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土地の相続税はいくら?計算方法や評価額について

最終更新日: 2019年10月25日

「父が亡くなり、土地を相続することになった。でも、納税資金なんてもってないよ……」
「相続で田舎の山を引き継いだが、どうやって評価額を計算すればいいか分からない!」

相続で親から土地を譲り受けると、「納税資金」や「評価」など様々な問題に直面します。すべて税理士にお任せすれば安心かもしれませんが、せっかく貴重な経験をするのですから、土地の相続について勉強してはいかがでしょうか?

この記事では、「相続税の計算方法」「土地の評価額の求め方」「納税資金を確保できない場合の対策」「相続が起きる前に実践できる、土地を活用した相続税対策」など、土地を相続した方ならぜひ知っておきたいポイントを解説しています。

相続を初めて経験する方でも、この記事を最後までお読みいただければ、土地の相続に関する基礎知識をしっかりマスターできるので、ぜひ参考にしてみてください。

この記事を監修した税理士

高崎文秀税理士事務所 - 東京都文京区本郷

高崎文秀(たかさきふみひで)文京区水道橋駅近くで、低価格で品質の高いサービスをご提供する税理士事務所を運営。起業家向けに月額1万円、決算料なしからの税務顧問を提供する。 創業したばかりでお金と時間に余裕がない、という方でも経理、節税、税務調査などを心配せず、本業に集中して頂き、1日でも早く事業を軌道に乗せて頂くことをコンセプトしている。事務所HP : https://ft-taxacc.com/
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土地相続税の簡単な計算方法

土地相続税の簡単な計算方法
土地相続税の簡単な計算方法

土地を相続した相続人にとって最も気になるのが「自分が負担する相続税の金額」ではないでしょうか?ここでは、相続税額の具体的な計算方法について、順を追って説明していきます。

相続税の計算方法

1.法定相続人を確定する

まずは法定相続人を確定します。この手順を踏まないと、相続財産を誰が相続するのか決めることができません。

2.プラス財産とマイナス財産を把握する

相続財産は、プラス財産(不動産、動産、現金、有価証券、相続時精算課税の適用を受ける贈与財産など)と、マイナス財産(債務、葬儀費用、非課税財産など)に分類できます。

プラスとマイナス両方の財産を正確に把握できていないと、相続税額の計算が根本から間違ってしまうので要注意です。

3.課税価格を算出する

プラス財産とマイナス財産を合算した価格が課税価格です。課税価格は「正味の遺産額」と呼ばれることもあります。

課税価格=〔プラス財産+みなし相続財産(死亡保険金など)+相続人が被相続人から相続開始前3年以内に贈与を受けた財産}−(非課税財産+債務+葬儀費用)

4.課税される遺産総額を算出する

課税価格から相続税の基礎控除額を引いた価格が、実際に課税される遺産総額です。基礎控除額は、3,000万円+(600万円×法定相続人の数)です。

課税遺産総額=課税価格−基礎控除額

5.各相続人の相続税額および相続人全員分の相続税額を算出する

課税遺産総額を法定相続分に従って各相続人に割り当てます。割り当てた金額に対して、相続税の速算表(後掲)に基づき、相続税の税率および控除を当てはめて算出した各相続人の仮の相続税額を合算してから、相続税総額を決定します。

【相続税の速算表】

相続人の取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 0万円
1,000万円超〜3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超〜5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超〜1億円以下 30% 700万円
1億円超〜2億円以下 40% 1,700万円
2億円超〜3億円以下 45% 2,700万円
3億円超〜6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

各相続人の仮の相続税額および相続税総額の計算方法について、簡単な具体例で説明します。

(具体例)夫死亡。相続人は妻、子2人。課税遺産総額は8,000万円。法定相続分は妻が2分の1、子が4分の1。

妻の仮の相続税額 (8000万円×2分の1)×20%−200万円=600万円
子の仮の相続税額 (8000万円×4分の1)×15%−50万円=250万円
相続税総額  600万円+250万円+250万円=1,100万円

6.相続税総額を各相続人の遺産分割割合に応じて分配し、控除等があれば差し引いて、各相続人の最終的な相続税額を確定する

相続税総額を各相続人の遺産分割割合に応じて分配し、最後に各相続人ごとに配偶者控除や未成年控除といった法定控除を差し引きます。これで各相続人の最終的な相続税額が確定します。

基礎控除額を超えなければ非課税

課税価格が基礎控除額を超えない場合、「遺産総額がゼロ」となるので相続税は課税されません。

注意したいのは、「相続財産の総額が4,000万円前後」というケースです。このようなケースだと、法定相続人が一人増えれば相続税額がゼロになる可能性があります。

たとえば被相続人の父に浮気癖があったとしたら……家族の知らないところで子供(非嫡出子)をもうけている可能性もゼロではありません。

戸籍を調べるのはもちろんのこと、被相続人の関係者(兄弟姉妹や友人など)からもよく話を聞いて、どこかに「隠れた法定相続人」がいないか、しっかり調査する必要があります。

配偶者控除|配偶者の相続税は大幅に減額される

配偶者は遺産分割や遺贈で実際に取得した遺産額から、「配偶者の法定相続分に当たる額」または「1億6,000万円」のどちらか大きい金額を控除することができます。

国税庁の統計(平成29年分の相続税の申告状況について)によると、被相続人1人当たりの課税価格平均は1億3,952万円ですので、配偶者の取得した遺産が1億6,000万円を超えることは少ないと言えます。

またたとえ配偶者の取得した遺産が1億6,000万円を超えていたとしても、(10億円であろうが100億円であろうが)法定相続分に従った金額であるかぎり、やはり全額控除されて非課税となります。

このように節税効果の絶大な配偶者控除ですが、この制度の適用を受けるには、

  • 戸籍上の配偶者であること
  • 相続税の申告期限までに遺産分割を完了していること
  • 申告期限までに相続税申告書を所轄税務署に提出していること

という3つの要件を満たしている必要がある点に注意してください。

その他の控除や特例

配偶者控除以外にも以下のような控除があります。

未成年者控除

法定相続人が未成年者である場合、「対象者が満20歳に達するまでの年数×10万円」が控除されます。たとえば相続発生時点で10歳だった相続人は、「10年×10万円=100万円」が相続税額から控除されます。

なお民法の改正によって、2022年4月1日から成年年齢が「18歳」に引き下げられます。この法改正に伴い、相続税の未成年者控除が適用される年齢も「18歳未満」となるので注意してください。

障害者控除

法定相続人が障害者である場合、「対象者が満85歳に達するまでの年数×10万円(特別障害者の場合は20万円)」が相続税から控除されます。

暦年課税に係る贈与税額控除

相続開始前3年以内に被相続人から財産を贈与された法定相続人については、贈与金額に対する贈与税と同じ金額が相続税額から控除されます。

相続時精算課税に係る贈与税額控除

被相続人から生前贈与を受けた法定相続人が、贈与を受けた時点で通常の贈与税ではなく「相続時精算課税」に基づく贈与税額を納税していた場合、その相続人の相続税額から納税済みの贈与税額が控除されます。

なお、相続税額が少額のため贈与税額を控除しきれない場合は、別途申告して還付を受けることが可能です。

土地の相続税評価額はどうやって決まる?

土地の相続税評価額はどうやって決まる?
土地の相続税評価額はどうやって決まる?

土地を相続した場合、相続税額を計算するには、土地の評価額を求める必要があります。相続税法が定める土地の評価方式としては、「路線価方式」と「倍率方式」があります。

路線価方式

路線(道路)に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの価額を路線価と言います。路線価を基準に土地の評価額を計算するのが路線価方式です。

路線価は毎年7月に公表され、国税庁のHPで誰でも確認できます。

なお路線価方式を使って土地の相続税評価額を正しく計算するには、測量や計算に関する知識と技術が必要ですので、税理士などの専門家に任せるのがおすすめです。

倍率方式

農地や山林、過疎地の中には路線価がついていない場合もあります。この場合路線価方式ではなく、倍率方式で評価額を計算します。

倍率方式は路線価方式よりもずっと簡単に計算できます。必要な情報は対象となる土地の評価倍率と固定資産税評価額の2つです。

評価倍率は国税庁HPの路線価図・評価倍率表、固定資産税評価額は、役所から土地の所有者に毎年送付される固定資産税課税明細書に記載されています。

計算方法はとても簡単で、固定資産税評価額に評価倍率を乗じるだけです。たとえば固定資産税評価額が2000万円、評価倍率が1.2であれば、2000万円×1.2=2400万円が土地の相続税評価額となります。

土地の相続税が払えない場合はどうする?

土地の相続税が払えない場合はどうする?
土地の相続税が払えない場合はどうする?

実際の相続では、「不動産は、被相続人と同居していた長男が相続し、現金や株などは他の兄弟姉妹が相続する」といったケースがよくあります。長男が裕福で納税資金を確実に用意できるなら問題はありません。

しかし手持ちの資金に余裕がない場合は、相続税を納税できない場合もありえます。土地を相続した相続人が相続税を払えない場合、以下のような対処法があります。

分割払いする「延納制度」を利用する

以下の4つの要件を満たす場合、相続税を分割払いする「延納」を利用することができます。

  1. 相続税額が10万円を超えている
  2. 相続税額を現金で納付できない事情がある
  3. 延納する税額および利子の金額に相当する担保を提供する
  4. 延納の申請期限までに必要書類を提出する

ポイントは「2.相続税額を現金で納付できない事情」が認められるかどうかですが、以下のように考えてください。

まず次の2つの金額を合算します。
・相続税の納税期限の時点で所有する現金・預貯金
・換金しやすい財産(契約解除のハードルが低い保険金、確実に取り立てできる貸付金など)

合算した金額から、次の2つの金額を差し引きます。
・3ヶ月分の生活費
・(事業を営んでいる人は)事業継続に必要な当面の運転資金

この計算の結果、納税に回せるお金が用意できないことが明らかな場合にかぎり、「相続税額を現金で納付できない事情がある」と認められます。

相続した土地を納める「物納制度」を利用する

「土地を相続しても、固定資産税は高いし、建物を建てて活用する資金もないし……」そんなときは、相続した土地そのものを税金代わりに納める「物納」を利用します。

土地を物納するためには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 相続税額を現金で納付できない事情がある(条件は延納と同じ)
    土地が国内にある
    「抵当権などの担保が設定されている」「境界が曖昧で争いが起きている」といったトラブルを抱えていない
    物納の申請期限までに必要書類を提出する

相続した土地を売却したお金で納税する

相続した土地を売却して納税資金を確保する方法もあります。特に、「更地である」「集客が見込める場所にある」など、有利な条件が揃う土地は高値で売れる可能性があるので、土地のまま物納するよりも手元に財産が残りやすくなります。

金融機関からローン借り入れをする

これは最終手段ですが、納税資金を金融機関から借りる方法もあります。

担保が付いていない真っさらな土地で、かつ有利な立地にあるため早期に売却できる可能性が高い土地なら、金融機関による担保価値の査定も高くなるため、抵当権設定を条件に高額の納税資金を借りられる場合があります。

相続税を払わないままにすると差し押さえがある

相続税を払わずに放置すれば「滞納」となり、税務署から督促されます。督促を何度も無視していると、最後には「差押調書」が届き、財産の差押え処分を受けることになります。

相続した土地が差押えされた場合は、強制的に競売にかけられ、売却代金が納税費用に充てられることとなります。

土地を活用した相続税対策

土地を活用した相続税対策
土地を活用した相続税対策

ここでは土地を活用した相続税対策について説明します。いずれの方法も相続が開始してからでは意味がありませんので、自分に適した方法を見つけたらすぐに実践しましょう。

賃貸マンションを取得する

資産の中に多額の現金がある方は、生前のうちに賃貸アパートや賃貸マンションを建てておくと、相続税の大幅な節税につながります。これは不動産の評価額が自己所有よりも賃貸のほうが低くなるからです。

たとえば3億円の現金資産を持つ方が、その3億円で所有地にマンションを建てたとします。このマンションが自己利用目的だと、相続税評価額は建築費用の約60%=1億8,000万円です。

ところが賃貸目的のマンションになると、評価額は自己利用の場合の約70%=1億2,600万円まで下がります。現金のまま相続が発生した場合と比べると、評価額を1億7,400万円も抑えることができます。

法人所有へ切り替える

多額の賃料収入がある方は、賃貸している不動産の名義を法人に移すことで節税できます。具体的には、次の手順を踏みます。

1.自分の家族(妻や子など)が役員、株主の法人を設立し、賃貸不動産を法人に売却する。
2.賃料収入の受取人が法人になるので相続税、所得税はかからない。法人から家族に給料を支払う。

この方法であれば賃貸不動産にかかる相続税だけでなく、賃料収入にかかる所得税も相続人の数だけ分散するので、一人が負担する相続税額を大幅に下げることができます。

土地を売却してしまう

活用していない土地を持っている方は、思い切って売却して現金化するのも賢い選択です。現金化した財産は、土地と比べると相続税の評価額は上がってしまいますが、先に説明した配偶者控除などを活用すれば節税が可能です。

また相続財産の中に現金がない場合、評価額の高い土地を相続すると納税資金を用意できない事態も起こります。

生前の土地売却によって将来の相続財産を現金化しておけば、土地を相続した相続人に対して、納税資金の問題で過度なプレッシャーをかけることもなくなります。

土地の購入資金を配偶者へ生前贈与する

居住用不動産(住居、住居を建てるための土地)またはその購入資金は、夫婦間で贈与しても最高2110万円まで控除されます。

ただしこの制度は生涯で一度しか利用できず、かつ次の条件を満たす必要があります。

  1. 婚姻期間20年以上の夫婦であること
  2. 贈与を受けた翌年の3月15日時点で、贈与された資金で購入した土地に家を建てて住んでおり、その後も引き続き住み続ける見込であること
  3. 国内の土地であること

親と同居する

土地の評価額を下げる有効な制度として「小規模宅地等の特例」があります。

この特例が適用されるケースにはいくつかバリエーションがありますが、最も典型的なのが「被相続人と同居していた親族が、その家の敷地を相続で取得し、かつ相続開始後も引き続きその家に住み続ける」というケースです。

このケースの場合、330平方メートルまでにかぎり敷地の評価額が80%減額できます。1億円の宅地を相続しても、評価額を2,000万円まで下げることができるので、節税効果は抜群です。

2019年に相続法改正!新制度を知って節税しよう

2019年に相続法改正!新制度を知って節税しよう
2019年に相続法改正!新制度を知って節税しよう

配偶者居住権の新設

配偶者居住権の新設は、今回の相続法改正の最大の目玉です。

改正前の制度では夫を亡くした妻が「この家で余生を送りたい」と希望しても、その家が妻以外の者に遺贈され、「気の毒ですが、出て行ってもらいます」と言われれば、妻は応じざるを得ませんでした。

そこで改正法では、配偶者が亡くなった場合、その妻(夫)は、たとえ家を相続できなくても、そのまま自分が死亡するまで住み続けられる権利を与えることにしました。これを「配偶者居住権」と言います。

配偶者居住権は財産権の一種なので、遺産分割の対象となります。そのため、居宅の権利を「所有権」と「配偶者居住権」という2つの権利に分割することが可能となりました。

たとえば「相続人が妻と子、相続財産が評価額3,000万円の家と4,000万円の現金」だったとします。妻と子の相続分は、2分の1ずつ=3,500万円となります。改正前は、妻が3,000万円の家を一人で相続すると、現金は500万円しかもらえませんでした。

しかし改正後は、一つの家を「所有権」と「配偶者居住権」に分割できるようになったため、妻が「1,500万円の配偶者居住権+2,000万円の現金」、子が「1,500万円分の所有権+2,000万円の現金」といった変則的な遺産分割が可能となります。

つまり遺された配偶者は、家と生活資金の両方を相続できるようになり、安心して余生を送ることができるわけです。

「短期居住権」で居住権を相続しなかった配偶者を保護

また改正法では、たとえ遺された配偶者が居住権を相続しなかった場合でも、最低6ヶ月間はそのまま住み続けられる権利を認めました。これを「配偶者短期居住権」と言います。

配偶者短期居住権は、「遺産分割によって居宅の相続人が確定した日」または「相続開始時から6ヶ月を経過する日」のどちらか遅い方まで認められます。

たとえば2019年4月1日に相続が発生したとすると、2019年10月1日までは住み続けることができますし、たとえ10月1日が過ぎたとしても、遺産分割が確定していなければ確定するまでは住み続けることができます。

婚姻期間20年以上の夫婦の遺産分割見直し

節税対策として先に紹介した「配偶者への土地購入資金の生前贈与」ですが、これまでの制度では被相続人が配偶者に対して行った生前贈与は「相続財産を先渡ししたもの」とみなされ、相続財産に含めて計算する必要がありました。

そのためせっかく居住用不動産の資金を配偶者に贈与しても、(贈与税の節税にはなりますが)最終的な相続税の節税にはつながらなかったのです。

そこで2019年の相続法改正では、生前に被相続人が配偶者に対して行った居住用不動産またはその購入資金の贈与は「相続財産の先渡し」とはみなさず、配偶者固有の財産として扱うこととしました。

これにより、「妻(夫)の老後のために居住用不動産を確保してあげたい」という被相続人の願いや、「生きているうちに相続税対策をしたい」という目的を、十分にかなえることができるようになりました。

遺言の一部がパソコンで作成可能になる

改正前の制度では、自筆証書遺言は、すべての文章を必ず自分の手で書くことが義務づけられていました。改正後は、パソコンで作った財産目録、登記簿、通帳のコピーなどを遺言に添付することも認められます。

遺言を法務局で預けられるようになる

改正法では、改正前の制度では、自筆証書遺言は自分で管理するほかありませんでした。そのため、紛失・盗難・改ざんといったリスクが常にありました。

改正後では、自筆証書遺言を各自治体の法務局に保管できる制度が新設されました。

介護した家族も寄与料の請求ができるようになる

次のようなケースを想定してください。

被相続人に長男、次女、三男の3人の子供がいる。生前、被相続人と同居していたのは長男一家であり、長男の妻が長年被相続人を献身的に介護していた。被相続人が亡くなった時点で、すでに長男は病死しており、しかも長男夫妻には子供がいなかった

被相続人に対する長男の妻の貢献度を考えると、一定の相続財産を与えるべきと考えるのが世間の常識でしょう。

ところが改正前の制度を前提とすると、相続人である長男はすでに他界しており、しかも子供もいないため代襲相続も発生しません。結局長男の妻は相続財産をまったくもらえないのです(遺言がある場合は例外)。

このような不合理な問題を解決するため、改正法では、相続人以外の親族が被相続人の介護などを無償でしていた場合は、相続人に対して一定の金銭を請求できることになりました。

ポイントは「無償」という点です。有償だった場合は相続人に金銭を請求できませんので注意しましょう。

監修税理士のコメント

高崎文秀税理士事務所 - 東京都文京区本郷

相続税は基礎控除が縮小されたため、都心部を中心に以前に比べて申告が必要な方が増えております。特に自宅を相続した場合の納税資金の問題は重要ですので、配偶者控除、小規模宅地、また2019年改正で創設された「配偶者居住権」などを有効に活用しましょう。ただこれらは事前に対策を立てておくことが重要です。相続の対策はかなりの専門知識や経験が必要になりますので、不安に思う方は事前に相続に精通している税理士に相談しておくことをおすすめします。
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