。保有している財産に応じて適切な相続税対策を講じておきましょう。

相続税対策は早くから始める

相続税対策は被相続人の死後であれば、できる手立ては限られてきます。贈与、生命保険、不動産等を活用して被相続人が元気なうちに相続税対策をしておくことが重要です。

困ったら税理士に相談しよう

ここまで相続税対策について説明をしてきましたが、小規模宅地等の特例のように適用条件が非常に複雑なものがあります。また聞きかじりの知識で判断をして節税対策をすると、実はまったく効果がない作業であったという事例がよく見受けられます。相続税対策で困ったら、ぜひ税理士に相談しましょう。

ただし税理士の多くは法人税を専門にしています。同じ税金の仕事であっても、相続税の仕組みは複雑です。このため相続税に関しては相続税を専門に扱っている税理士に依頼した方が、安心してお任せができます。

監修税理士からのコメント

大原政人税理士事務所 - 神奈川県川崎市川崎区

相続税については個々置かれている状況が様々です。土地などが相続財産のメインの場合には対策は、いづれにしても納税資金の問題がありますので必ず必要になります。また、相続対策といっても実際に終わってみないと対策が良かったのか悪かったのか効果が確定しないことも多々ありますので目先の判断だけで決断をすると事はとても危険です。遺言書の作成なども念頭に置き、各専門家の意見も参考にし、時間をかけて対策を講じる必要があります。
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