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固定資産税はいくらかかる?計算方法を解説します!

最終更新日: 2019年02月07日

土地や家屋といった不動産を所有していると課税される、固定資産税。

「新築を購入したけど、税金がいくらかかるのか分からない…」
「毎年払っている固定資産税はどういう計算方法なの?」

本記事は、固定資産税の計算方法に関するこのような疑問にお答えします。

課税標準額の計算方法や税率、軽減税率についても詳しく解説していきますので、これから物件購入を検討されている方や、物件の固定資産税を支払っている方は参考にして頂ければ幸いです。

土地の固定資産税の計算方法とは

固定資産税 計算方法
固定資産税の計算方法とは

固定資産税とは、所有している固定資産に課税される税金のことです。たとえば一戸建てを購入した場合、土地と建物の両方に固定資産税が課税されます。

そして固定資産税の計算方法ですが非常にシンプルで、下記2つの式から固定資産税を求めることができます。

  •  固定資産税額=課税標準額×税率−軽減額
  •  課税標準税額=固定資産評価額×特例率

本項ではこれら2つの記事についてくわしく説明すると共に、「負担水準」や「軽減税額」についても解説していきます。

固定資産評価額×税率で計算される

固定資産税は課税標準額に税率をかけるだけで求められます。式にするとシンプルなのですが、実は課税標準額を求めるのはすこし複雑です。

固定資産評価額は、固定資産税の基準となる価格で、各自治体が算定しています。固定資産税評価額の計算方法はこのあと詳しく説明します。

固定資産税の税率の基準は1.4%ですが、税率は自治体ごとに自由に決めることができます。自治体ごとの税率が気になる方は、お住まいの市役所のホームページなどで確認してみてください。

固定資産税評価額は公示価格や時価の約70%

固定資産税評価額は公示価格や時価(実勢価格)の70%を目安として計算されます。

土地の公示価格は、国土交通省が年に1回定めています。一方で、固定資産税評価額は3年に1回しか評価替えをしません。

これでは更新する頻度がちがうので、土地の価値が大きく変動したときに、土地の所有者が損をしてしまう恐れがありますよね。そのため、固定資産税評価額は公示価格や時価の約70%の金額を目安に計算されるのです。

土地の固定資産税評価額の計算方法

実際に土地の固定資産税を計算してみましょう。計算方法は以下の手順です。

  1. 土地の固定資産税評価額を計算する
  2. 軽減措置があるかを確認する
  3. 負担水準を計算する
  4. 軽減税額確認する

では、4項目それぞれについて詳しく説明していきましょう。

土地の固定資産税評価額は公示価格の70%程度

土地の固定資産税評価額は公示価格の約70%になります。

もう少し詳しく説明しますと、固定資産税評価額は路線価から求めることができます。固定資産税の路線価とは、街路に沿って標準的な土地の地積(1㎡)あたりの価格を表示したものです。

たとえば東京都主税局では2018年の固定資産税の路線図を公開しています。気になる方は確認してみてください。

宅地用の場合は軽減措置がある

居住のための家屋が建つ土地(住宅用地)については、軽減措置があります。この軽減措置は、土地の面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けられており、それぞれに「特例率」が設けられています。

住宅地用の軽減措置を表にまとめましたので、ご覧ください。

区分適用範囲本来の課税標準額(評価額×特例率)
固定資産税都市計画税
小規模住宅用地住宅1戸につき200平方メートルまでの住宅用地評価額×1/6評価額×1/3
一般住宅用地住宅1戸につき200平方メートルを超える部分の住宅用地評価額×1/3評価額×2/3

たとえば小規模住宅用では、固定資産評価額に1/6の特例率をかけることができます。逆に商業用にはこのような軽減措置はないので、住宅用の方が税負担を軽減されているのです。

課税標準税額の「負担水準」とは

固定資産税の課税標準額は、「負担水準」を考慮する必要があります。

この制度は1994年にできたのですが、趣旨としては「これまでは固定資産評価が時価の約20~30%と安かったので、これからは時価の70%になるように評価額を上げましょう」というものです。
時価よりも実際の固定資産税額が低かったのを、是正するための制度ということですね。

負担水準を考慮した課税標準額を求める手順は、以下の2ステップです。

  1. 負担水準を求める
  2. 表から負担水準を加味した課税標準税額を求める

後付けで入れられた制度なので、ここから計算がすこし複雑になります。

負担水準を計算する

負担水準の計算式はつぎの通りです。

 負担水準=前年度課税標準額/今年の価格×100

前年度課税標準額は県税事務所から郵送(例年5~6月頃)されてくる固定資産税の課税明細書に記載されていますので、確認してみてください。

負担水準を求めたあとは、下記の表にしたがって、課税標準額を計算しましょう。

固定資産税 課税標準額 計算方法一覧表
固定資産税 課税標準額 計算方法 出典:東京都稲城市

これで、やっと課税標準額が確定しました。

最後に軽減税額があるか確認して、固資産税の計算は終わりです。

軽減税額を確認する

地方自治体ごとに軽減税額を設けているところがあります。詳しくはお住まいの役所にお問い合せてみてください。

軽減税額が特になければ、課税標準税額に固定資産税率をかけたものが固定資産税になります。固定資産税率についても、自治体ごとに異なりますので確認してみましょう。とはいえ、税率を1.4%としているところが多いです。

家屋の固定資産税評価額の計算方法

家
家固定資産税の計算方法は?

土地のつぎは、家屋の固定資産税を求めていきます。式はつぎの通りです。

  • 固定資産税=固定資産評価額×税率−軽減額
  • 固定資産評価額=再建築価額×経年減点補正率

本項ではまず固定資産評価額の計算方法を説明した上で、軽減税率や都市計画税についての解説もしていきます。

家屋の固定資産評価額を計算する

家屋の固定資産評価額は「再建築価額×経年減点補正率」によって求められます。

再建築価額とは、「その建物を立て直すためにはいくらかかるのか」を表す金額です。総務省が発表している「再建築費評点基準表」に照らし合わせながら、再建築したときにいくらかかるのかを検討します。

また経年減点補正率も、「経年減点補正率基準表」から補正率を参照します。注意点としては、経年減点補正率はゼロにならないことです。

家屋の年数がいくら経っていようとも、経年減点補正率は最低でも20%はかかります。そのため、家屋の年数が100年経とうが、固定資産税は払い続けないといけないことになります。

軽減税額を確認する【2020年までの新築物件】

家屋の固定資産評価額を求めたあとは、軽減税率があるか確認しましょう。

住宅については2020年3月31日までに新築すると、固定資産税の軽減税率が適用されます。
1戸あたり120m2相当分までの固定資産税率が1.4%から0.7%へと減額されるお得な制度ですので、ぜひ活用しましょう。

なお、軽減される期間はマンション(※)は5年間、戸建住宅は3年間です。

※  3階建て以上の耐火・準耐火建築物に限る

「固定資産税」には都市計画税も含まれている

ここまで話を複雑にしないために固定資産税を一括りにして説明してきましたが、実は「固定資産税」は、以下のように2つ分かれています。

  1. 固定資産税
  2. 都市計画税

これら2つの税金の総称を「固定資産税」と呼んでいるのです。
都市計画税は、土地建物が都市計画区域内にある場合のみ0.3%課税されます。ただし、土地建物が都市計画区域内になければ課税されませんので、覚えておきましょう。

都市計画税を含めて固定資産税を計算するときは下記のような式になります。

固定資産税(1.4%)+都市計画税(0.3%)=固定資産税(1.7%)

固定資産税の相談は税理士に

固定資産税は固定資産を所有しているかぎり、毎年払う税金です。「軽減税率を適用しないまま固定資産税を払い続けていた」ということがないように、ある程度、固定資産税の計算方法を知っておくのもいいと思います。

また、これから親から物件を相続する場合や新築する場合も、固定資産税がどの程度かかるかを知っておくべきでしょう。

固定資産税に関する相談は税理士に

固定資産税の計算はシンプルですが、軽減税額や路線図も絡んでくるので「難しい」と感じられた方もいらっしゃるのでは。

そんな方は、税理士への相談をおすすめします。最新の税務知識を駆使して固定資産税額を正確に計算してくれるのはもちろん、「節税のために土地の一部を売却した方が良い」などのアドバイスもしてくれるでしょう。

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